社区

卓越商企服务

参照李杰《公司价值与分析：案例与实践》

一、基本情况及生意特性

1、公司基本情况

2、基本生意特征

在开始分析之前，我们先来讲个题外话，物业到底是个怎样的行业，它的商业模式是怎样的？

作为一个和人们工作、生活息息相关的刚需行业，物业服务轻资产、现金流稳定、拥有更强社会效应的特点，使得物业的价值和优势受到资本的关注。

从物业这个行业来看：物业管理具有良好的现金流1️⃣、低负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点，是难得的长线价值投资产业。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

从行业容量来看，市场规模超过万亿，空间很大，且无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。

而在这中间，我们相信商务物业管理必将会是一条非常有前景、非常值得投资者关注的黄金赛道。

1️⃣物管公司轻资产运营，新合约拓展及存量合约运营理论上无需过多资本投入；现金回款充沛且稳定，经营性现金流通常较盈利更厚；同时物管业务需求受内外部经济波动影响较小，收入具备抗周期性。

1、评判一家物管公司的成长潜力，一个重要方面就是凭借自身能力业务拓展，最重要的指标是成长性，不是投资稳定性。具体到卓越商企，由于内生业务增长及战略性收购令公司的第三方拓展面积持续增加。

物企的独立发展能力成为衡量其未来业绩稳定性的指标之一。纵观公司近几年的营收，都在不断的提升中，仔细查阅年报后，会发现，第三方营收的占比在持续提升。关联方的业务压缩到仅有20%不到的位置。相信这个进程是会继续进行下去的。

这个需要后续跟踪公司的面积变动情况。

2、公司的毛利润在不断的下降，不过在24年有止步的迹象。具体到下降的原因是哪些？

公司解答为：主要是由于外拓市场竞争激烈，本集团的第三方外拓业务毛利率下降所致。

三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。

这个需要查阅同行业的毛利润是多少。

3、从11也可以看到公司的负债率在持续的下降，查阅年报后，发现公司的负债率是假性负债。多数是合约负债和贸易及其他应付款项。

4、公司的流动比率为3.01，速动比率为2.78，表明公司在流动性方面依然保持良好状态，能够有效应对短期财务压力。

5、物业服务是轻资产运营。这个可以从表格17中看到——公司的固定资产占总资产的比例极低。那么轻资产类型的公司就对运营能力提出较高的要求。

一般而言，商管类比较考验运营能力，而体现运营能力的核心包括了净利润和毛利率。而公司在这两方面，从上市以来都是处于下滑的阶段。

6、从19，可以看到公司资产周转率持续提升，代表公司的运营能力越来越出色。

随着业务的不断拓展，卓越商企服务也展现出了出色的规模效应和运营效率，为企业的持续增长提供了强大的动力。

综上所述，后续应该重点关注公司第三方拓展面积增长的情况和公司净利润是否会持续回升？

俱往矣，细数更理性、更市场化、更能抗周期的物管赛道，还看商企物业。

有待询问管理层的问题：

1、可否参观在杭州的在管理项目，对公司有进一步感性的认识？比如阿里、杭州PingPong全球总部大楼——thy

2、2022年为何公司的管理层纷纷减持？郭莹

3、公司曾经讲考虑回购股份，那么现在是否有进展——在公司价格明显低估的情况下？

4、公司的净利润未来的发展情况，是否为触底反弹？——thy

5、公司未来的收并购有在继续进行吗，有好的标的？有考虑收购其他的上市物业公司吗？中骏商管006065.13亿它的毛利润有29%、祈福生活服务03686、朗诗物业管理001060.6亿+

二、核心投资逻辑及业务分析

1、市场空间及潜力

物业行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性，这是一个广阔的市场。长期来看，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3~5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

2023年，物业管理行业依旧保持了较为稳健的发展态势。根据克而瑞物管在涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型下，以实现社会化的管理规模进行测算，物业管理行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。物业管理行业空间依然十分广阔。

根据弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务市场的主要参与者一般拥有以下特征：(i)主要分布在华南及华东等相对较为发达的地区，原因是发达地区的物业资源充足且对物业管理服务存在持续需求，能够确保物业管理服务行业能够在当地迅速发展；(ii)与房地产开发商紧密合作，或隶属于该等房地产开发商，此乃中国物业管理服务市场的行业规范；及(iii)领先物业管理服务公司拥有多种在管物业类型，可提供各种增值服务，从而实现更高的盈利能力。

