社区

一

回归一线+核心，是这一轮周期中地产投资端最大的共识。

不过，一件事一旦人均常识，就容易沦为套话，失去它本该有的投资导航价值，也会让外界觉得，地产投资似乎是一件没有太大技术含量的事情。

但是事实上，回顾那些没有离开牌桌的开发商在北京这几年的投资风格，就会发现，在同一个共识之下，它们各自的投资策略分化已经很明显。

在杰总看来，至少有三种以上的策略在同时运行。

锚定大地块。过去一年中海系不约而同地买入了从丰台到朝阳的三个大宗地块，总价基本都过百亿，单价基本十万➕。选择的朝阳与丰台，也是目前对地产新规拥抱相当彻底的两个主城行政区。

先外围再进城。在经过了连续多年的外围郊区布局后，中建智地去年开始杀入北京主城，先是东四环的北京宸园，然后是中建智地联合体126亿元制造青年路最新地王，一条先外后内的风格十分明显。

重仓押注特定区域。这个特点愈发明显，尤其以三家公司为代表。

招商蛇口押注了通州与亦庄，越秀重仓押注了昌平南与海淀。

保利发展则在北京重仓了朝阳。过去三四年，保利北京的投资头寸绝大部分花在了朝阳，每一年都有现象级的热销项目落地。有趣的是，如果把保利北京最近五年的项目放在同一张地图上，你会发现，几乎所有的项目都在五环外。但事后看，保利北京的销售业绩，证明了它是最懂朝阳的开发商之一。

二

有趣的是，重仓的背后存在一个共同的心理：

“北京很大，所以每个开发商需要一个主场，作为自己的投资舒适区。一旦确认，区域深耕便是下一个共同动作。”

这种投资心理塑造出过去四年独特的北京楼市景观——因为深耕区域的不同，在板块轮动、区域供地节奏、行政人事变化的影响下，这些开发商在拿地多寡、年度销售规模、市场声量等指标上就出现了不同波长的冷热周期。

我们在外部看到的事实就是，它们各领风骚几个月。

有时候，当某个行政区域的一宗明星地块上市交易前，我们基本上就能预测出，谁会是最有可能的那个买家。有时候，当一个开发商在某个区的某个楼盘大获全胜后，我们也基本可以预测，它一定还会再次在这个区一掷千金。

主场感，正在变得越来越重要，它相当于在一线城市这个最大的确定性里又添加了一个确定性，来为数十亿元的投资额保驾护航。

即使是在北京，即使清单上的这些玩家已经是清一色的国家队，在相对弱势的市场心理下，它们也需要如履薄冰地保护好自己的资产负债表。

围绕主场，区域深耕，其实对地产商来说，不是一个陌生词汇。

在地产狂飙年代，全国化是老板最普遍的野心，但职业经理人最喜欢干的一件事反而是区域深耕。形势进入本轮周期后，深耕的激进意义迅速褪色，变得保守，它开始成为安全的同义词。

房地产是一个供给侧特征十分明显的大行业，招拍挂能力、融资能力、政府人脉等等，都会对一个项目的成败施加决定性影响。选择一个区域来做主场，不可能不考虑到上述因素的权重。

但是现在，一个全新的因素出现了，它具有改变游戏规则的能力。

那就是，好房子规划理念在哪里能够得到最大尺度的落地支持。

三

保利北京即将在朝阳推出第一个保利版的好房子，强势加入北京这一轮正在迅速加热的好房子军备竞赛。

它取名“保利朝观天珺”，坐标北京朝阳北路，在北京最有活力的地铁六号线的加持下，它被内部认为是今年保利北京天珺系的顶序级作品，明天将首发亮相。

今年2月，由保利与金茂联合体87亿元拿地，地价逾5万，两个地块分别各自操盘，保利地块为保利朝观天珺。今年4月底，中建智地联合体又以126亿元在五公里之外的青年路板块拿地，让这场地铁六号线上车之战瞬间升温。

地铁六号线，是一条东西向、比肩地铁一号线的高价值线路，它串联起西二环、东二三四环，直通北京通州运河商务区，20万方级别的朝阳大悦城与龙湖长楹天街，一东一西，给六号线增加了无尽的商业筹码。

