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董小姐在年度演讲里，对2024年是这样定义的：

五个口径，分别指向了行业，市场，公司，董事长与我们自己。‍

其中，反差最大的是：局部市场的水温与老板的体感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从北京到上海，从深圳到杭州，分化这个真相距离我们从未如此之近，也从未像2024年如此剧烈地震撼着我们。

因为，即使拉开十年的时间尺度看，2024年真的是日光盘、月光盘、百亿盘涌现之年。

出品方几乎清一色的是国央企，保利，中海，绿城，中建，建发等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而众所周知，2024年的市场规模当有20%以上的下降，体感寒冷，是绝大多数从业者的真实感受。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我是这么看待巨大反差的。‍

分化，体现了市场结构性的魅力。你卖的不好，并不代表别人也卖的不好。你卖的好，也并不代表市场已经真正回归。

涌现，背后是一批新地产人在市场一线的反抗。他们的解题思路，对城市与单盘的阅读，准确命中了消费者的靶心。

2024已经永不复现，但2025无法割断联系。对2024的复盘，能帮助我们打赢2025。

几个月前，我们跟朋友聊了聊上海楼市。

当时上海限购刚刚松动，高端楼市已经有高热的迹象，但是，万没有想到，那时主剧情才刚刚开始。

截止12月31日，保利世博天悦认购超150亿元，10月顶复近亿成交，高层最高成交单价26.3w/平米，助攻保利在上海蝉联TOP2。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

12月初，保利双子星外滩序开盘认购率高达727%，创造了2024上海认购率记录。‍

过去十二个月，一连串涌现的明星百亿盘楼盘被迅速意识形态化：中海顺昌玖里、领邸玖序，翠湖天地，保利世博天悦，外滩壹号院等等。

作为信心的载体，它被政府与市场乐见；作为购买力的天花板，它向消费市场投射了最多的隐喻。

年末年初，再谈几点感受，欢迎切磋。

1，2024大型房企的PK逻辑，正在被高度简化为城市的对决，城市对决本质是上海的对决，最终体现为明星楼盘的对决。

这是上海楼市的高光时刻，更是单盘主义的高潮。

2、在过往的地产叙事里，一个豪宅最多是一个公司的炫技产品，或者封面代言人。剧情进入2024与2025后，它承担的角色升格为战略、投资、安全的象征。

时代让你是谁，你才是谁。

3，上海喜提2024中国楼市三大标签：投资确定性，精神支柱，信仰高地。在B端，买入上海土地等于拿到中国楼市决赛圈的门票。在C端，买入上海核心资产等于买入最大确定性。

4，上海核心资产有专属地图。

标签画像非常直白：滨江，内环，稀缺。满足三大要素至少之二，才有资格称为核心资产。

上海这一波被市场验证的核心资产，大多沿45公里长的黄浦江两岸一路向北：世博滨江，黄浦滨江，徐汇滨江，外滩，陆家嘴，北外滩，杨浦滨江，组成一线滨江概念，黄金岸线仅占比1/4，极为核心。

如果说，生在富人区的翠湖天地·六和是传统地缘板块的价值捍卫者，那么，世博天悦就是一线滨江豪宅的标杆，是更国际化的新一代豪宅代言者。‍

一个在浦西，姿态是防守型的，代表了老钱。一个在浦东，姿态是进取型的，代表未来。但是在底层逻辑上，二者心意相通：稀缺致胜。

后者用来加成的标签是：最高单价26.3w，认购150亿，2万方实景呈现，LEED引领等等。

5，保利坐稳行业一哥地位，上海保利连续拿下TOP2，背后一定是保利在上海做对了什么。

复盘下来，大概两样东西。

一个是投资正确，由外及内，坚决入城，沿着一江一河进行投资布局。另一个是年度楼盘在线，没有辜负而是成全了它的投资。

6，本轮上海行情的主线是，政策驱动+好产品+安全感驱动，最终形成了上海楼市冰与火之歌。‍‍‍‍‍‍

去年五月底后，政策虽一路护航，但关键市场特征不改：外环外与五大新城是上海楼市高热的背面，内环与一线滨江才是上海楼市的封面。

这个市场特征，也塑造出排名格局背后的真相。

与以往不同，2024年能够坐上上海前三甲的开发商，几乎没有办法以数量取胜，而必须有年度销冠项目，以一敌百，扮演压轴角色。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

中海上位，靠的是上下半年内城两大百亿盘护航；保利上位，第一功臣主要是世博天悦。上海经验告诉我们，2025没有百亿盘护身的城市公司是走不到前三名的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7，世博天悦不止是一个百亿盘，更是保利在上海深耕的缩影。