其中领先的商务物业管理服务供货商一般隶属于资本充裕的物业开发商，可提供（其中包括）商务物业开发及建造的相关咨询服务、营运及管理服务。此外，中国商务物业管理服务市场相对分散。于2019年，按向商务物业提供基本物业管理服务所得总收益计，中国前五大公司约占16.7%。另一方面，中国物业管理服务市场非常分散，大量竞争者提供相若服务。于2020年5月31日，物业管理服务公司逾110,000间，提供住宅及非住宅物业的物业管理服务。

随着商务物业（例如写字楼及企业大楼）大幅扩展，商务物业数目不断增加激发商务物业管理服务的需求上升。同时，由于新一线城市进一步发展，商业中心数目不断增加及该等城市内规划产业群，如此形成中国商务物业管理服务市场的庞大市场潜力。

卓越商企服务聚焦商务物业和综合社区管理，市场化占比较高，所以这方面对公司影响比较小。从目前的存量市场来看，非住物业存量比较大，存量市场盘活是今后主要的一个战略方向，主要是非住物业，这对于有竞争力和经验的企业来说是利好。

商业物管是稀缺且特殊的一条细分赛道，单价高定价较为自由，且服务对象付费能力较强，但对于物管商的管理能力也提出了更高的要求。其表示，但这一细分市场亦竞争激烈，已经吸引了包括万物梁行乃至五大行等在内的竞争。

对于未来物业企业的发展方向，缪萌分析，依托母公司是物业公司的生存基础，而加宽物业服务种类、加深物业服务细节才是发展之道。今后5至10年，物业行业会发生两极分化，强者愈强的效应也将会凸显。

商务物业等非住宅业态领域的布局，相比于住宅细分领域，非住宅业态具备更高的物业费水平、更高的毛利率空间、更容易的提价行为，有助于更好的维持利润率水平；

根据弗若斯特沙利文的资料，在竞争极其激烈且高度分散的中国物业管理行业，市场集中度加快是主要趋势，且领先的商务物业管理服务公司正寻求透过并购提升管理标准及核心竞争力。我们认为，如此分散的物业管理服务行业提供多个潜在目标可供我们考虑。

2、竞争格局及优势

规模优势

一位行业前十的物业管理人员曾在接受采访时表示，物业是一个高度分散的行业，高度分散的行业不利于行业的发展。

　“因为很多资源，包括系统，软件，硬件的提升，标准化的建设，需要有更大、更好的企业承担，更大的企业会做的更规范，这样才能够保证老百姓对美好生活的追求。”

非住宅物业管理包含写字楼、购物中心、产业园、医院、学校、轨道交通、市政设施等多个细分业态，业务端具备一定专业性，企业若希望抓住细分市场机会、持续扩大市场份额及提升管理密度，那么全业态覆盖也将成为必然考量。而物企往往受关联房企本身业态布局限制，并不天然具备多业态管理能力，因此收并购成为业态补强的重要手段。

我们观察海外物业管理、企业综合服务、设施设备管理等领域龙头公司的发展经验发现，收并购是其补强服务能力和地域覆盖的有效方法。

于往绩记录期，我们大部分收益来自物业管理服务。物业管理服务的表现主要取决于我们所管理的面积及商务物业、公共及工业物业和住宅物业的数目。

我们观察到随着数字化时代的到来，商务楼宇作为企业整合资源及信息流动中心的巨大价值

尤其是少数领先的物业管理服务公司正寻求透过并购提升管理标准及核心竞争力，

内地物管股财报符预期，在增长具挑战及毛利压力下，可观的股息成为亮点。同时现金回笼亦是关注点，且仍有改善空间。建议关注物企在单城市层面的管理密度，这可能对业务空间和增长持续性有更重要的意义。

物业服务多元化正在构筑，而物业服务企业也将向头部集中。”谢逸枫称，行业马太效应是不变的法则，未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈，毕竟规模体量是吸引资本市场的关键因素。但行业集中度持续增强，强者恒强的格局将愈加凸显，马太效益凸显。

