卓越商企服务 参照李杰《公司价值与分析：案例与实践》 一、基本情况及生意特性 1、公司基本情况 2、基本生意特征 在开始分析之前，我们先来讲个题外话，物业到底是个怎样的行业，它的商业模式是怎样的？ 作为一个和人们工作、生活息息相关的刚需行业，物业服务轻资产、现金流稳定、拥有更强社会效应的特点，使得物业的价值和优势受到资本的关注。 从物业这个行业来看：物业管理具有良好的现金流1️⃣、低负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点，是难得的长线价值投资产业。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。 从行业容量来看，市场规模超过万亿，空间很大，且无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。 而在这中间，我们相信商务物业管理必将会是一条非常有前景、非常值得投资者关注的黄金赛道。 1️⃣物管公司轻资产运营，新合约拓展及存量合约运营理论上无需过多资本投入；现金回款充沛且稳定，经营性现金流通常较盈利更厚；同时物管业务需求受内外部经济波动影响较小，收入具备抗周期性。 1、评判一家物管公司的成长潜力，一个重要方面就是凭借自身能力业务拓展，最重要的指标是成长性，不是投资稳定性。具体到卓越商企，由于内生业务增长及战略性收购令公司的第三方拓展面积持续增加。 物企的独立发展能力成为衡量其未来业绩稳定性的指标之一。纵观公司近几年的营收，都在不断的提升中，仔细查阅年报后，会发现，第三方营收的占比在持续提升。关联方的业务压缩到仅有20%不到的位置。相信这个进程是会继续进行下去的。 这个需要后续跟踪公司的面积变动情况。 2、公司的毛利润在不断的下降，不过在24年有止步的迹象。具体到下降的原因是哪些？ 公司解答为：主要是由于外拓市场竞争激烈，本集团的第三方外拓业务毛利率下降所致。 三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。 这个需要查阅同行业的毛利润是多少。 3、从11也可

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