作者丨和卿来源丨米筐资本（ID:mikuangziben)老百姓苦房子久已。最近也发生了很多事儿，让我改变了对救楼市的看法，也让我对接下来的财政政策定位有了新的想法。我认为：接下来，开发商自救仍然是主基调。同时，财政目的也主要用于对冲风险，而非用于把经济刺激多高。所以，放弃幻想，别对刺激政策期待太高。1这种想法还要从最近的一组数据开始说起：2020年以前，房地产行业平均每年吸纳5万亿人民币。然而，从去年9月到今年9月，房地产行业的未偿还贷款总额却开始下降。与之相反，从2019年下半年开始，资金就已经悄悄的加速向制造业转移了。到目前为止，制造业吸纳的资金总量已经相较于三年前翻了一番，至20万亿。光今年前九个月制造业就吸纳了近5万亿，这是2019年之前的10倍。这组数据说明，钱逐渐地从房地产流出，大量的向制造业流入！我们作为以银行贷款为主的投资经济体，银行的资金流向多少反映了高层意志。事实也确实如此，11月7号大晚上官方出来一条消息，内容如下：文件所谓的重要行业和关键领域，就是制造业，尤其是半导体和新能源（汽车）等快速增长的行业。这两年我们也看到很多投资和刺激消费政策集中在这些行业。如果这还不够说明问题，那么最近出台的银行资本新规则打了明牌：少给开发商贷款！因为新规对房地产整体下调了风险权重，却单单上调了开发贷的风险权重。这就意味着银行给开发商贷款就需要占用更多的风险准备金，投资成本变高。所以，接下来开发商还要自救为主。2虽然金融会议针对房地产，说要“引导房地产融资渠道稳定”、“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。基调是还管。然而，管的方式还是更多地停留在“信心”支持，稳的意味更浓一些。现实是也是这样。面对恒大、碧桂园等开发商多轮重组甚至清算的风险，高层都没有出手，只是行业标杆万科遇到麻烦了，地方才出手了。足见：下面，很急，上面，定力十足！！房地产去杠杆的整体基调仍

作者丨十一侠来源丨米宅（ID：MizhaiPlus）这几天，我们见到的最多的现象，是各种各样的矛盾。不管是国际局势，还是国内经济，无一不是如此。今天，我们只说这几天的最新动向。1看空和看多。这几天，地产四巨头已伤其三，龙湖、金地股债暴跌，远洋实质违约后，万科债券也出现了恐慌性的抛售，逼得万科也要自证无虞，接连搬出国资股东背书、薪酬挂钩股价等多项措施，反击做空。但是，几乎就在同一时间，地产开发股开始大涨。11月2日，A股房地产开发板块进一步拉升，中迪投资涨停，信达地产、珠江股份、中洲控股、卧龙地产、云南城投等跟涨。据说是因为，中国人民银行党委、国家外汇局党组在11月2日召开扩大会议。在这背后，则是认知的剪刀差越来越大。第一个新闻，在地产债券抛售的背后，是国外资本对于国内楼市信任危机的持续扩张。跟直白点说，是国际资本对中国楼市的判断路径已经极度混乱，甚至是已经找不到判断的基础支点。近两年的楼市危机，以及在危机持续蔓延中的信任缺失，已经从最开始的民企→混合所有制企业→国资→央企，终于到了象征意义更为强烈的万科身上。资本对国内楼市的紧张链，从最底层的民企，一步步层级逐渐升高，终于达到了塔顶。第二个新闻，地产开发股集体拉升，背后的实际意义则是中央金融工作会议所影响下的信心拉升。而11月2号的央行会议，则是对中央金融工作会议所做决定的及时反馈和进一步实施措施。中央金融工作会议，一般五年一次，所以每一次的重大决策，基本都为此后五年的工作做出了详细的指导和明确的方向。本次会议的规格，又全部高于过往五次的规格，是几十年来最重要的一次金融会议。在这次会议上，对地产和国内楼市下一步的发展都做了最明确的表述，结合最近一个月以来的各种政策，一切都很明晰而确定。很显然，这第一个新闻和第二个新闻之间存在着一种巨大的矛盾。2接下来我们说，今年以来的大救市。我们梳理了一份全年的就是政策汇总，就算不说全年的和