尽管商企物业有以上光环和壁垒，相对来讲，资本市场并未深悉市场化为主的非住宅物业管理赛道。赛道特点决定了其不疾不徐的理性增长以及资本开支平稳可控的特性。

技术优势

服务创新和技术创新，是长期经济增长的根本内驱力。通过服务创新和技术创新，赋能传统行业驱动产业升级提高效率和体验。

中国领先的商务物业管理服务提供商，拥有良好的往绩纪录及强大的品牌知名度；(iv)服务以技术作为后盾，提升客户体验及管理效率；(v)独立业务开发能力和卓越集团的有力支持；及(vi)经验丰富的管理团队，辅以完善的人力资源管理体系。

为什么商管行业能与科技挂钩？首先商管行业有寻求科技升级的较强动机。与住宅物管不同，商管行业不仅要服务业主，商户，还需要服务流动的员工与访客，背后有复杂的个性化需求。另外，商业物管的参与空间更大，商管应用场景便于数据的采集和传感器的应用，因此物联网、大数据、机器人等新技术更易落地。另外，商业物管门槛低，但高端难。高端的商业管理较为稀缺，要把握好成本和定价的关系实属不易。可是科技力有望改变这一切，达到高端与成本的平衡。

因此，商务物业管理服务提供商（特别是龙头公司）倾向提供一体化设施管理服务，其中因应不同客户要求定制服务解决方案。此外，设施管理服务的信息技术及移动互联网等新技术应用，向来是其中一种趋势。覆盖客户物业全生命周期的物业管理服务——延长物业及附属设施使用年限——减少物业使用年限内的维护成本，提升客户盈利能力

联合腾讯、京东打造科技物业。值得注意的是，与其他物业公司相比，卓越商企服务最大亮点或许在于科技属性。科技+物业带来无限的想象空间。

服务以技术作为后盾，提升客户体验及管理效率

——技术型服务提升了客户体验及管理效率，将进一步使我们从竞争对手中脱颖而出，并发展我们的业务

——FM智慧管理信息平台

——「O+」平台

品牌优势

我们的战略目标是巩固我们在中国作为商务物业管理服务提供商的领先地位。

商务物业开发商及企业偏好聘用著名商务物业管理服务提供商而非知名度较低的服务提供商。优良品牌声誉需要经多年管理及经验积累才能建立，因此，著名且经验丰富商务物业管理服务提供商的品牌声誉乃经多年建立而得来，这方面新公司难以轻易追上。

通过建立可持续客户关系，服务提供商可在客户满意度、续订率及收费率方面有卓越表现。此外，与部分客户（例如对优质服务具有较高要求的著名企业）的合作乃建基于良好客户关系。因此，新进入市场者要建立如此良好的客户关系实在不易。

为何如此多知名企业选择卓越商企服务？卓越商企服务首席运营官杨志东给出的答案是，卓越商企进入这个赛道比较早，在交付能力、对业务判断以及人才储备和能力上面都有比较长的时间沉淀。尤其是互联网高科技的头部企业，战略上已经有比较大的提升。

卓越商企服务的发展目标和对标企业不是以住宅物业为主的物业公司，而是以写字楼、商业业态为主的仲量联行、高力国际、戴德梁行等公司。

新加坡凯德置地、英国第一太平戴维斯等国际物企的标杆经验，可为国内企业提供借鉴

商务物业领域想要持续保持优势，需要回归业务本质，坚持客户优先，关注客户体验及需求，持续关注内部运营效率提升。提供高性价比的服务体验才是抢占商业赛道的有效方法。

因为商业地产的物业费和利润要比住宅地产高很多，资本市场现在很看重住宅之外的写字楼和城市服务。

中国领先的商务物业管理服务提供商，拥有良好的往绩纪录及强大的品牌知名度。

我们透过向不同商务物业提供广泛的服务，形成了对各类客户需求的深刻认识，借此已发展为中国商务物业管理行业尤其是高端商务物业管理领域的领导者。

我们已形成一个强大的品牌并获得多项荣誉及奖项。

我们相信，我们良好的往绩记录及强大的品牌知名度将有利于我们继续巩固市场地位及提高市场份额。

我们的财务状况及经营业绩均受我们的定价能力影响，而定价能力在一定程度上有关我们持续维持及提供品牌知名度及行业地位的能力。我们拟进一步加强品牌知名度以拓展物业管理业务及促进业务发展。

准入壁垒

作为一间中国物业管理服务供货商，我们的竞争对手主要为大型国内、区域及本地商务运营及物业管理公司。我们乃为少数领先的商务物业管理服务公司之一，凭借多元化与差异化的商务物业以及竞争优势，我们相信足可继续在业内与对手竞争。此外，市场新晋公司或会面对品牌声誉、资本要求、客户关系、营运及管理能力、技术水平及人才等入行门坎，我们相信我们已克服此等方面的问题，今后亦如是。

