高盛关于中国楼市要回暖的研究报告已经传得妇孺皆知了。大部分公众号都只是转发了这个题目，没有仔细了解报告的详细内容以及前因后果。今天，我就结合高盛年初以来发布的所有「中国地产」相关研究报告捋一捋高盛酒究竟想说什么。
1、沪深领跑，剧本已经写好
实际上，高盛在年初的时候对于中国的楼市是相当谨慎的。转而看多内地楼市的直接原因是参考了香港楼市的情况。
香港回暖之后，按照历史规律，沪深通常会在随后四个季度跟上。此外，内地楼市的价格跌幅收窄以及租金收益率吸引力提升也能够支持看多内地楼市的观点。
对于涨价，高盛这次给出了一个非常非常非常明确的时间点。
他们预测，上海和深圳的房价，会在2026年末触底。而且复苏节奏，会比其他一二线城市快上大半年到两年。
最刺激的是他们的模型预测数据，预计到2028年底，上海和深圳的房价会比2025年底**累计上涨15%**。而全国其他地方呢？大概率是横盘或者小跌。
简而言之，以后的房地产市场，就是两个完全不同的世界。
2、支撑一线的四大逻辑
很多人可能会问，凭什么北上广深就能涨？
核心之核心，高盛指出了四大基本面的「对齐」。
第一是人口红利。沪深抢人政策一放开，常住人口增加，刚需就摆在那里。
第二是高薪行业。虽然整体工资不涨，但你猜，买房的主力是谁？直白地说，还是那些搞AI、半导体和金融的。这些高附加值产业的购买力依然坚挺。
第三是供给受限。核心区域的土地，就像限量版包包，卖一块少一块。现在租金收益率上来了，很多二手房东「转卖为租」，市面上的挂牌抛压就小了很多。
第四个最最最最重要的，是股市的财富效应。股市最近回暖，大家的账户好看了。这波赚到钱的人，信心一修复，转身就去买了核心资产。
3、豪宅被抢，强者通吃
其实市场内部的深度分化，早就开始了。现在的楼市行情，就是冰火两重天。
2024年以来，一线城市的豪宅板块硬核得一塌糊涂。比如上海，2025年单价5000万以上的超豪宅，销量同比暴涨了57%。
另一边，开发商也是「强者恒强」。拿地的基本都是咱们叫得上名字的央企和国企。他们在沪深核心地块的拿地占比高达60%。
说白了，这些国企底子厚，拿地效率高，利润率更有保障。
4、一线销售的视角
我自己是在24年10月份的时候在北京买的房子。今天刚好构思这篇文章的时候路过了房产中介，就进去聊了一下。中介观察到的情况其实也可以验证高盛的观点。
他说，之前北京房价下跌的时候，同一层楼不同户型的房子的价格都变成一样的了。而自从2024年中秋节开始，很多小区的好户型开始逐步售罄。在他们这里挂着的很多房源已经开始提价，市场对于楼市升温的预期其实很高。
洪H在他的知识星球里面也表示，今年一线城市的房地产市场会迎来反弹。
在报告最后，高盛把「球」踢给了落实政策。他们认为，当前楼市的主要风险在于 “脆弱的信心恢复”与“沉重的债务/库存压力”之间的博弈。如果政策支持力度不及预期，或者宏观经济环境（如就业、收入）持续低迷，一线城市的反弹可能会弱于其模型预测的15%累计增长。
所以你怎么看一线城市的房价呢？可以在下面留言说说你的观点。
今天先说这么多，回聊～
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