作者丨老船长来源丨米筐投资（ID:mikuangtouzi）1房地产税，五年内没戏了！最近，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布。在财税领域，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议。而最受关注的房地产税立法和个人所得税法修订，并未出现在本次立法规划中。这次公布的立法规划，是本届人大任期（2023.3-2028.3）内的重要任务。这也就意味着，房地产税立法，五年内不会有推进的可能了。房地产税，不时都会传出点消息，甚至有点一波三折。2021年10月份，人大直接公告，授权国务院在部分地区进行房地产税改革试点。草案中甚至直接确定了试点的期限——五年。一时间，坊间对试点的城市有许多猜测，但并未有官方消息再跟进。直到2022年3月，财政部直接表态：综合考虑各方面的情况，今年（2022年）内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这个表态至少透露两个信号：1）高层确实针对房地产税做了调查摸底；2）调查下来发现，这事确实办不成。到了今年初，财政部原部长楼继伟发表一篇文章提到：房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。关于房地产税落地的传闻，又开始盛传。而这次人大没有对房地产税立法作规划，算是彻底对房地产税的事情，做了定论。起码，在五年内作了定论。当一件事情，总是不停传出“小作文”，隔段时间就会引起全民热议，也就表明了这件事的重要性。房地产税的落地，意义重大，必须谨慎行事。2之所以这次没有列入立法规划，专家们的解释是：暂缓房地产税立法，则更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎。房地产税的落地，最关键的问题就在于：时机。国内经济是什么形势？8月份，全国规模以上工业增加值同比增长4.5%，比上月加快0.8个百分点；8月份，社会消费品零售总额同比增长4.6%，比上月加快2.1个百分点；1-8月份，全国固定资产投资（不含农户）32

作者丨老船长来源丨米筐投资（ID:mikuangtouzi）1疯狂拯救楼市，还在继续！8月最后一天，央妈联合金管局又放了两个大招：降低首付比例、下调存量房贷款利率。两大利好，突然就这么引爆了市场！关于降低首付比例，原文是这么说的：直接划重点：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。  首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。注意“统一”两个字，这是多年以后的全国层面的调整，而央行对此的解释是：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。这就意味着，全国所有城市的首付比例，得到了再次下调的空间。虽然政策说的是“不低于”，各地执行时，大概率都会参照最低标准。但对一些弱二线和三四线城市，在前段时间早已经降低了首付比例，影响并不是太大。重点对象，依然是一线城市和强二线城市。很明显的现象是：总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。比如北京、上海，首套房的最低首付比例都在35%，北京的二套房最低首付比在60%。而在深圳，实施“认房又认贷”时，如果名下有房且有贷款记录，二套的首付比例甚至高达70%。全国统一调整首付比例，加上“认房不认贷”的落地，着实给这些城市的购房者带来了希望。尤其是改善需求的人，二套房的成本将大大降低。而激活这些有购买力的需求，市场才会活跃起来。2而这次最受关注的，还是第二个大招：确定下调存量房贷利率。划重点：申请人群：2023年8月31日之前已发放的贷款，或者已签合同但未发放的贷款。  申请时间：2023年9月25日以后。  申请方式：和银行协商直接下调房贷利率，或者申请新贷款置换原来的贷款。

作者丨老船长 来源丨米筐投资（ID:mikuangtouzi) 1 大会之后，小会不断。 促消费20条、民营经济28条……各种政策纷纷出台，多到你走在路上就有可能被文件砸到。 8月第一天，央行也开了下半年工作会议。 综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕； 保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定； 统筹协调金融支持地方债务风险化解工作； 进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化。 每一项都是大事。 而其中最重要的，还是对房地产的政策支持： 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 可以肯定的是，下半年的首付比例和房贷利率还会下调。 目前大多数城市的首套首付比例，都是30%，少数二三线城市最低20%。 下半年，更多的二三线城市或许会把首套首付比例降到20%，二套首付比例降到30%-40%。 但一线城市的下调幅度不会太大，二套首付比例在满足一定要求的前提下，或许能降到50%。 刺激需求侧的政策潮，还在继续。 而人们最为关注的，依旧是存量房贷利率的下调。 7月中旬，央行货币政策司司长邹澜就已经表态： 支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 而到了这次会议，用词和态度都有了转变： 指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 你可以细品其中的微妙之处。 央妈的态度很明确：存量房贷利率下调这件事，下半年必须办了！ 市场呼吁三年之久的举措，终于落了地。 2 2016年，房价暴涨之后，严控周期再次开启。房贷利率也不断上行。 尽管从2019年以

