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新一轮房改要来了？

上次1998年“房改”，中国结束福利分房制度，开启住房分配货币化。

自此，中国房价狂飙，几代人沦为房奴，社会就此分层。

10月26日，经济观察网发表《中国将推动新一轮“房改”》报道，有几个要点：

1、8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（14号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

这是旧文，但是最近下发给各相关部门了，接下来是要开始执行了。

2、目标是，房子重回双轨制，商品房回归商品属性，保障回归社会保障。

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

3、300万以上城区人口城市率先探索，意味着，全国35个大型城市都将搞保障房。

4、落实主体是，各地政府。限制条件是，不准因此新增地方隐性债务。

一、如何评价这个文件呢？

1、保障房体系建设，这种提法几十年前就有了，并且一直在发文件。

保障房的名称和形式也一直在变，从经济适用房、廉住房、到共有产权房、公租房、两限房、保障性租赁住房等等。

2021年6月，《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》，明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。

即“以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。

什么意思呢？

过去也发了很多高规格的文件，也多次表示要建保障房体系，如果单看文件和规划，那么保障房体系早就建立起来了。

2、那么这是否意味着该文件没有价值呢？当然不是。

2020年，在十四五规划中提出的保障性住房，属于纲领性文件；在这个基础上，2021年提出了保障房顶层设计；而14号文属于保障房体系建设总执行层面的文件。

我们认为，这次不一样。

二、现在和过去的不同点在哪里呢？

首先，房地产行业今非昔比。

以前是住房短缺，房地产市场如火如荼，大家对保障房都不太“重视”。

大家都忙着赚钱呢，谁都不愿意做慈善。

现在呢？

全国6亿栋房屋，户均1.5套住房，房子总体上不再短缺，房价永远涨的信仰也被打破。

也就是说，再靠薅羊毛让商品房起飞，这条路已经走不通了。

但是，房地产又确实是国民经济的支柱，想让房地产拉动经济增长，搞保障性住房的可行性大大提升了。

其次，只有无利可图的时候，保障房体系才能建立起来。

之前不少城市也搞过很多保障房项目，最后都搞得一地鸡毛。

最大的难点就是，根本无法杜绝各种关系户，普通老百姓是没捞到一点好处。

所以这种情况，也打消了不少城市建立保障房的积极性。

现在的情况是，保障房和商品房区分越来越明显，考虑到头上高悬的房产税利剑，以及越来越难卖的二手房，二者之间的套利空间越来越小。

很多关系户开始意识到，费那么大心思搞到的保障房，获益并没有想象中的那么大，自己也不想跟那帮穷人住一起，这完全就是鸡肋。

再说了，现在不是又放开别墅用地了吗？搞别墅项目不香吗？大不了这别墅就自己住呗。

只有关系户们看不上保障房了，保障房体系才可能会建立起来。

一句话：现在搞保障房的时机可能到来了。

三、保障房体系崛起，意味着什么？

商品房价格回归理性，也就是大幅下跌，现在卖不出去的房子，以后就永远砸手里了。

影响逻辑一：房住不炒，商品房逐渐朝保障房价格靠拢。

保障房体系，有免费的项目，当然更多的应该是收费项目。

如果指望纯福利保障房，根本没有地方愿意去搞，谁都不想弄那种吃力不讨好的活。

保障房体系建设，最起码也得让地方政府有甜头可尝。

所以14号文提到的原则就是，划拨土地成本+建安成本+适度合理利润。

政府征地是有成本的，盖房子也是有成本的，啥都弄好以后，也得给点合理的利润率（参考此前共有产权房利润率3%）。

这样下来，保障房的价格比普通商品低约30%。

当然，如果让渡一小部分土地财政收入，保障房的价格可以更低，甚至低50%也并非不可能。

孩子学区一样，基础设施一样，当所有条件都一样的情况下，商品房价格必定向保障房靠拢。

影响逻辑二：保障房吸引部分人群，以后商品房更加无人问津。

现在房地产最大的基本面是什么？

一方面，人口掉头向下，需求减少；另一方面，房地产库存庞大。

根据东方财富研究所数据，当下商品房待售面积3亿平米+已开工但未竣工的期房21亿平米+可供出售二手房26亿平米=广义存量住宅50亿平米。

也就是说，当下广义房地产库存大概50亿平米，按每套房子100平米计算，大概5000万套住房。

这能够吸纳1.5亿新增人口。

嗯，确实是房子如葱，房子实在是太多了。

而且，房价确实太高了。

根据东方财富证券，在房地产市场增速进入成熟期，且租售同权、房地产税等配套措施逐步完善的情况下，我国房地产溢价趋于收窄。

若对标美国纽约 1:224 的租售比，我国一线城市估值下行压力或者70%以上；即便是租售比偏高的法国巴黎，我国一线城市估值下行压力仍有50%左右。

什么意思？如果按照租售比计算房价，那么我们的房价应该下降50%。

这跟我们之前文章《楼市惊现重大信号 泡沫新标准出现》的测算差不多：

公共卫生事件后，一个重要标志就是，中国的房地产开始挂钩居民收入：

疫情爆发之后，收入提升，房地产销售就抬头；收入下降，房地产销售就下滑。

注意，这是重大的楼市逻辑切换信号！

所以，衡量房价是否有泡沫，应该以居民收入为基础，可以用房价收入比来衡量。

用一般的统计数据来衡量，一个国家房价收入比合理区间是3-6之间，超过6就可视为房价泡沫。

而中国房价收入比是9.1。

所以，中国房价高估了50%（3.1/6），房价下跌一半才合理。

看见没，只要房住不炒，无论是建保障房，还是以收入、租金等指标衡量，未来房价下降50%才算“合理”。

总结：

1、无论地产行业，还是社会环境都今非昔比，因此14号文提出的“房改”值得期待。

2、保障房体系建设，从两个逻辑冲击商品房价，最终回调50%才算“合理价格”，房子再不卖就真卖不掉了。