Brookfield 2019Q4致股东信

2月13日出的$布鲁克菲尔德资产管理(BAM)$ Q4财报及股东信：EPS$0.74，Sales$178.19亿显著高于预期145.8亿，成立25年来年化收益18%稳稳的。旗下$Brookfield Renewable Energy Part(BEP)$  Brookfield再生能源(BEP)、$布鲁克菲尔德公共建设(BIP)$ 、Brookfield地产合伙(BPY)长期收益也不错。Brookfield's Letter to Shareholders每次读都收获良多。

原文地址：

https://bam.brookfield.com/reports-and-filings/financial-reports/letters-to-shareholders

Letter to Shareholders

致股东的信

概览

2019年股市表现非常强劲。特别是我们的股票，全年总回报率为50%。虽然这在一定程度上是由于整体市场表现，但也是我们强劲经营业绩的结果。日益成为主流的另类投资融资依然强劲。年底后，我们关闭了200亿美元的基础设施旗舰基金。我们还继续为我们的永久核心基金筹集资金，该基金目前总规模接近80亿美元。随着利率继续保持在非常低的水平，随着策略的成熟，这些基金应该会吸引更多的资本。

2019年，我们投资了300多亿美元，出售了130亿美元的投资。我们的投资策略集中在几个主题上:可再生能源的全球建设、数据基础设施、高质量的房地产开发，以及我们的运营专业知识有助于产生超出预期回报的全球业务。随着我们的特许经营不断全球化，我们的资本规模不断扩大，我们认为2020年的运营没有理由不如2019年。

如今，可持续发展和碳足迹备受关注。正如你们中的许多人所知，我们在这一领域一直非常活跃，没有太大的声势。我们可再生能源业务的规模及其避免的排放超过了我们对所有其他业务的排放量估计。在此基础上，我们认为布鲁克菲尔德今天的总体碳排放水平非常低，如果不是中性的，甚至可能是负面的。我们打算在构建我们庞大的可再生能源开发组合时，进一步提升这一形象。

我们决定再次以3比2的比例分割我们的股份，与此同时，增加大约12%的股息，因此在3月底每股18美分，在分割后每股每季度12美分。虽然拆分股票对公司的价值没有影响，但它几乎不需要我们做任何事情，而且我们的做法是这样做，因为它将股票价格保持在对投资者来说合理的范围内。

股票表现

当我们长期管理我们的基础业务时，我们意识到您也对我们的股票表现感兴趣。它在2019年增长了50%，这是一个异常现象；与此同时，前一年股价下跌，我们也认为这是一个异常现象。我们估计，在过去两年中，我们的内在价值每年可获得约20%的回报。因此，在这两年的时间里，我们的股票回报率与我们在业务中创造的回报率大致相同。

最重要的是，我们对企业内在价值的看法不断提高。这是因为我们的大多数业务表现良好，而且我们筹集了大量资金来利用新的机会。这将使我们能够在未来取得良好的结果。

作为投资者可以获得的回报的一个指标，下面是我们过去25年来年度化复合投资回报的最新列表。举个例子，25年前在布鲁克菲尔德资产管理公司投资的1000美元，如今价值刚刚超过62000美元。

Market Environment

市场环境

尽管我们正处于牛市的后期，但全球经济仍然非常有建设性。由于全球利率非常低，我们认为这一周期可能比任何人预期的都要长。无论如何，我们正在确保我们不会在周期的这一点上自满。

发达经济体市场没有显示出压力的迹象。然而，股市在过去一年一直非常强劲这一事实本身就令人担忧。企业信贷市场也表现良好，但我们相信，在下一轮衰退中，这将是巨大的价值所在。我们定位于通过布鲁克菲尔德基金和橡树资本来利用这一点。

美国、加拿大和澳大利亚经济强劲，但资产定价更公平。因此，我们继续选择机会，寻找外部行业的交易，并专注于发挥我们运营优势的机会。欧洲发展较慢，但仍有弹性。机会在于，投资于收购的60%的资本可以免费借入。英国似乎已经度过了英国退出欧盟危机，这对做出长期承诺的企业来说应该是积极的。

