四川投资人王总，几年前从装修行业跨界进入酒店业，先是在四川广元投资了一家单体酒店，获得成功后，他在2024年将目光投向连锁品牌，与几位合伙人联手，在绵阳高铁站附近，对一处老物业进行改造，加盟亚朵酒店。绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店是绵阳当地的首家亚朵，享受了“吃螃蟹”的红利，开业数月以来，酒店业绩可圈可点。王总首次投资连锁酒店，选亚朵的原因是什么？这家酒店在筹建、经营等环节有何亮点与挑战？投资回报预期又如何？让我们一同走进他的投资故事，探寻其中的经验与心得。投资人说 | 第164期投资人 | 王总（化名）酒店项目 | 绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店品牌所属集团 | 亚朵集团
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以下内容来自投资人自述：
在下场投资酒店之前，我从事的是装修行业，自从前几年房地产逐渐不景气，我有了转行的想法，于是在四川广元投资了一家小型单体酒店，收益还不错。
2024年初，有一个从事了酒店行业二十多年的朋友，想对自己经营了数年的单体酒店进行改造。虽是老物业，但该物业离绵阳高铁站步行只有1.6公里，处于市中心，斜对面就是万达广场，又背靠安昌河，地段优势明显。
其一，基于朋友多年投资酒店经验分析，物业虽老，但地段可圈可点，翻新改造以后不愁住客，是一桩不错的好生意；
其二，虽然绵阳属于下沉市场，但因为离成都近，享受到了部分旅游客源的辐射，近年来多个连锁酒店品牌相继涌入，但是还未有亚朵酒店入驻，作为新进入的连锁酒店品牌，有一定的市场机会。
基于他多年的行业分析，加之亚朵开发人员的介绍，我经过考量，认为项目可行，便参与了该酒店的投资。
我之前投的是单体酒店，这次跟投亚朵品牌，也是抱着学习的心态。
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绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店
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关于亚朵酒店，王总表示其优势如下：
1、亚朵品牌认知度与客源潜力高
虽然绵阳本地之前并未开有亚朵酒店，但绵阳本地住酒店的商务客人较多，加上物业位于大型交通枢纽附近，亚朵酒店的标准化服务能吸引差旅客户（如会员体系带来稳定客源等），且绵阳作为成都周边的辐射城市，有中转旅游客群基础。
2、亚朵团队专业度高
尽管与亚朵品牌是首次合作，但亚朵的开发团队对于绵阳本地的市场分析和测算能力深得我们投资团队的认可，且开发团队很敬业，事无巨细均能给我们满意的回答，这种专业的态度让我们对项目的可行性充满信心。
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绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店
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投测满意度：4.5分
酒店总投资额 I 1900万元
单房投资额 I 17万元
投资回报周期 I 经营预估5年
（备注：酒店总投资额包含前期项目转让费、老楼改造费用、设计、装修、物资、店招等全部费用）
物业的前身是一家老酒店，开业已达10多年，共有六千多平方米。无论是硬件设施还是外立面，都已无法复用与改造。好在物业的地理位置在绵阳市区的第一梯队，展示面好，周边交通枢纽、商业设施齐备，周边商务客源和旅游客源较为充足，部分房间还是江景房，物业的外部条件可圈可点。
从加盟的品牌层面来看，亚朵作为中高端酒店品牌，与周边一些同质化严重的品牌相比，亚朵定位在中高端商旅市场，我们预计在这样的位置，投资亚朵有更强的市场竞争力。
因此我们在拿到物业后，就对外立面进行了重新翻修，内部结构也进行了大面积改造。原先亚朵开发给我们的预计投资为1700万（含200万的原酒店转让费），实际落地共花费了1900万（含200万的原酒店转让费），打造了101间客房，单房造价17万。
实际上，我们超支了大概200万左右，其一是因为办手续走流程耽误了开业时间，其二是因为酒店背后是居民小区，装修期间有业主举报，导致停工了近一个月，增加了不少成本。
酒店于2025年1月正式开业，目前来看，运营状况稳定，预计能够在5年内收回投资成本。
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绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店