而一线城市的商业地产资源是比较稀缺的，有能力在一线城市落子的商业地产公司通常规模都比较大，有能力支付更高的管理费，同时对服务的要求亦十分高。

在资本市场的观点中，商业运营管理的优势就是护城河比较高，增长亦比其他类型的物业管理为快，但商业客户的要求更高，同时也面临更多的隐忧

商业物业管理跟住宅物业管理不一样，住宅物业管理可以发展不同地区，靠并购和母公司的支持把体量做大，但商业物业基本上需要通过发展高端项目抢占市场分额，因此行业门坎也比普通住宅物业管理要高。

商管的物业费高于普通住宅，能为企业带来更高收益，并且毛利率水平也更高，拉升企业整体盈利能力，但商业地产对企业的运营能力要求也较高，专业性更强

3、成长驱动和态势

市场及供需端

从目前的存量市场来看，非住物业存量比较大，存量市场盘活是今后主要的一个战略方向，主要是非住物业，这对于有竞争力和经验的企业来说是利好。

面向业主开展的社区增值服务领域，包括但不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等，凭借高毛利、差异化突围等较大想象空间，被众多物业公司视为第二增长曲线及寻求突破的新方式。

随着龙头物管企业介入商企物业布局，商企物业分化整合大幕已启，品牌和规模搭平台，差异化显身手。

随着物业管理服务公司更广泛参与资本市场，多元化资本运营方法可加快物业管理服务公司之间的整合以及并购，此可使公司大幅增加市场份额并产生规模管理效果。此外，涉足资本市场可加快提升服务质素，并提高品牌声誉及客户认可度。

该等增加与我们的物业管理服务所得收益增加大体一致。我们的增值服务收益增加亦反映我们持续努力使我们的增值服务多元化

市场足够大，可以让卓越商企来发展。增量和存量市场都是可以的。

成长战略

在目标城市获取写字楼及商务综合体标杆项目。

我们计划加大目标城市写字楼及商务综合体标杆项目的获取，发展成我们的标志性项目，提升我们在当地市场的品牌影响力和市场美誉度，帮助我们在当地获得更多项目。我们也计划在当地市场吸引优秀人才，培训他们以支持我们在新区域的发展；

跟随大客户的步伐扩张

作为我们的战略，我们将跟随大客户的步伐拓展业务。我们也可能利用大客户的业务网络，拓展其供应商和客户以及他们所在行业中的其他公司

通过收购及投资实现扩张

聚焦目标城市具营运规模的物业管理公司——通过战略性收购和投资扩展至新城市后，我们将致力通过向当地市场提供优质服务建立声誉，借此有助我们在当地市场独立取得新合约。

公司关注标的主要还是希望有一定体量的商务物业，对于有些一线和新一线城市，高端住宅也是关注标的。

杨志东表示，未来收并购将聚焦新一线和一线城市布局，实现在业务规模性的互通互利，在整个纵向产业链能够打造一定的核心竞争力。

物业行业正处于快速洗牌阶段，集中度不断提升，收并购成为物业公司扩充规模的，拓展新赛道的主要方式。，在收并购方面，卓越商企业主要关注哪一类型的业务标的？　　

杨志东表示，一方面，是估值的合理性，卓越商企希望通过对收并购公司的历史业绩以及未来成长性的预判，能够更好估值。另外，卓越商企业希望收购一些平台公司，进入一些新的赛道，尤其是医疗和城市服务；杨志还表示，卓越商企希望在新一线和一线城市有一些布局。

卓越商企服务围绕“1+1+X”战略，聚焦大湾区、长三角和其他一线、新一线重点城市。坚持“深耕目标城市——做高物业浓度。两翼生长——延伸增值服务深度；新业务布局——进一步扩张商务业态范围”的发展策略，发展势头强劲。

物业服务赢在初心，定制服务赢在资源协同，增值服务赢在粘性。以卓越商企服务为例，我们通过建立与客户的联系，与客户产生服务粘性，在客户认可和信任的基础上，扩展服务空间，提高增值服务占比。物业行业的创新之路，体现在对业务的重新认知和商业逻辑的精准把握上

