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厂长的话

这段时间，厂长一直在各种渠道听到“棚改暂停”、“棚改货币化一刀切叫停”的消息。厂长一直觉得这事不大可能，毕竟现在这大环境，贸易、经济、汇率承压，棚改直接收紧一刀切，房价大跌，那风险可是难以估量的，现在降杠杆的声音已经少了，更多的是稳杠杆。果然，昨天，住建部终于定调了，有些地方采取新建棚改安置房的方式，高库存的地方则继续搞。那问题来了，三四线楼市未来会咋走呢？

住建部发话了

昨天（7月12日）住建部召开的吹风会上针对棚改一事，亮出明确态度：

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

各地要切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

对于这番一分为二的话，舆论出现两种不同的解读。

一种观点认为，棚改货币化虽然没被一刀切叫停，但未来势必大幅收紧。以前是鼓励货币化安置，现在则明确房价持续上涨的城市，不能再搞货币化。因地制宜，分类施策，货币化只会存留于少数城市。

另一种观点认为，棚改要继续，棚改货币化也要继续，印钞的步伐不会止步，三四线的房价又会继续狂欢。

其实，弄清这一切，关键要读懂“不搞一刀切”的言外之意。

棚改货币化收没收紧？

答案是肯定的，棚改货币化确实收紧了。

前几年，棚改货币化得到政策的直接鼓励，从2014年到2017年，棚改货币化的比例从9%跃升到50%以上。棚改货币化为市场提供了天量的流动性，从而刺激起三四线房价的不断暴涨。

现在的政策口径是，只有库存仍旧高企的城市，才能进行棚改货币化。其他城市，都要回归到实物安置的道路上来。

数据显示，经过涨价去库存和棚改货币化，全国楼市的库存已经下降到6年之前的水平。大多数三四线城市也不再存在高库存的困扰。

就此而言，去库存政策完全可以全面退出，而棚改货币化也完全应该收紧。

同时，地方债务将成为评估的重点。

要知道，大多数三四线城市经济基本面并不怎么好，有部分城市财政已经捉襟见肘，连公务员工资发放都成了问题，这种背景下，再大肆举债进行棚改，则会带来巨大的地方债务风险。

防风险的必要性，要远远大于棚改政策本身。这种局面下，财政压力过大的城市，想要继续借助棚改货币化来支撑楼市，可能性也不会太大了。

事实上，国开行的棚改贷款审批权限早已收归总行。这意味着，未来对于棚改贷款的审核只会越来越严，通过国开行对地方棚改货币化进行控制，也就有了可能性。

棚改货币化留了后门

再说第二个结论，棚改货币化虽然收紧了，但仍留下后门。

相比于传言声称的“棚改货币化要一刀切叫停”，这次的政策只是分类施策。这意味着，在现阶段下，棚改货币化仍旧是支撑地方政府楼市去库存乃至经济发展的重要举措。

无论是上层还是地方，都不敢一刀切进行“休克疗法”。

一方面，棚改货币化在推高房价的同时，也进一步推高地价，从而为地方政府提供了源源不断的财政收入。地方政府靠着卖地财政，支撑起偿还棚改贷款和行政支出。虽然这是个击鼓传花的游戏，到最后地方政府的天量债务必然没人埋单，但在当下，让地方政府放弃这块肥肉，可能性大吗？

另一方面，要不要继续搞棚改货币化的关键，在于地方楼市库存是否充足。先不说楼市库存的判断权掌握在谁的手里，这几年，三四线城市通过棚改货币化，在消耗既有库存的同时，又制造出巨量的新库存。