印度和中国的企业正处于压力之下(后者又加上最近的病毒问题)，印度的银行正在处理不良贷款，而在中国，它们正在推动借款人出售资产。这带来了大量的投资机会，我们认为在可预见的未来，这些机会还将继续。

巴西似乎又回到了持续复苏的轨道上，目前利率低于5%，低于最近金融危机时的近15%。结果，固定收益和股票投资者获得了丰厚的回报，私人资产也纷纷效仿。

2019年综述

由于我们继续在业务中筹集和部署额外的资本，目前管理的总资产为5450亿美元(包括橡树资本)。

AssetManagement Activities

资产管理活动

我们现在拥有橡树园61%的股份，其余股份仍归橡树园合伙人所有。加入这一卓越的信贷特许经营，深化了我们为客户提供的能力，使我们在整个市场周期中的定位更好，并扩大了我们作为世界上最大的另类资产管理公司之一的广度。虽然橡树资本将继续作为独立企业运营，但他们带来的世界级管理团队和信用专业知识已经对我们的业务产生了积极影响，随着时间的推移，这些好处将继续复合。

我们现有资产管理业务的有机增长非常强劲。2019年1月，我们以150亿美元关闭了我们最新的旗舰房地产基金，较其前身基金增长了65%以上。10月份，我们还将我们最新旗舰私募股权基金的最终收盘价定为90亿美元，是之前规模的两倍多。最后，我们最近将我们最新旗舰基础设施基金的最后收盘价定为200亿美元，使其成为有史以来最大的全球基础设施基金之一。

这一轮旗舰融资总共筹集了500多亿美元，包括共同投资资本，并且已经部署了大约45%。我们的旗舰产品橡树不良债务基金也有超过40%的资金投入，所有投入到该基金的资金在2020年1月1日都变成了手续费收入。因此，它将开始为今年的成果做出全面贡献。我们2020年的重点将是发展我们的其他战略，同时部署最新一轮旗舰资本。如果成功，我们预计将在今年晚些时候或2021年推出下一批旗舰基金，重返市场。

2019年，我们专门战略的筹资势头强劲。我们在我们的永久私人基金战略中，通过我们的超级核心基础设施以及核心和夹层房地产基金筹集了30亿美元的资金。我们最近还在第四季度推出了第二只私人基础设施债务基金。

在基金分配方面，我们的高净值财富渠道正在稳步增长，目前每年约占所筹集资金的10%，为我们的最新一轮旗舰基金做出了有意义的贡献。尽管通过所有渠道筹集的资本在地域上的分布与上一年基本一致，但从目标地区(包括亚洲和欧洲)筹集的有限合伙人数量和资本的总美元价值仍在增长。

资产管理业务的增长将绩效费之前的fee相关收益提高到12亿美元，比上年增长41%。2019年，我们还意识到了更高水平的附带利益。本年度，我们的收入中记录了约6亿美元的附带权益，这反映了我们早期旗舰私人基金中的一系列资产销售的完成，这些资产销售将投资收益和相关附带权益具体化。我们预计2020年将继续实现这一目标，因为我们将在每个旗舰基金战略中推进计划中的资产处置。

经营活动

尽管2019年流向另类资产管理公司的资本达到创纪录水平，但我们发现了许多利用资本实现价值的机会。我们在业务部门投资了超过300亿美元的资本，利用我们的关键优势获得不同的资本池、全球规模和运营专业知识。我们还实现了出售成熟资产的130亿美元收益。

我们的房地产业务在全球范围内进行了大量投资，包括在印度的酒店行业和迪拜的零售行业的投资。我们还收购了澳大利亚老年住房和辅助生活部门的一家企业。我们在核心零售组合中推进了再开发和密集化战略，并在纽约和伦敦完成了超过400万平方英尺的写字楼开发。自去年这个时候以来，我们办公室的平均租金上涨了2%。随着近期重大开发和收购的上线，我们预计增长将在2020年继续。

我们的可再生能源运营的规模和覆盖面持续扩大。我们合作收购了世界上最大的太阳能开发商之一50%的股权。我们将亚洲业务和分布式发电业务的规模都扩大了一倍。我们还对一家公用事业公司进行了相当大的投资，可以选择收购他们水电投资组合的权益。与此同时，我们推进了我们的资本回收计划，在欧洲出售风力资产组合，以及我们的大部分南非太阳能和风力资产。

