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聊聊英国，

以及一个项目，一个booking评分9.5分的酒店。

项目保持点神秘，先说说英国。

最近刚看到了英国地产咨询公司hometrack的最新数据，

过去12个月整个英国的整体房价涨了4.6%，过去三个月涨了1.8%，

与此同时，

伦敦过去12个月涨了1.6%，过去三个月涨了0.9%。

 

曼彻斯特过去12个月涨了7.4%，过去三个月涨了2.4%。

这是两个挺有意思的数字。

确切地看，这是几乎是现阶段整个世界房产的规律。

一线超一线城市，单价高，增长放缓，租售比相对低（但核心区的增长都很强劲，但对普通人投资来说，太贵了），

二线城市增长，且租售比高。

比如，

中国的一线，北上广深，二线的杭州、重庆、成都……

美国的一线，纽约、旧金山、洛杉矶，二三线的达拉斯、盐湖城、丹佛……

日本的一线东京，二线大阪，

甚至位于东南亚的泰国，一线曼谷，二线普吉岛、芭提雅……

都是这个规则。

求稳定，选择一线，

求租售比和升值，选择二线。

今天想聊的，是曼彻斯特，英国的第二大经济体（第二大城市为伯明翰）。

应该不会有人不知道这个城市吧。

大名鼎鼎的曼联和曼城球队都出自这里。

BTW，祝福弗格森……

1、

曼彻斯特作为英国的第二大经济体。

2015年的数据，

曼彻斯特城的GDP总值约为280亿英镑，总增加值（GVA）超过560亿英镑，被全球化与世界城市化研究机构（GaWC）评定为除伦敦外英国最大的经济体。

地理位置上，它在英国的西北部，人口超过255万（大曼城区），它曾是工业革命的发源地，也曾是世界第一座工业化城市。

经济上，

英国有一个很有名的“富时100指数”，是在伦敦证券交易所上市的最大的一百家公司的股票指数。

这100家中，有80家的总部设在了曼城，海外集团，包括阿迪达斯、家乐氏等，也把英国总部设立在了曼城。

曼城，也是是一个对外地资本越来越有吸引力的城市，

整体上，它各种运营成本比伦敦低40%，

所以，更容易吸引投资，

曼城也一定程度上承接了伦敦一部分的生产力。

因为从事媒体行业，所以，更引起我注意的是曼城的Media City，

它位于曼城西部的Salford，由著名的企业Peel Group耗资8亿英镑打造，是欧洲第一个以媒体为核心的商业中心，也是欧洲第二大创意及数字化媒体中心。

BBC已经把多个频道部门迁到了Media City，未来还将有250家媒体公司入驻这里。

2、

具体聊聊曼城的房地产市场。

房价：

这几年曼城的房价涨幅可以排英国前五。

2008年金融危机之后，曼城也受到了比较大的影响，

转机出现在2013年，

这一年之后，曼城的房价迎来一轮补涨，且一直在涨，而且租金回报率也一直保持在比较高的水准，约7%的样子。

（1998-2017年，曼城房价的变化趋势，图片来源：hometrack）

出租回报率：

直接上图⤵️

2017年，曼彻斯特的回报率接近8%。

（图片来源：英国地产公司aspenwoolf）

酒店入住率：

因为今天要说的是一个五星级酒店式公寓项目，

所以，我具体去查了曼彻斯特的酒店入住率数据，不同的来源给到的数字略有差距。

但总体都在80%左右。

（这个是英国地产资讯公司Lambert Smith Hampton的数据，入住率为80%）

这个入住率，在世界上任何地方都算很高了，有几个原因：

A、旅游业，这个不用解释，曼联和曼城每年就吸引不少游客，足球给这个城市做了很多贡献。加之，曼城也算是一个历史文化名城，旅游的人本身也不少。

B、就业环境，前面提到曼城承接了一部分伦敦的生产力，整个城市也是一个人口流入型的城市。

（曼城城市区域人口变化数据）

3、

说说今天的项目，位于曼彻斯特的中心西曼城湾。

来自开发商Select Property Group（尚选地产集团），它是曼彻斯特当地最大的开发商，成立于2004年。

除了曼彻斯特之外还在布里斯托、南安普顿、爱丁堡、利物浦、谢菲尔德、纽卡斯尔、格拉斯哥等十余个英国城市开发过住宅项目，为了面对面解决中国投资者的海外置业需求，2016年相继在上海和北京设立办事处。