作者丨钟灏来源丨米筐投资（ID:mikuangtouzi)前天的新闻连播，播报了一条重要消息：7月21日的国常会指出，要在超大城市和特大城市积极稳步实施城中村改造。并指出这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。会议上通过的文件叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这个意见意味着什么？属于大利好吗？属于传说中一篮子政策里面的一个吗？我们就来拆解一下城中村改造这个事。1其实早在4月28日的重要会议中就提出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设。应该说，这是一个考虑了很长时间的储备政策。只是鉴于当时经济状态还不错、鉴于要保持定力、不大干快上，并没有立即推出——其实整个上半年的财政支出强度都是偏弱的，发债量也是偏少的，这都是定力的体现。直到7月14号才推出了关于平急两用公共基础设施建设的指导意见。其实，不管是平急两用公共设施建设，还是城中村改造，本质上都是用来托底经济、刺激经济扩张的一种手段。这和当年2008年出台的一系列托底政策没有本质的不同，可能只有规模都差别。这是我们首先要理解的一点。当年，一说基建就是铁公机，现在顶多再加上充电桩、特高压电线这样的新型基础设施。可是当高速公路和大桥都已经修到大山里之后，老三样就没有实际价值了。所以你转着圈儿去想，如今还有哪里需要建设一下子的？想来想去，那就是把城市建得更高大上、更漂亮、功能更健全吧。那首当其冲就要把城中村给改造了。现在各种数据已经明显表现出经济压力大的现状，所以一手出台促进民营经济的意见，一手出台城中村改造的意见。今年一到六月份，全国一般公共预算收入同比增长13.3%，这个数字看起来还不小对吧，但主要是因为留底退税的影响，把这个影响去除之后，六月份公共财政收入和税收收入都降到了负值区间，这个下降更多的是因为经济本身的放缓。由于企业利润增长低迷，所以企业所得税的降

作者丨老船长来源丨米筐资本（ID:mikuangziben）1十年河东，十年河西。2012年，曾经在全国最重要的会议上露出H牌皮带的许老板，一路小跑躲避记者的追问，满脸笑容，意气风发。彼时，恒大已经冲上全国房企销售额第二的位置，并拥有了郎平执教的恒大女排、进入中超第一年就获得冠军的广州恒大，墙内墙外两开花。但那时的许老板肯定想不到，十年之后恒大的第一名宝座又增加了一个：中国公司负债第一名。7月17日，停牌一年多的中国恒大，终于补发了2021年年报、2022年半年报及2022年年报三份财报。截至2021年年末，中国恒大负债总额总额人民币2.58万亿元。到了2022年年末，恒大的负债总额稳定缩小至2.44万亿元。仅2021和2022两年，恒大就净亏损8120亿元。与此同时，中国恒大的现金及现金等价物只有43.34亿元，资产总值约1.838万亿元。已经严重的资不抵债。2.44万亿的负债，什么水平？2022年，贵州茅台净利润627亿，恒大的负债相当于茅台40年的利润总额。2022年，苏州GDP为2.39万亿，整个苏州干一年也才勉强填上恒大的窟窿。如果把恒大的负债换算成GDP，2022年能排在全球第44位，甚至能超过葡萄牙。简直“负”可敌国！还有网友调侃，曾经令人咋舌的日入208万的明星，大概要从殷商时期赚钱，才能还上恒大的负债。天外有天，债外有债。当你在第一层的时候，你永远想不到第五层在发生什么。22.4万亿的负债，究竟是怎么欠下的？一切都源于疯狂的高周转。2008年金融危机后，国家开启强刺激，4万亿的大放水，引领基建、房地产建设狂潮。当房地产开启上行周期，以快速销售回款——用资金拿下另一块地——迅速开工建设——快速销售回款为主的高周转模式，加上房企在银行拿下贷款利用高杠杆，整个中国房地产界陷入一种疯狂状态。而以某园和恒大为代表，也一头扎向更广阔的县城市场。2015年，恒大集团账上

作者丨和卿 来源丨米筐资本（ID:mikuangziben) 目前，资金的堰塞湖还在膨胀，聚集...... 只待经济拐头，开始泄洪！ 1 不知道读者发现没有，最近的经济政策似乎都在靠银行系统维系着整个经济，靠放松企业来推动他们扩张稳住经济？ 就比如最近高层接二连三的经济政策： 针对产业，央行弄了2000亿支农支小再贷款，各部门也分别对新能源车、新基建、芯片等开绿灯、免税发补贴； 针对地方，国有大行有选择性地给某些省份提供信用额度，河南1万亿，河北不少于2万亿；  针对房地产，延长去年的支持政策，允许商业银行为现金短缺的开发商延长贷款到明年底。 发现没有，这些政策都有一个共同点：以央行为首的银行系统在干一部分财政的活——准财政政策。 这也印证了笔者上一篇文章中所说的《下半年，是“准财政”的舞台》的观点。 这意味着什么呢？ 意味着M2增加由财政主动借钱转向银行定向放贷。 而高层这么做的目的有两个： 其一，准财政弥补高层严控地方债务而导致的财政支出不足； 其二，低通胀下的经济压力需要额外印钱来保证经济主体债务支付的链条不会断裂从而引发金融风险。 这两句话理解起来可能有些费劲，咱们一一说明。 首先有一个宏观经济学前提，那就是经济压力很大的时候，都需要财政花钱来疏通，让钱流到企业和居民手里从而开启新一轮投资和消费热潮。 然而，疫情这三年让财政花了不少钱，地产放缓又让财政的收入没跟上，收支缺口扩大让高层很担心债务风险，所以最近针对地方又开启了新一轮去杠杆——一边阻止地方债务总量扩张，一边坚决守住（地方）不发生债券违约底线。 重心转向化解债务而非加大投资的结果必然是财政花钱疏通经济的效果变弱。 没办法，靠银行系统定向放贷的准财政来弥补。 深层次的目的恐怕还是保证经济主体的债务支付链条不会断——市场不会因为缺钱而违约。 要知道低通胀的背后是经济活力低，钱难赚。此刻，部分行业靠收入

