【世茂物业】

说一下放弃的几个理由：

1、估值。

1）静态估值

公司定价14.8-17元，发售后总股本23.5亿股，定价350-404亿港币之间，公司上半年盈利2.5亿，如果静态预估，那么估值是80PE。

2）pre ipo定价

2020.5高瓴和红杉入股世茂物业按照189亿港币的总估值买入，短短半年公司估值提高了1倍还多，不仅如此，高瓴红杉还和世茂服务签订了对赌协议，2011年底公司净利润须达到11.7亿人民币，否则茂业需要对高瓴红杉做出补偿。

看到了吗，这就是机构投资人与二级市场投资人相比的优势，人家低价入股同时还能要求上市公司做出承诺。当然对于这点，我们也羡慕不来，毕竟高瓴红杉能带给世茂的资源，他们之间的投资更多的是一种商业资源整合，而不仅仅是财务投资。

相比于目前半年2.5亿的净利润，世茂物业明年需要继续增长1倍，压力山大，这也是小许老板（许世坛）继续快速扩张的原因之一吧。哪怕按照2021年11.7亿净利润的水平估计，PE都有30倍，也不便宜。

3）基石不认可

恐怕也正是因为估值的原因，翻看了世茂招股书，计划100亿港币的融资居然没有引入基石投资人，这让我想起了百威亚太第一次的发行失败，世贸服务这次是不是又有点托大了呢？

2、业绩注水——世茂VS保利物业

保利2019年再管面积2.87亿平营收60亿，净利润4.9亿，净利润率8.2%；世茂再管面积0.68亿平，25亿，净利润3.8亿，净利润率15%。众所周知，物管行业是劳动密集型产业，规模较大能显著的降低成本，提高利润率，这也是物管行业以大为美的原因之一。ex 碧桂园服务。那世茂为何能做到净利润比规模更大的保利更高呢？

我们看一下两者营收构成对比，最基础的物管服务（收物业费）占比从17年的70%降低到了50%，保利物管的物业费占比则一直在60%+。物业费的毛利25%，社区增值服务高达47%。而这部分的营收占比从6%一直提高到20年中的26%。

社区增值服务包括：1、车位销售服务——从开发商手上购买车位并转售获取价差，或者协助开发商销售车位并获取佣金。2、社区管理增值服务，ex小区广告位出租、公共区域停车位出租。3、家装服务。通過再管案場（即售樓樣板間）推荐相关家装公司服务收取佣金。

这些项目明显的具有人工成本低，毛利率高达45%，销售结构的调整提高了公司最近2年的毛利率，但这里面可能有上市前注水的嫌疑。同时占比50%的车位销售是个一次性的买卖，买停车位都是用来自用的，卖一个少一个，这和物业费不同，不是个持续稳定的现金流。

另外多一句嘴，由于物管公司过去一直是开发商的子公司，所以营收的可调节公司还是蛮大的，比如更高的物业费、让渡车位销售利润等等，这还是挺常见的，毕竟市场对地产公司估值只有几倍pe，而物管公司估值几十倍pe，同样一块利润放在不同公司内，价值云泥之别，聪明的地产商当然不会犯傻。

3、未来看点——停不下来的并购

刚才说过公司为了达成和高岭红杉的对赌，最近两年必须变身没有腿的鸟，2019年到2020年期间收购了海亮物业管理、泉州三远、广州粤泰、福晟生活服务和浙大新宇，目前再管总面积8600萬方，其中第三方已经达到35%+，公司17年才开始的并购，这个速度非常夸张了，估计上市募集资金之后的许老板会继续开启买买买模式大杀四方。但这些并购来的公司盈利能力是否跟得上，可能就不是许老板主要的考量点了，所以这些并购是否会增收不增利，或者大幅拖累公司盈利能力，可能就需要我们持续跟踪了。

总结下，公司定价高，基石不太认可，而快速增长的逻辑建立在未来持续并购并维持现有盈利能力。还是选择不碰了，毕竟即便是高瓴加持，但人家入股是8块美股，我自己要17.2去买，还是不太一样。