这是一个五星酒店式公寓项目，名叫CitySuites，都邑豪轩酒店式公寓。

与2017年2月开业，目前在booking上评分9.5分，

这个也是我决定接受这个推广的最主要的原因。

客流量大了之后，

能在booking上做到8分已经很不容易了，

到9分更难了，到9.5分算是稀缺了。

今天说的就是项目的第二期（CitySuites2，都邑豪轩二期），第一期已卖完，9.5分booking的运营，可见已经算很成功了。

二期在一期隔壁，2020年交房。

CitySuites是个五星级的高端项目，精装修，配套很不错，高端硬装，高端家具、卫浴……

公共配套也很不错，高档健身房、室内恒温泳池、24小时五星级物业……

图片太多了，我就放一些上来，有兴趣的，可以上booking去看看。

（Smeg、SAMSUNG及Wado等品牌的家电和卫浴产品、便捷Wifi和卫星电视）

项目位置在西曼城湾⤵️

CitySuites的客源有两部分，一类是长租人群，一类是短租商旅人群。

长租的，大部分是企业高管，这个地方步行可达商务区和购物区。

德勤、斯文顿集团、美国瑞生律师事务所的很多员工，都住在这儿，

还有演员，

甚至，还有球星。

另一类就是出差旅游人士。

总数据上，从开业到现在，CitySuites预定数量超过1500单，住宿总量超过30,000晚。

4、

具体到CitySuites2的项目规则：

该项目为酒店式公寓，产权为250年，

总价200万人民币起，包含五星级水准的精装修，

分为开间（33平米起）、一居室（55平米起）、两居室（66平米起）。

由于是酒店式公寓，所以无法贷款。

付款流程是，

预订时支付定金5,000英镑+手续费 495英镑，

 

交换合同时支付25%房款，

 

自交换合同起12个月内支付另外25%房款，

 

交房时（2020年4月），支付50%余款（扣除定金）。

包租2年，每年的净收益为7%+（合约保底收益为7%，实际可能更高），按季度付款。

从第三年起，按照酒店的实际运营收益，扣除运营成本（项目本身的硬件维护和更新），项目出租推广费用，按投资者的投资比例反馈给投资者纯收益，项目方会把具体明细发送给投资者。

说明一下，按投资者比例分配给投资者，指的是单独不计算某一间房的收益，把整栋大楼的收益打包，按照实际的投资比例，分配收入。

因此不用担心房子空置。

前面说到了，这是一家booking评分9.5分的酒店，

所以，它的运营状况很不错，

具体到包租两年以后，第3年的运营，我自己测算了一下，

以开间为例，保守估计，

按一晚1000人民币计算，入住率按70%计算，

一年的收益为255500元，

200万人民币的投入，毛收益在12.775%。

算下来，给到客户的纯收益，做到7%应该不难。

5、

之前在《欧洲房产，大变局时代来临》一文中，

英国脱欧这只黑天鹅意外飞出以后，

有人看空英国地产，比如一些英国机构（不过有数据显示，那些“跑了”的英国金融机构，又回来了），

也有人赶紧加仓，包括中国人、德国人、新加坡人、还有香港人……

进入曼城的资金也不少，北京建工、香港远东发张集团……

最后，

目前，英镑总体还算是在低位，

（英国脱欧之后，英镑兑人民币的走势，暴跌之后，一直震荡）

今后具体走向怎么样，大家可考量。

总体，

这是一个位于英国第二大经济体、处于房价上涨周期、有相对稳定租金收益的项目。