Digital Realty Trust（NYSE: DLR） $数字房地产信托公司(DLR)$
过去三个月股价上涨 14.9%，远优于同期间 S&P REIT 指数下跌 1.7% 的表现。这波强势反弹是否代表市场对其基本面重估，或只是搭上 AI 基础设施的题材行情？对于关注美股 REIT 资产与 AI 基建布局的投资人而言，这是一个值得深入探讨的议题。
观察第一季的营运数据，Digital Realty 的新租约贡献约 2.42 亿美元年化租金，来自超过 1 MW 的大型客户与高密度应用为主，显示其 AI 应用资料中心需求快速成形。更值得关注的是，其尚未认列的租金总金额（backlog）达 9.19 亿美元，且 2026 年前的开发项目翻倍成长，反映出来自云端与 AI 业者的长期合约正快速落地。
财务表现方面，2025 财年第 1 季营收达 14 亿美元，年增 6%；核心营运现金流（Core FFO）为每股 1.77 美元，并上调全年财测至 7.05–7.15 美元。这不仅证明其租金成长的持续性，也让市场对第 2 季财报释出前更具期待。若接下来的业绩发布能够延续 leasing 动能与租金上行趋势，则可望支撑当前股价水准，甚至进一步创高。
AI 应用是 Digital Realty 此波成长的核心动能。管理层指出，目前超过三分之二的租约来自 AI 工作负载客户，且 AI 伺服器的单位租金报价已来到每月每千瓦 244 美元，年增超过 10%。这类高密度租赁的利润结构远优于传统企业客户，有利于提升整体毛利表现。但反过来说，AI 计算资源需求也拉高能源与冷却成本，如何平衡基础设施投资与利润稳定，是接下来财报必须观察的关键。
资本结构方面，Digital Realty 拥有约 23 亿美元流动资金，净负债与 EBITDA 比为 5.1 倍，尽管总债务逼近 170 亿美元，但透过与机构合作成立美国与印尼的大型数据中心基金，有效分散财务压力并创造 JV 收益空间，降低利率上行对现金流的压力。
股利方面，目前每季发放 1.22 美元，现金殖利率约为 2.8%。以核心 FFO 计算，股利支付率仍在合理区间，但若未来资本支出进一步扩张，则股利成长动能可能面临限制。对以收益为目标的投资人而言，需留意资本配置策略是否会影响配息稳定性。
目前 DLR 本益比逾 160 倍，预估 PEG 值亦超过 2.6，反映市场对其成长前景给予高度评价。唯有在 leasing 成交、租金成长与毛利控制三者皆优的情况下，这样的高估值才具备基本面支撑。若未来季报无法维持高续租率与 AI 业务占比提升的节奏，则评价空间可能压缩。
最后，从股东结构与管理层动向来看，机构持股比重维持高档，内部人并未出现大幅减码动作，显示市场整体对其资产操作、现金流配置与股东价值创造仍抱持信任。
总结而言，Digital Realty 目前的股价走势并非单纯题材炒作，其背后确实有来自 AI 基础设施成长的实质需求支撑。只要接下来财报能维持租金续航力与资本执行效率，短期内股价有机会稳健续涨。对于看好 AI 应用与数据中心长期趋势的投资人而言，DLR 在当前位置值得纳入关注名单，但亦需密切留意 Q2 财报表现，以判断是否为进场布局的良机。
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