世博滨江板块，前世是2010上海世博会的核心区域，今生是被寄予厚望的上海CAZ中央生活区。这个板块承接了40%的浦东、18%的上海文体活动总量，一批地标公建（中华艺术宫、上海当代艺术博物馆、上海大歌剧院、久事马术中心、梅赛德斯奔驰中心）共同塑造出上海最高端的文化产业发展带。‍‍‍‍‍‍

世博会结束后，原地控规调整为容积率2.0的住宅用地。2017年，保利进入。

七年营造，世博天悦既代言了世博滨江，补上了一线滨江黄金岸线上的最后一块拼图，更是成为了上海保利2024年的超级助攻王。

从设计天团到双金级豪宅认证，相当于为土地禀赋极佳的世博天悦买了两重产品保险，深度护航了它的上市之路。此刻的世博天悦，化身为一个矗立于黄浦江畔的大国观景台，在一线江景阳台上，过往30年城市化最繁华的内容与成果，就在业主的面前依次展开。

8，成为助攻王需要天赋，也需要努力。

2024年被超级资金买单的上海豪宅可分为两个阵营：一线滨江概念盘，内环核心概念盘。

作为一线滨江的浦东代表，世博天悦一线滨江资源的稀缺性更容易被市场读取到，从而守住了世博板块滨江概念盘的尊严。

但是，世博天悦并未躺赢于先天的地缘优势，不仅购买了多重产品保险，营造出大国观景台的气度与格局。

首先，重金吸纳了一个大师设计天团。

从建筑设计、景观设计到室内精装设计，这个天团里的每个名字都著作等身，全球一线阵容 + 一体化设计，负责原创打造世博天悦的“颜值卖点”。

比如，被誉为新加坡国宝级设计师的曾仕干团队从包括罗杰斯、福斯特团队在内的建筑设计候选名单里胜出。

它们给出的“颜值方案”，是最大化利用江景资源，整个社区以“21°黄金倾角”排布，三条视觉通廊，共同保证了北向最佳看江视野。在建筑立面上，采用了识别度极高的“十字框架”造型，香槟色与高银色铝材的使用，提升了建筑的立体感。在工艺工法上，这也是首个以类幕墙以及开放式铝板为外立面设计的上海豪宅。

与此同时，CICADA诗加达操刀项目景观设计。

它给出的“颜值方案”，是引江入园，将世博板块的现代气质与黄浦江的自然感，引入社区内部，波浪形元素在6万方的景观面积内大量可见，整个景观的打造，围绕“一江三景四季十院”展开，做到了高层看江、底层看园的景观效果。通过一体化的设计理念，世博天悦的人均景观资源得到了极大的扩容。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

室内精装设计更是高手集结。

五大顶级室内设计团队（CCD郑忠，程绍正韬，吴滨，LSD葛亚曦，H.N.LIN）在世博天悦的样板房里展开了一场高手对决，但是，总的设计理念蘸满了东方主义的味道，一条静谧与光辉的精神故事线，深度致敬了这个稀缺资产所处的板块与时代。

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如果说，产品力是一个“保险”，那么另外一个“保险”则是：LEED与 WELL双金级豪宅认证。

事实也证明，美学设计对于资产价值的放大，被上海滩的高净值客户迅速买单了。

4月首开80亿，8月加推，11月二次加推，12月三次洋房加推。这八个月，并非一路坦途，市场天气也阴晴不定，但是，上海唯一的一线滨江洋房，最终在冲刺时刻高水平终结了比赛。

9，百亿盘赢得盛名，城市公司名利双收，抽象后的这种成功组合，经媒体放大，会迷乱人眼，容易变成成功学，让人觉得简单可复制。

但事实上，房地产生意仍然是一门以系统能力为底色的凶险生意，短板会被成倍放大，否则保利在上海二十年，单盘过百亿也仅此一枚。

但是，对已经起势的上海保利来说，世博天悦是一个开始，不会是一个结束，因为它不是一个偶然现象。

10，健康的楼市总是多口味的，每款资产背后都站着一类客群与一个口味。

它们彼此间竞争又不竞争。长三角的富人资源足够厚，容得下每一类稀缺资产，当前可能正在进入资产换仓的最好时间。

黄浦江畔的超级买家，对上海投票，对稀缺的好房子投票，此时此刻，在资金大放水的前夜，他们是很有远见的一批人。

PS：董小姐开通了视频号，欢迎关注。

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