大家晚上好，我是刀哥。
这几天都没时间更新。在广州开设我们的第一期的管理课，非常非常牛的一门管理课。客观说，管理也是一门科学，需要不断的科学化的去思考。
发一张现场图给大家看看：
中间这位是我们请的老师，我是主办方老板
今天本来想水一篇的，但是，很多同学一直想看视频号的文字版，正好有，就同步一篇过来：
房地产一个坏消息、一个好消息。坏消息房价恶化了，5月份，一、二线城市二手房价环比全军覆没，平均降幅0.7%，比上个月扩大0.5个百分点。北京跌0.8%，上海跌0.7%，广州跌0.8%，深圳跌0.5%。而一线城市新房的价格环比由持平转为下降0.2%，北京跌0.4%，广州跌0.8%，深圳跌0.4%，只有上海硕果仅存环比上涨0.7%。
之前我讲的一期《房价何时止跌》，其中提到一线城市中，上海和深圳有可能最先企稳，5月份的数印证了上海房价的相对坚挺。
再说好消息，广州全面取消限购。房地产上一轮周期里的抑制性政策就剩下一线城市限购了，广州打响彻底松绑的第一枪，原因是四个一线城市里，广东的商品房库存最高，所以过去一年在四个一线城市里，广州房价跌幅最大。广州先取消限购，但大概率不会是最后一个，下一个会是谁？之前说过，北京、上海、深圳的库存去化周期分别是19.9个月，13.1个月和9.7个月，这么看深圳的库存压力最小，北京较大，如果纯粹从消化库存看，理论上下一个应该是北京。但房地产政策的变动，北京向来不是领头羊，往往都是先在其他地方试点，最后才到北京。再考虑到目前上海的房价相对坚挺，那下一个放开的会不会是深圳呢？
为什么说大概率还会放松其他一线城市的限购呢，因为5月份的房价数据宣告了去年9月底那波大规模刺激政策的效果已经消耗得差不多了。就在上周五，国常会上提出：更大力度推动房地产市场止跌回稳。
这个会议召开的前一天，广州提出取消限购，当然不会是巧合。房地产止跌回稳这个词一直在提，但这次前面加了个前缀：“更大力度”，懂得都懂，这就是告诉市场，稳住房地产这个事情不达目的不罢休。股市也是这么理解的，在5月份房价数据的利空出来后，大A多家地产公司反而涨停了，市场在用钱下注，房价利空会逼出来政策利好，也就是2.0版的刺激政策也许不远了。但别一听就立刻上头，觉得你的房子一定会被托起来的，很多房子未来可能不属于国家操心的范围了。
我们思考一下，房地产怎么才能企稳，那就是要有新的接盘侠来买房，无论是刚需还是投资，得有人掏钱买房。我们用象线思维把人群分为四类。
第一类，有钱还想买，但有限购买不了。只有一线城市有限购，所以一线城市确实还有一部分被压抑的需求。这类人如果放开限购，只会买一线城市的房子，比如在广州打工的东北人，限购现在放开了，可以买房。如果，我说的是如果啊，四个一线城市都放开了限购，短期内确实会有一波需求释放，就像之前几轮放松限购，比如取消“认房又认贷”、取消单身购房限制那会儿。但根据之前的经验，在房价不企稳的情况下，这类需求的量有限，因为除非真有居住需求，否则干嘛接房价下跌的飞刀呢。
第二类，有钱但不想买房，这类人群不属于刚需，他们的决策依据与房价高度祥光。没有金融属性的房子纯纯就是一堆砖头，只有房价上涨或者至少房租收入能持续超越存款利率，房子才有投资价值，这部分人群才会考虑投资房子。想想居民端150多万亿的储蓄，确实有不少找不到好投资方向的土豪，他们有的在转战香港、东京买房了。激活他们买房的想法，就得有能保值增值的好房子。这次国常会提到推进“好房子”建设，说白了，要打造有品质有价值的高端房产。打开你的想象空间，未来的房地产将是极端分化的，不仅北上广深和鹤岗是两个世界，即便是在北京一个城市里，海淀区和郊区不再是一个市场，甚至都是海淀的同一片区，可能马路一边的好房子在上涨，而另一边的老破小一蹶不振。比如今年北京拿出不少优质地块上市，而且主要做高端的改善产品，这就是明确信号。闭眼买房的时代一去不复返，未来买房相当考验一个人的眼力，买不好就会踩坑。无论如何，地方财政对土地出让金的依赖，房子作为居民财富效应的蓄水池，都需要房价不能持续全面下跌。相反地，如果能有一部分好房子企稳上涨，就会吸引储蓄搬家，重新有人关注房子，房子只要卖的出去，就能带动土地销售和整个产业链的就业和投资。
第三类，没钱但想买房，这批人属于刚需，数量巨大。都说年轻人躺平，不结婚不生娃不买房。他们天生就清新脱俗，不想老婆孩子热炕头吗？实在是因为就业、收入预期不乐观。想让这部分群体有钱买房，是个长远的系统工程，需要全社会的就业和收入改善。在中美贸易战的大背景下，一直趴在零轴之下的CPI和PPI提示我们，通缩这个魔鬼一直鬼阴魂不散，它伤害的是整个经济。
想改变通缩需要更多的财政货币政策，这不光关系到房地产，也关系到整个经济。大家关注CPI和社会融资的数据，什么时候CPI到了2%左右，居民的长期融资额明显增长了，刚需们估计就开始买房了，到时候更多城市的房价就该企稳了。
最后一类，没钱也不想买房，这些人属于最后一个梯队，可以暂时先不考虑。
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