从融资角度来看，我们总共发行了10亿美元的绿色金融产品，包括加拿大最大的企业绿色债券。最后，自年底以来，我们宣布布鲁克菲尔德可再生能源公司和地形动力公司在全股票交易中合并。

我们的基础设施运营继续取得强劲成果，使FFO正常化水平比上一年提高了12%。结果是由有机增长和收购一些业务推动的，包括北美和印度的天然气管道，以及印度、南美和新西兰的数据基础设施业务。12月底，我们还完成了对北美最大的短途铁路运营商之一、英国的celltower业务以及管道资产组合的收购。这些最新的收购将在2020年第一季度开始为FFO做出贡献。

我们的私募股权业务规模继续扩大，收购了许多高质量的企业。最值得注意的是，我们收购了全球领先的先进汽车电池供应商和澳大利亚第二大私人医疗保健提供商。我们还收购了加拿大一家住宅抵押贷款保险公司的控股权，并宣布投资一家领先的工业和商业设施工作接入解决方案提供商。在处置方面，我们出售了我们的全球设施管理业务、我们的高管搬迁业务、一家钯矿业公司和一家冷库业务，每个业务都获得了非常丰厚的回报。

我们的信贷业务在这一年取得了良好的业绩，尤其是在橡树特许经营领域。我们的布鲁克菲尔德基础设施和房地产债务基金也继续表现良好，进行了大量的资本配置。目前的经济前景要求采取一种有纪律的方法，对债务基金的放贷速度进行衡量。我们继续以我们一贯的方式配置资本，强调资本的基本面分析和下行保护。

总的来说，在处置收益之前，我们的投资资本在基础运营资金中所占的份额比2018年增加了9%，达到17亿美元。我们投资资本在FFO的增长，加上我们资产管理业务的收益，在2019年为BAM创造了26亿美元的自由现金流。由于我们的自由现金流在过去五年中增加了一倍以上，并且我们预计在未来五年中还会增加一倍，因此我们将继续评估该现金流的最佳用途，无论是在我们的业务范围内进行再投资；播种新战略；机会主义投资，如收购橡树；或者通过股票回购或增加股息等其他方式向股东返还价值。请放心，我们一直在考虑如何最好地利用您的资本。

资产级非企业融资的优势

像许多其他投资者一样，我们利用债务优化我们的资本结构，为我们的业务提供资金。然而，与许多其他公司不同，作为资产管理者和投资者，我们在财务报表中报告债务的方式与大多数其他公司不同。出于这个原因，我们认为用几个段落来阐述这一点很重要。

我们采取自下而上的方法为我们管理的投资融资。这意味着我们的绝大部分债务是在个人资产(或投资组合公司)层面。每笔贷款只能求助于它所资助的特定资产，更重要的是，贷款人不能求助于BAM或我们的上市合作伙伴。因此，任何融资出现问题的风险仅限于投资于该特定资产的股权。没有一笔贷款能为更广泛的特许经营甚至特许经营的一部分创造一个强制性

尽管如此，我们的融资结构经受住了时间的考验，经受住了不利的环境，我们有一个强有力的记录证明了这一点:我们在2008/2009年表现良好，这表明我们审慎的融资方法的力量。我们为自己是资本市场中质量最高的借款人之一而自豪。

作为一家加拿大公司，国际会计准则要求我们在我们的合并财务报表中合并许多此类投资，包括其借款，用于报告目的，即使我们在大多数情况下对投资的经济所有权比例远低于50%。整合的要求是由于(1)我们对这些活动的控制；(2)补偿我们

作为经理接收；(3)我们在资产中的经济利益。这导致布鲁克菲尔德的未偿债务似乎超过了实际水平。

与布鲁克菲尔德股东最相关的债务是公司直接发行的债务。这笔债务目前总计70亿美元，可以肯定这是一个很大的数目，但这都是非常长期的，相对于布鲁克菲尔德720亿美元的普通股和优先股资本来说也不算多。

