REIT 观察-S-REITs 2025年融资持续上升，年初迄今达40亿新元

2025年，新加坡房地产投资信托（S-REITs）的股权融资（Equity Fundraising，EFR）活动表现活跃，一级与二级市场的融资总额创下自 2021 年以来的新高。

截至目前，至少有10只 S-REITs 公布年初迄今（YTD）合计约40亿新元的股权融资，已高于2024年的29亿新元与2023年的 19 亿新元。

今年S-REITs的融资中，近半来自一级市场——NTT数据中心房地产投资信托 （NTT DC REIT）与胜捷住宿信托（Centurion Accommodation REIT）完成首次公开发行（IPO），分别募集 8.241 亿美元与 8.161 亿新元。

两宗IPO皆获得投资者积极认购：NTT数据中心房地产投资信托发行5.999亿个单位，获得4.6倍认购。胜捷住宿信托发行2.622亿个单位，获得16.6倍认购。

在二级市场方面，S-REITs的股权融资同样活跃，延续了2024年的势头，该年通过配售与优先发售合计募集29亿新元。

截至10月10日，年初迄今至少有8只S-REITs宣布通过私人配售与优先发售合计募集逾21亿新元，所得款项主要用于并购及部分偿还债务。

年初迄今，由海峡时报指数（STI）中市值较大的REIT领衔推动二级市场融资。

8 月，凯德综合商业信托（CICT）募集6亿新元，部分用于收购CapitaSpring剩余权益。此次配售由原定5亿新元增额至6亿新元，认购倍数达4.9倍。

此外，凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）亦在5月通过私人配售募集5亿新元，部分用于收购两项资产（其中包括一座位于新加坡的数据中心），以及削减债务。该次私募配售约获4.1倍认购，参与者包括新旧持有人、长期基金、房地产专项基金、私人财富以及多策略投资者等优质机构。

星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）则于年内较早时通过优先发售与私人配售合计募集逾4.2亿新元，用于偿债及收购Northpoint City剩余股权。这次私募配售由2亿新元增额至2.2亿新元，扩大后的发行规模约获4倍认购。

近期，吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）于9月宣布启动优先发售，拟募集约4.045亿新元，其中大部分收益将用于资产收购的部分融资，以及偿还债务；新发行单位预计将于10月22日在新交所上市。

吉宝数据中心房地产信托为亚洲规模最大的数据中心REIT，而CICT亦已成为亚洲规模最大的REIT。

2025 年迄今，亦有其他S-REITs开展股权融资，包括吉宝房地产信托（Keppel REIT）、Prime美国房地产投资信托（Prime US REIT）与Elite商用投资信托（Elite UK REIT）。

S-REITs融资和并购活动的增多，与利率下行环境下新加坡房地产投资销售总额的强劲增长相呼应。

莱坊集团（Knight Frank）新加坡研究团队指出，2025年第三季度房地产投资销售总额升至105亿新元，较上年同期的85亿新元增长23.8%，其中CICT收购CapitaSpring为当季最大交易。

该研究团队预计，2025年剩余时间及2026年初的投资销售活动，仍将以政府售地计划（住宅地块）招投标与REIT相关活动为主；与此同时，规模低于2亿新元的中小规模投资——尤其是住宿类与工业类物业——预计仍将是市场的重要组成部分。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过890亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有80%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年2月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为37.1%，平均负债率为39.6%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托