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筹开满意度：4.5分筹建周期 I 8个月施工团队 I 自己寻找
2024年初，这个项目开始谈判，第二季度初，项目开始正式进场施工，老酒店的拆除+新酒店的装修，一共用了8个月的时间，其中因为办政府手续和业主举报耽误了一个月的工期。
前文也说过，在从事酒店投资之前，我的本职工作是装修、施工，因此在这家亚朵的打造中，我采用了自己的施工团队，这支团队酒店施工经验丰富，因此在投资额、施工时间方面控制的相对较好。
筹建周期整体还算可控，但中间也遇到了一些问题。因为是老物业改造，拆除和新建工作比较繁琐，需要协调各方面的资源。不过，在施工过程中，我们和亚朵的开发团队合作还算顺利，他们比较敬业和认真，对标准的把控也比较严格。
如果给筹开满意度打分的话，我认为可以给到4.5分，扣掉的0.5分，主要是由于酒店开业手续办理和业主举报带来的延误，以及在一些细节的协调问题。
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经营满意度：4.5分
单房运营成本 I 160-170元（不含房租）
RevPAR I 239元（开业以来月均）
店长满意度 I 满意
2025年1月，酒店正式开业不久后，正值农历春节，入住率有一个爬坡的过程。目前来看，经营情况达到了预期，还有一定的超额，我认为这主要得益于这家酒店是绵阳首家亚朵酒店，享受到了“吃螃蟹”的品牌效应。
房价方面，在平日里，最基础的房型大概卖350元左右，在节假日的时候溢价水平较高，能达到五六百甚至六七百。这主要是因为绵阳虽然是三四线城市，但有一定的旅游客源，且离成都近，能够受到成都的辐射效应；另外，有一些前往九寨沟等地的游客会在绵阳休息，加上本地也有一些旅游景点和网红效应（比如李子柒是绵阳人），带动了节假日的客流量和房价。
在服务方面，这家亚朵有自己的特色。比如我们的早餐，提供绵阳本地特色的米粉、腊肉、香肠等，增加了顾客的选择和体验，对于商务客人而言，可能没有时间去外面吃本地特色的早餐，此时就能在酒店早餐厅吃到了，快捷又正宗。
此外，酒店的硬件设施也受到好评，比如亚朵星球的枕头、被子等，不少客人住店以后，对布草好评满满，因此购买了枕头、羽绒被等回家使用。
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绵阳高铁站涪城万达广场亚朵酒店
不过，酒店开业近半年来，经营过程中也存在一些问题。比如员工服务不到位，有过客诉，主要是年轻员工经验不足，不懂得变通，应急应变能力较差，更多是按标准规范做事，缺乏灵活性。
运营成本方面，酒店的运营成本为170-180元（不含房租），虽然看似平日里卖价能达到350元左右，但结合入住率、运营成本和房租，利润比较薄，好在节假日酒店能够有一定的溢价。
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会员满意度：4.5分
集团会员占比 I 45%会员复购率 I 高
目前来看，酒店的客源结构为：会员45%，OTA客源占比37%，协议占比15%，散客3%。
我们的目标客群主要以商务客人为主，亚朵集团输送的会员是主要客源，这也体现了连锁品牌的优势，会员体系带来了稳定的客源，其次是OTA和协议客户，还有少量散客。
值得一提的是，会员对亚朵品牌的认知度和认可度较高，亚朵酒店连锁化的装修标准和服务，让他们觉得熟悉和稳定。
总体而言，亚朵会员带来的客源稳定性和消费能力，对酒店的经营起到了关键作用。
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供应链满意度：4.5分
关于亚朵的供应链，客观公正地说，一分钱一分货。虽然价格相对高一些，但东西质量是有保障的，我们的合伙人团队很认可这一点，毕竟质比价更重要，能够保证酒店的长期运营和口碑。
另外，关于采购的产品，亚朵会提供三家供应链公司，选购标准比较高，在采购之前，我们也可以先试用一下，这是亚朵供应链的优势。
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对品牌方的建议：
希望能适当降低加盟费及抽取的其他费用，减轻投资人的成本压力。在管理团队培养上，加强对店长及员工的培训，提升其应急应变能力和服务意识，避免因服务不到位影响客户满意度。
对投资人的建议：
在酒店行业竞争激烈、大环境不是很好的情况下，我觉得投资人指望靠酒店挣大钱不太现实，但可以把它作为一个增加赚钱渠道的选择，尤其是对于有相关行业经验（比如我之前的主业是装修、施工）的人来说，有一定的优势，可以结合自身资源来经营。
如果是完全转行过来做酒店的小白投资人，可能会面临更多的挑战，建议刚开始不要全部投入，先尝试做一两家或者是与经验丰富的老投资人合伙，积累经验后再考虑进一步发展。
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