同样，我们的每一家上市合伙企业都利用有限的公司债务来为其股东管理资本资源。我们对这些实体进行管理，使其具有投资级别特征，从而使它们能够在独立的基础上为其活动融资，而无需借助于BAM。目前，我们的四家上市合伙企业合计有60亿美元的公司债务，而总股本为690亿美元。

考虑到这一背景，我们鼓励您以更符合我们杠杆方法的方式查看我们的MD&A披露的公司、上市合伙企业和资产级别债务，如上所述。

英国比看起来更强大

我们认为英国退出欧盟对伦敦金融城的长期影响可以忽略不计。尽管如此，我们很高兴英国保守党政府获得了离开欧盟的明确授权，现在可以继续推进这一进程的后勤工作。虽然几年前我们并不希望这样，但对英国来说，唯一真正消极的情况是持续的优柔寡断。

总的来说，我们在英国的业务，包括办公楼、港口、公用事业和学生公寓等，迄今为止表现良好，尽管存在头条新闻和政治问题。这方面的一个很好的例子是我们的百年发展计划。我们在2010年以100 Bishopsgate的价格收购了50%的土地，然后在2014年从合作伙伴那里收购了剩余的权益，并规划了一个950，000平方英尺的办公大楼及相关的零售项目。我们于2015年开始建设，我们的总收购和建设成本约为8.5亿英镑。

2016年6月，当英国退出欧盟投票时，我们完成了50%的建筑工程，38%的空间租给了租户。自英国退出欧盟(大约3年)以来，我们已经按预算完成了建设，并长期租赁了几乎所有的塔的剩余部分。更重要的是，额外空间的租赁价格等于或高于我们开始时的预期水平。

因此，我们很快就能从100个营业点获得7000万英镑的年度现金流(扣除成本)。我们最近用一笔8.75亿英镑的贷款对房产进行了再融资，这笔钱基本上是我们的成本。仅可追索抵押贷款的利率为3%，即每年2700万英镑。我们现在没有剩余的股权投资成本，我们享受每年4000万英镑的净利息现金流。如今，这类房产的资本化率将在3%至4%之间。在这个范围的低端，创造的价值比我们的成本高9亿英镑。在高端，它比我们的成本多了15亿英镑的利润。这在任何情况下都是一个好结果，但考虑到英国退出欧盟的背景，这是个例外。最重要的是，这表明了英国实体经济的现状。

阳光更加灿烂

30年来，我们对可再生能源进行了大量投资，这是因为我们最初拥有与工业设施相关的水电设施。我们将业务扩展到风能，最近又扩展到太阳能，因为技术进步和规模化生产使世界许多地方的生产成本低于传统形式的电力。

尽管随着可再生能源行业的成熟，该行业多年来也经历了一些动荡，但我们的私人客户和上市合伙投资者在财务方面都表现非常出色，因为我们继续坚持我们的投资原则。作为这些回报的一个指标，我们的股票交易所合作伙伴布鲁克菲尔德可再生能源伙伴公司(BEP)，在过去20年里创造了18%的复合年回报。

如今，我们是全球领先的可再生能源投资者，在17个国家拥有500亿美元的太阳能、风能和水力设施。随着全球能源供应继续向可再生能源缓慢转移，我们处于利用可再生能源市场机遇的理想位置。

自从两年前我们写了这篇文章以来，这种转变增加了，今天每个人似乎都感兴趣。我们认为我们仍处于这一转变的早期阶段，这将需要数十年的大量资本投资。

可再生能源仍占全球发电量的不到30%，其中风能和太阳能占现有可再生能源的不到25%。因此，即使世界保持目前每年3，000亿至4，000亿美元的可再生能源投资，渗透水平在未来几年仍将保持适度。

零售业正在发展

关于零售业将如何摆脱困境，世界各地有许多观点。去年，我们将在公开市场上市的零售商场物业业务私有化。在此过程中，我们在美国主要城市获得了125块令人难以置信的土地。我们计划将这些土地开发成数万套住宅公寓和公寓、办公物业、酒店、仓库和自助仓库。通过这些地块，我们收购了一家主要的零售企业，产生了超过20亿美元的息税前利润。