原来的库存靠着拆迁户埋单，新的库存如果没人接盘，未来又会进一步推高库存。地方想要以此作为条件，继续推进棚改货币化，也未必没有可能。

要知道，任何缺乏有效监督的分类施策，都可能为地方政府投机制造空间。

更关键的是，目前国内外的经济环境都异常复杂，地方政府对棚改货币化的依赖，只会更强，而很难减弱。

棚改何时退出？

棚改本来就不会被叫停。

棚改没有任何问题，这是名副其实的民生工程，有问题的是棚改货币化，是以PSL贷款为支撑的定向放水。如今要限制的也是棚改货币化，而不是棚改本身。

棚改安置房与棚改货币化安置的本质区别在于，一个是拆了补给房子，一个是拆了直接给钱。前者政府容易掌控，不至于引起房价波动，后者因为直接给钱，刺激了购房需求，容易引起房价上涨。

政府之所以现在选择收紧棚改货币化安置，主要有三点考虑：

1、过去几年，棚改确实刺激了三四线城市房价大涨。

关于棚改货币化安置与房价上涨的关系，先来解释一下。

棚改货币化安置，是央行通过抵押补充贷款（PSL），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。

PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。

棚改过程中，产生了大量购房需求，货币化安置，让这些需求得到释放，房价在需求释放的推动下，水涨船高。

以最近房价领涨全国的乌鲁木齐来说，“十二五”期间乌市完成了6万户棚户区改造，从去年开始，乌市进一步加快了棚改速度，仅2017年一年就产生了17万拆迁户，庞大的拆迁户产生的刚性需求，助推乌市房价。

国家统计局最新数据表明，5月份乌鲁木齐二手房价格同比上涨了16.2%，领涨全国。

2、作为去库存最有效的方式，棚改货币化安置已经导致许多三四线城市库存告急，需要收一收。

数据显示，从2008-2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。其中，2013-2017年，全国棚改完成投资约6万亿元，累计开工2645万套，6000多万居民“出棚进楼”。

截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套。

大规模的棚改，让去库存达到了意想不到的效果。据易居研究院数据显示，目前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。从去化周期来看，有55个城市的存销比小于12个月，三四线城市的存销比只有10.4个月。

之前，传出的湖南各城市商品房去库存数据就是最好的说明。

3、棚改货币化安置，导致的地方债务危机，需要控制。

第一部分已经说到，在当前国际、国内形势下，求稳是第一要务。但连年棚改，让许多地方政府有爆发债务危机的风险。

棚改货币安置资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台统借统还，而此次棚改项目审批暂停，与财政系统整治地方政府负债有关。

这些城市借了国开行的PSL贷款，收购了棚户区的土地，转让出去与归还贷款的压力巨大，为了防止地方政府过度负债，甚至面临破产风险，棚改货币化需要有所调整。

以上三个因素，导致国开行开始收紧棚改货币化安置政策，但收紧并非放弃。

三四线楼市会怎么样？

棚改是去库存的方式之一，也是定向货币放水的方式之一。在如今楼市调控、货币紧缺的背景下，货币放水不可全放，但又不可不放。

所以，作为货币放水主要手段之一的棚改货币化安置，仍有推行的必要。所以，才有了昨天住建部在吹风会上的表态。

库存足的城市继续推行棚改货币化安置，库存告急的城市选择棚改安置房措施。

以此来看，也就是说未来一段时间里，部分三四线城市的房价将稳定，部分三四线城市的房价还将在货币化安置背景下上涨。

但这并不表示我们看好三四线城市的楼市。

按照既定规划，2020年就是棚改的正式收官之年。届时全国各地的棚户区改造基本完成，地方政府再也没了以此刺激楼市和经济的借口。

一旦没了棚改的由头，三四线城市都必须直面自己的经济基本面。就算有棚改支撑，但没有人口支撑，终究不行。

总的来说，这三类三四线城市还是不错的：

1、距离中心城市较近的三四线城市，如廊坊、南通、嘉兴、惠州、东莞、中山等；

2、远离核心城市，但自身人口与经济基本面表现不错，如徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

3、在政府规划中占有一定分量的城市，如洛阳、湛江、珠海、汕头、九江、赣州等。

除此之外，在城市化进程还有近20年的时间里，大多数尤其是西部、东北、中部部分地区的三四线城市，由于人口长期流失，经济下行压力较大，楼市并不值得看好。

本文来源：综合自财经韬略、房屋屋