作者丨米筐老A来源丨米筐投资（ID:mikuangtouzi）前言：到底有多少种利率？1近日，六大国有银行集体下调存款利率。具体来看，活期存款利率下调5个基点至0.2%，两年期存款利率下调10个基点至2.05%，三年期和五年期存款利率下调15个基点至2.45%、2.5%。 100万存款若放活期的话，一年只有2000元的利息；若直接存5年，则相比降息之前共少拿6000元利息。这是去年9月国有大行集体下调存款利率以来、再次统一下调，大概率会跟去年一样、随后也会引发其他银行陆续跟进。为什么银行的存款利率一降再降？这里面没有任何阴谋论（有人解读为银行也没钱了），原因很简单…因为贷款利率一降再降，而以赚息差为主要收入的银行、不得不通过降存款利率来减轻成本。一笔贷款，对企业/居民等借款人来说是债务，可这笔贷款却是银行的资产，借款人支付的利息就是银行的收入；一笔存款，对企业/居民来说是资产，可这笔存款对银行来说却是债务，储户收到的利息就是银行的支出。银行低息吸收存款、再高息放出贷款，中间的差价是息差、也是目前银行主要的收入来源。这两年我们会发现贷款利率越来越低，这也意味着息差越来越小，银行是企业，必须有收入才能活下去，为了稳定一定的息差收入，不得不降低负债成本，也就是存款的利率。靠着放贷的垄断经营牌照“躺着赚利息”、这都是老黄历了，现在银行的日子并不好过。要让利实体经济、不断的降低贷款利率，实际上承担了一定的政治任务。因经济复苏缓慢，企业的还款能力减弱、造成呆坏账上升，放出的款很可能收不回来，而抵质押物的房产又因为价格下跌而使得担保不足。银行业到底有多难呢？黑龙江银保监局披露的数据显示，一季度辖区内银行业总利率是-6.3亿，你没看错、银行整体是亏钱的。亏的更多是甘肃，银行整体亏损55.88亿。以上只是让大家对降息背后的逻辑、有个正确的基础了解，其实今天我是想跟大家聊聊利率这事…

作者丨牲产队长 来源丨牲产队 对房价的走势，有一个普遍的观点：北上广深的房价将是最为坚挺的区域，就算全国其他城市房价跌了，北上广深的房价也不会跌。 可现在，这个观点正在被推翻。北京二手房价格开始失控。 在4月份，北京二手房成交量大跌8000套。进入5月份后，北京的二手房更加地难卖了，预计5月二手房成交量不超过1万套。在和平里片区，曾经一个月能卖60-70套，可现在10套都卖不出去。有业主狠心降价90万，可还是卖不动。 在北京，仅链家这一家中介公司后台在售的二手房源就超过了12万套，创造历史新高。卖房的人比买房的人还要多，这就注定了二手房的价格难以坚挺。 不只是北京的二手房挂牌量飙升，深圳、上海、广州、杭州的二手房挂牌量也在飙升。 4月份，深圳二手房挂牌量突破5.2万套，上海二手房挂牌量突破20万套，广州二手房挂牌量破14万辆，杭州也突破了20万套。其中，杭州受阿里裁员影响，房价又一次暴跌，250万的房子只能卖200万，390万的房子实际成交就320万，降价50万以上成为新常态。 还有比较极端的，600多万的房价直接腰斩，卖300多万。 除了这些超一线城市外，重庆二手房挂牌量突破17万套，厦门、成都、南京、武汉、郑州等城市，二手房均出现了量价齐跌的现象。因新房价格受备案价所限制，二手房在价格上灵活度很大，更能精准地反映当下的房市。 深圳就有一个楼盘，因降价60万被勒令终止，禁止降价。昆山也有一个楼盘因打7折被罚，理由都是扰乱市场秩序。 可是，降价已经是房企所能采取的最后办法了。不降价，房子根本卖不出去。相反，降价策略是非常有效的。 在深圳，因楼盘直降60万现金，就引起了购房者蜂拥排队。从这就能看出，不是消费者不想购房，实在是价格限制了购买力。 中国人对房子的需求是客观存在的，不是年轻人不想买房，而是买不起。深圳是广东GDP第一大市，昆山也是江苏GDP排名第一的县级市，人均GD