虽然这被广泛视为反向投资，但我们的观点非常简单。首先，互联网和实体零售最终将融合为一个向顾客提供服务的网络，结果，伟大的零售将变得更好。第二，零售房地产提供了再开发的机会，凭借我们强大的开发能力，我们将能够在未来几十年增加这些网站的收入。

区分不同类型的零售非常重要。我们的观点是，专注于“体验”的好的零售只会让房地产变得更好，房地产总是与位置和位置能做什么有关。另一方面，普通消费者和零售商将继续挣扎。我们的零售商场产品组合是美国质量最高的产品组合之一，因此，我们有96%是长期租赁的。此外，零售商正在将商店整合成最好的购物中心。随着时间的推移，就像几乎所有的行业一样，整合将会结束，幸存者将会因此变得更加强大。

我们的部分信心来自于这样一个事实，即我们正在与越来越多的零售品牌打交道，这些品牌开始在网上生活，但现在正以创纪录的速度开设店铺。甚至亚马逊也在开店吸引顾客。这是因为一旦销售额达到一定规模，最廉价的吸引顾客的方式就是开店。去年，我们超过三分之一的新租赁活动是与新兴零售商一起完成的。在这些成长中的品牌中，60%是数字本土零售商，他们开始于网络运营，有时只是被称为“点击砖块”。随着这一幕的上演，好的零售只会变得更强。

最后，这些零售中心坐落在100多英亩的地块上，这些地块恰好位于美国人口最稠密、最富裕的城市。我们只是开始重新开发它们周围的土地，建造办公室、公寓、公寓、酒店和其他物业用途。在我们看来，未来50年将是美国有史以来质量最高的土地再开发投资组合之一，这将为我们带来巨大的收益。

我们的伙伴关系方法

正如你们许多人所知，我们的高级管理团队已经作为合作伙伴运作了25年。多年来，这种方法首先为布鲁克菲尔德提供了重要的稳定性和连续性，我们认为这也是我们能够在此期间为所有股东创造约20%复合回报的原因之一。我们在构建合作伙伴关系时非常谨慎，这是我们经营业务的驱动力，反过来也对我们的文化产生了非常积极的影响。我们一直以非层级和协作的方式管理布鲁克菲尔德，通过团队合作、共享信用、有条不紊地规划和管理继任，以及尽可能从内部提升，努力使整体大于部分的总和。

Brookfield是一家上市公司，它为股东带来了许多重要好处，包括股票市场流动性、高水平的治理标准和透明度。与此同时，1995年建立的资本结构有助于保持我们的合作方式，并有助于长期决策。通过这种资本结构，布鲁克菲尔德的一群现任和前任高管拥有共同的控制权，并且是公司的主要管理者。这种控制的形式是拥有布鲁克菲尔德的b股，这使合伙企业有权选举一半的董事会成员。a股股东选举另一半董事。我们的合作伙伴认为，b股本质上是为下一代合作伙伴“托管”的，这使得我们对团队合作和继承的关注更加重要。

合伙人还共同拥有或拥有布鲁克菲尔德大约20%的a股的实益权益。这种在过去50年中积累起来的巨大的经济所有权利益，如今相当于在布鲁克菲尔德的投资超过100亿美元。它确保了我们的利益与你的利益高度一致。我们也一直在为下一代做规划，以确保合作关系的持续和无缝延续。

总之，我们致力于确保公司的控制权始终掌握在与布鲁克菲尔德所有股东和投资者利益完全一致的合作伙伴手中。他们是我们企业的领导者，在公司中拥有非常有意义的所有权。我们认为这一直是并将继续是我们业务成功的关键。它提供了重要的连续性和稳定性，而有意义的股权所有权反过来又促进了我们的高管和布鲁克菲尔德管理层对我们业务的长期承诺。

我们仍然致力于成为世界级的另类资产管理公司，并为您和我们的投资伙伴投资于高质量的资产，获得稳定的股本现金回报，同时强调对所用资本的下行保护。该公司的主要目标仍然是在每个股东的基础上增加现金流，从而在更长的时间内提高每股内在价值。