但是，更感性的说法是，这条线路沿线，见证了北京过去二十年最有购买欲望的各类改善、高端住宅的时过境迁，竞品都在老去，板块断供多年，丰厚的地缘房票与购买力，对一个又一个红盘记录输出了最令人信服的支持。

借助于保利朝观天珺，保利重仓押注朝阳主场，第一次变得实至名归。去年，我写过一篇文章：保利在北京跑出了独立行情，分析了它的投资策略。

也许，保利之所以选择朝阳为北京主场的秘密，就在于此。

2023年至今，保利在北京朝阳至少有三个中小体量的楼盘，跑赢了同行，走出了令同行侧目的独立行情。

2023年年中，朝阳北路，同为六号线概念盘的保利和光喣镜开盘，以8.5 万指导价顶格开盘，300多套期房当月就接近售罄，第一次测试出六号线的实力。

2023年年底，朝阳东坝的保利天汇抓住了22号线地铁规划的风口时间，很短的时间内去化过半，顺势还成全了北京一些抖音卖房的网红，佣金拿到手软。

2024年，朝阳东四环的朝央和煦，以8万+单价出街，在旁边竞品7万+的背景下，仅半年时间，基本清盘，完美避开了去年市场的下行时间。

中小体量，价格合适，绝不恋战，产品适配，都可以用来解释保利在朝阳的投资正确。

三个最新朝阳项目的成功，贡献了三个经典案例，在客户厚度、品牌认知、经验手感方面，都给了保利更多的信心。

如果再把视野拉长至过去20年，保利北京已在朝阳开发了超过20个楼盘，朝阳很大，但是在朝阳北部，保利的开发规模位居北京开发商之首，最懂朝阳之誉，堪称实至名归。

这个时候出场的朝阳北路第一个保利版好房子，保利朝观天珺拿到了最佳的公测机会。

四

我以前有个说法，在买房的角色扮演里，开发商相当于机构投资者的角色，买房人则是散户。

前者投最多的钱，承担最大的风险，风险是以亿元为单位。后者的投资与承担的风险，完全无法与开发商相比，风险是以百万为单位。因此，读懂开发商的产品逻辑与投资逻辑，对买房正确至关重要。

朝阳六号线最强概念盘的军备竞赛，早在土地出让前已经暗流涌动。

前文提及的三宗土地，基本都吸引了主流开发商的关注，虽然126亿地王属底价成交，但是中建联合体里高达四名成员，意义自明。而保利金茂的87亿地块，则溢价了10%以上，相当于这些开发商给这宗土地集体投出了信任票。

而让这场军备竞赛变得更加“孤独”的是，好房子的全面参战。

以即将出街的保利朝观天珺为例，保利将在公区、会所、架空层、赠送面积等方面展示自己的好房子战略。从外部期待值看，它身上有保利北京最独特的标签：在朝阳主场，保利的好房子终于要打开试卷了。

投资的正确+产品正确，这两个双保险组合，正在重新塑造新的买房认知，也会重新定义未来五年市场的真相：

“再差的市场，都会有强势板块与票仓项目。分化，作为一个市场总特征，会像阳光一样，照射到报表细节、城市板块、单个楼盘的销售数据中。未来会有更大的概率，脱敏于大势，只要你能击中数百位地缘客户，你就能走出自己的独立行情。”

最后，写到这里，关于好房子，有句话不吐不快。

好房子一出世，它就迅速在买房人的心智里，被简化为高得房率。

但是，跟诸多业内朋友交流，高得房率固然不可少，但是好房子应该有不同的版本，这场好房子军备竞赛里，未来最大的看点也正来自于此：

“大家开卷的侧重点不一样，竞赛才会越加精彩。有的卷公区，有的卷设计，有的卷增配。好房子本是一个可以重启地产行业的好战略，如果仅仅被拉低成一个“如何偷面积”的把戏，我们会浪费掉这次行业重启的机会。”

前文阅读：

董小姐 | 地产进入新一轮换帅周期

一勺言｜过去四年进京的开发商怎么样了

一勺言｜“好房子税”已经正式来了

董小姐 | 眼前一亮2024：地产值得重做一遍