2024年，房地产行业在深度调整中艰难寻底。国家统计局数据显示，全年商品房销售面积同比下降12.9%，销售额下降17.1%，开发投资额降幅达10.6%。 $大悦城(000031)$ $大悦城地产(00207)$
房企销售额普遍承压，债务风险隐现，市场分化加剧。然而，大悦城却在这样的背景下交出了一份逆势突围的答卷。
年报显示，公司全年全口径签约额369亿元，中指研究院销售榜排名跃升6位至第23位；持有型业务销售额突破400亿，出租率、客流量指标领跑行业；综合融资成本压降至4.06%。
这份财报不仅展现出央企地产平台穿越周期的韧性，更揭示了存量时代下“运营+资本”双轮驱动模式的破局之道。
一、商业运营领跑行业，首店经济与轻资产模式双轮驱动
在行业销售规模整体收缩12.9%的背景下，大悦城压力自然加大。2024年，公司实现营业收入约357.91亿元，净亏损29.77亿元。
不过，大悦城销售型业务展现出强劲的抗压能力。年报显示，公司全年实现全口径签约额369亿元，跑赢大势超7个百分点，排名跃升速度位列TOP30房企首位。
同时，公司持有型业务表现强势，商业板块全年销售额401.3亿元，同比增长16%，客流量3.66亿人次创历史新高。
大悦城的核心竞争力始终锚定在商业地产的精细化运营能力上。2024年，公司新开业的厦门、三亚、海淀三大悦城项目，以超98%的招商率和高质量运营迅速成为区域商业新标杆。
其中，三亚大悦城首月销售额破亿，厦门大悦城开业三日客流超50万人次，北京海淀大悦城则以“山系生活智潮地”定位填补区域高端商业空白。
这些项目的成功，不仅验证了大悦城在选址、招商、运营上的成熟体系，更凸显其精准捕捉消费趋势的能力。
深究背后原因，“首店经济+潮流IP”策略成为激活商业活力的关键引擎。全年引入全国及区域首店超450家，二次元业态销售额突破11.1亿元，IP快闪活动创收2.5亿元，精准锁定Z世代消费群体。
通过打造“年轻、时尚、潮流”的品牌内涵，大悦城重构了购物中心的社交属性，将传统商业空间转变为年轻人潮流文化的聚集地。例如，成都大悦城通过引入电竞主题馆、二次元快闪店，客群中18-35岁消费者占比提升至68%，年轻化战略成效显著。
轻资产战略的突破性进展则为大悦城开辟了新的增长极。西南首单消费基础设施公募REIT——华夏大悦城商业REIT的成功发行，底层资产出租率98.1%、租金收缴率99.97%，四季度基金层面可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5%。
这一模式不仅盘活了存量资产，更构建了“投融建管退”的资本闭环，为行业提供了轻资产化转型的标杆案例。
截至2024年底，大悦城商业项目总数达44个（重资产30个+轻资产14个），覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，轻资产管理输出规模持续扩大，未来有望进一步释放资产价值。
二、财务结构持续优化，低成本融资筑牢安全边际
在行业融资环境趋紧、房企债务压力加大的背景下，大悦城凭借央企信用优势与多元资本运作能力，实现了财务结构的显著优化。
年报显示，公司全年综合融资成本降至4.06%，较上年末下降55个基点；新增借款平均成本低至3.0%，融资成本控制能力居行业前列。
这一成绩的取得，既得益于公司AAA主体信用评级带来的低成本融资渠道，也离不开其主动调整债务期限结构的策略。
报告期内，公司及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元，并获批12个“白名单”项目及7个经营性物业贷款项目，现金流安全边际进一步增强。
值得关注的是，经营性现金流净额达66.17亿元，尽管净利润受行业周期影响承压，但充沛的现金流为“保交付、稳运营”提供了坚实保障。
此外，公司总土储可售货值约1269亿元，聚焦京津冀、长三角等高潜力区域，为未来销售增长蓄积了充足弹药。
债务结构的优化同样体现在长期战略布局中。通过发行低息债券置换高成本债务、延长还款周期，大悦城有效降低了短期偿债压力。
例如，2024年新增的25大悦01债券利率仅2.45%，创下近年新低。这一系列举措不仅缓解了流动性压力，更为公司在行业低谷期的逆势扩张提供了财务支撑。
三、“1123”战略体系锚定发展新坐标，低估值有望吸引长期资金入场
展望2025年，大悦城提出深化“1123”战略体系：1个提升（商业引领地位）、1个夯实（高质量开发）、2个聚焦（产品与区域）、3个精进（差异化、专业化、精细化）。核心目标是通过消费REITs扩容、绿色低碳转型以及年轻化生态的持续构建，巩固行业领先地位。
在资本路径上，消费REITs的扩容将成为关键抓手。华夏大悦城商业REIT的成功经验为后续资产证券化提供了模板，公司计划将更多优质商业项目纳入REITs池，进一步盘活存量资产。
面对行业供需矛盾的长期存在，大悦城选择“以量换质”稳住基本盘。写字楼业务平均出租率91.1%，中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”；产业园领域，北京中关村细胞与基因治疗产业园的开业标志着公司在生物医药与AI智能领域的突破。
对比以商业地产运营为主的同类公司，大悦城的市销率也仅有0.33，处于非常低估的位置。
未来，随着险资对房地产资产的配置需求升温，大悦城凭借稳定的现金流与优质底层资产，有望吸引长期资金入场，进一步巩固其“逆周期增长”的标杆地位。
结语
在行业阵痛期，大悦城不仅守住了基本盘，更通过差异化竞争开辟了高质量增长的新路径。
通过年轻化战略重构消费场景、轻资产模式破解资本困局、低成本融资筑牢安全边际，大悦城不仅展现了央企的稳健底色，更凸显了市场化创新的活力。
尽管净利润尚未扭亏，但其在商业运营、财务优化与战略前瞻上的突破，已为未来高质量增长埋下伏笔。
当行业从“高杠杆规模竞赛”转向“精细化运营比拼”，相信大悦城未来会一步步证明——穿越周期并非幸存者的侥幸，而是长期主义者水到渠成的答案。
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