项乾君按：去年上演“子吞母”大戏的南国置业（002305.SZ），今年一季度又现颓势。4月21日，南国置业发布一季度业绩公告，营收大幅增长112.53%，净亏损同比增长24.64%，达到约1.4亿元。
增收不增利的魔咒，再度出现。
一直聚焦于商业地产的南国置业，已连续4年扣非净利润为负，重组预期的协同效应尚未显现，转型升级任重道远。
01
股价持续涨停也难免再现亏损
4月21日，南国置业发布一季度业绩公告称，2021年第一季度，该公司营收约1.77亿元，同比增长112.53%；净亏损约1.40亿元，同比增长24.64%；基本每股收益-0.081元，同比增长24.58%。
对于上述营业收入的增长，南国置业表示，主要变化原因为报告期内该公司房地产项目销售结利高于上年同期。
有意思的是，今年1月中旬，南国置业披露期2020年业绩预告，预计全年盈利2000万元至3000万元。
消息一出，该公司股价接连出现6个涨停板。
然而，紧随其后的又是股价大幅下跌，连续2个交易日(1月21日、1月22日)收盘价格跌幅偏离值累计超过20%。
针对股价异常波动，南国置业发布公告，解释称没有任何应披露而未披露的事项，前期披露信息不存在需要更正、补充之处。
02
连续4年增收同时净亏损
实际上，2020年8月，南国置业以112.75亿元交易价，电建地产实施吸收合并，实现了“蛇吞象”的资产重组大戏，吸引各方关注。
南国置业表示，此次重组并购，是为了释放中国电建地产业务板块整合的协同效应，进而提高公司整体竞争力。
只是，从今年一季度报告成绩来看，这种效应尚未出现。
盈亏态势的扭转，也并非一朝一夕就能实现。
数据显示，2017年至2020年，分别实现分别实现营收31.66亿元、40.31亿元、63.69亿元和40.25亿元，扣非净利润-0.94亿元、-0.75亿元、-3.57亿元和-3.24亿元，长期为亏损状态。
但是，如果从其他指标来看，南国置业的营收、利润也是有所改观的。
4月15日发布的年报显示，2020年南国置业实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；归属于上市公司股东的净利润0.20亿元，较上年同期增长了105.75%，同比扭亏为盈。
实际上，2020年，南国置业通过北京产权交易所挂牌转让了全资子公司湖北森南房地产有限公司100%股权。
正是得益于这一非经常性损益，南国置业2020年才“扭亏为盈”，实现了归属于上市公司股东的净利润2000万。
03
地产金融模式尝到甜头
从最新年报来看，南国置业2020年在地产金融模式上尝到了甜头。
披露信息称，2020年南国置业成功发行超短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元，并正式发行公司首单类Reits产品”申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元。
正是得益于此，南国置业现金流得到大幅缓解，经营活动现金流入较上年增加64.08%，经营活动产生的现金流量净额较上年增加282.16%，现金及现金等价物净增加额较上年增加482.08%。
南国置业表示，通过此次专项计划发布，南国置业盘活了公司存量资产，提高了公司资金使用效率，优化了资产结构，并且让中小投资者能够拥有以小额资金入股由专业团队运营的核心城市成熟商业地产的机会，享受稳定的租金收益和收获城市增长红利，进一步提升了南国置业的品牌影响力。
04
商业地产转型升级迫在眉睫
在与电建地产实现并购重组之前，南国置业以武汉为核心，布局成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市，中小型地方性商业地产公司的标签非常明显。
2020年，南国置业商业运营项目已达到20个，累计商业运营面积110.8万平方米。2020年，在建项目数量为14个，全口径计容建筑面积363.26万平方米，报告期内竣工面积116.15万平方米。
近年来，在盘活资产、城市更新的背景下，商业地产管理的“打法”正在发生改变，轻资产运行正成为商业地产行业共识。
南国置业相关负责人坦言，商业地产竞争已经白热化，都在调改商场业态和模式，公司也在探索“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”等不同类型的产品线。
“未来，地产金融将放到和商业地产同等重要的位置。”南国置业相关负责人接受媒体采访时表示，该公司已经与华润置地、招商、金地等标杆企业在地产金融板块达成合作。
业内人士指出，商业地产属人才、资金双密集行业，同时面临线上电商冲击、线下同质化竞争、资金压力过大等挑战，特别是疫情等“黑天鹅”事件的发生，让传统商业地产承压，“商业地产改变重资产模式，创新融资模式、探索轻资产运营，实现商业地产转型升级迫在眉睫。”
精彩评论