其实华润万象生活不像物业公司，更像是商场管理资管公司，管理商场的物业、出租和运营。华润置地盖的商场、写字楼、住宅，都交给亲儿子万象生活来收租。万象生活赚的是商场的运营管理费，本质是消费ETF。
万象生活有4块业务：购物中心、写字楼、住宅和城市空间，城市空间都是公共物业，目前占比小、发展不明朗，直接忽略。购物中心收入占比约1/4，却因为72.6%的高毛利，贡献了53%的毛利。写字楼和住宅物业板块，都是辛苦活，收入多、利润薄。写字楼收入的94%来自物业管理，毛利率35%，毛利占比12.8%。住宅板块整体毛利占比28%，毛利率17.8%。24年写字楼和住宅的毛利增长都是个位数，分别是4.9%和4.7%，而购物中心毛利增长31%。想深入了解万象生活，核心就是了解购物中心。
华润置地开发的购物中心即著名的万象系列：重奢型购物中心「万象城」，轻奢型购物中心「万象汇」，潮流型购物中心「万象天地」。万象系整体属于中高端购物中心，有一定稀缺性，政商关系好，项目地段好。商业地产前期投入大，但有一定的先发优势和排他性，后期项目都会避免重复建设。
24年在管商业中心有122个，其中86座购物中心零售额排名当地市场前3、50座购物中心零售额排名当地市场第一。购物中心2024年零售额2,150亿元，同比增长18.7%，剔除新接管项目的可同比增长4.6%，优于全国社会消费品零售总额增速（3.5%）。存量项目能保持增长，就是商业购物中心优于住宅的亮点！
122个项目中，118个是商业运营&物业管理，简称商业运营。3处投资物业深圳布吉万象汇、兰州万象城、深圳龙岗大运，属于租赁经营；1个利润分成项目，指的是泸州万象汇，利润分成和租赁经营统称分租项目。
商业运营属于轻资产，华润置地/三方负责开发建设，万象生活负责运营和管理。而分租项目属于重资产，3处投资物业在资产负债表的“非流动资产-投资物业”，共计41.6亿。
118个商业运营项目中，华润置地的92座购物中心，24年实现租金收入193亿（年增长+8.4%），给购物中心运营方华润万象生活贡献商业运营和物业管理收入30.38亿，平均3302万/个。其余的26个三方购物中心贡献收入3.91亿，平均1504万/个。购物中心的商业运营收入30.38+3.91=34.3亿，4个分租项目收入7.8亿，购物中心营收一共42.1亿。
未来有3个利润分成+1个租赁经营+55个商业运营项目，待开业，最近2-3年的高速增长问题不大。即便不考虑待开业项目，存量的购物中心的增长也优于全社会通胀。
商业购物中心有提价能力，收入能跟随通胀上涨，这是我在滨江服务后买入华润万象生活的重要原因之一。
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