由于增值服务是公司拓展业务时区别于其他同业竞争对手的重要差异化竞争手段，卓越商企服务无论在为企业客户提供整个资产全生命周期维护能力、全链条资产服务能力方面，还是对企业客户在高品质物业管理服务的基础需求上，为它们带来更多增值服务的空间、机会方面，综合这些角度，公司的增值服务的优势凸显，因此可反过来进一步驱动公司在第三方项目外拓及管理规模的增长，后续将顺理成章带来物业管理服务板块收入规模的持续增长，未来增值服务收入占比若能不断提升，也可说明增值服务收入板块的增速或将持续运高于公司整体收入增速。

我们的收益稳步增加，主要是由于内生业务增长及战略性收购令我们在管面积持续增长。

成本费用端

根据弗若斯特沙利文的资料，包干制收费模式是中国收取物业管理费的主要方式

建议关注物企在单城市层面的管理密度，这可能对业务空间和增长持续性有更重要的意义。

我们预计，随着相关地方政府通过实施通知的法规，住宅物业的价格控制将逐步放宽

我们已明确表示，收取欠缴的物业管理费是评估项目经理绩效的关键绩效指标之一，以激励彼等积极管理应收费用。为了确保我们符合中国诉讼时效的规定，我们每年至少发出一份催缴单，并可能通过诉讼追收欠缴款项。

利用数据分析智能技术，进一步提高我们的运营效率和服务质量

——我们计划利用在提供物业管理服务过程中收集的数据，例如能耗数据，来改进我们对客户物业的运维策略，并物色新的业务机会

——运用FM智慧管理信息平台，我们计划进一步提高我们向客户提供设备维护服务的效率和质量，由此延长客户物业的使用年限，减少他们的维护成本。

由于物业管理属劳动密集型行业，员工成本占我们的销售成本及行政开支很大部分。

商务物业管理服务市场属于劳动密集型行业，牵涉大量劳动力，例如保安人员、清洁人员及维护人员。近年的每月最低工资一直上涨。此外，过去数年水电等公用事业费亦有所上调。劳动成本及运营成本日益上升，可能会令商务物业管理服务提供商的利润率降低。

于往绩记录期，影响我们销售成本的主要因素为员工成本。员工成本主要与向参与物业管理服务的员工支付的薪金及福利有关。往绩记录期内员工成本增加与业务扩张令在管面积增加一致。

为了应对上升的员工成本及分包成本，我们采取多项节约成本的措施，例如实施科技计划及自动化措施，以减少对人力的依赖。

关注后续的科技化应用对降本的作用，大概有多少？

4、产能及外延端

卓越商企服务在医疗事业赛道已取得突破性拓展，已进驻接管多家医院后勤项目。在传统物管基础上，卓越商企服务运用现代科学技术搭建了“卓医慧”软件系统，将专业技术与服务、管理融为一体，实现医院智能化、信息数据化。目前，卓越商企服务的医疗体系服务已涵盖设施设备运维、中央运送、数据中心、秩序维护、环境、陪护、礼宾等综合业务。

我们最为看重的几个方面：竞标外拓的持续扩张，优势多元服务的垂直化，依托资本良性并购的能力，以及通过深度科技化支撑管理质效、管理半径甚至是新企业形态的建构。

延续房地产行业的打法，物业服务板块也开始朝着“强者恒强”的方向发展，规模扩大，收购兼并无疑是最好的选择，

在规模和业绩方面要有较高的成长性，收并购与提升增值服务收益是维持成长性的两个主要手段。

商业物业由于抗周期性强，近年来，成为物企角逐的对象。

从客户群来看，商企物业主要服务对象是物业业主、工商企业、机构等。其中工商企业则主要涵盖高新科技、互联网、金融以及制造业和服务业，同时还涵盖一些城市机构，比如政府机关、学校、医院等。

定制化综合服务能力，赢得各行业知名企业的青睐，为我们带来稳定优质的长期客户资源

——我们为各行各业的市场龙头公司提供服务，包括中国的互联网公司、高科技公司及金融机构。根据弗若斯特利沙文报告，在中国十大互联网公司当中，我们为其中七间公司提供服务——我们的高声誉客户群为我们赢得既有市场声誉，使我们从诸多竞争者中脱颖而出，并有助我们吸引更多优质客户。

——我们已与部分大客户订立战略框架协议，以进一步增进我们与彼等的业务关系。我们提供优质企业服务的能力帮助我们提高客户粘性，并产生额外收益。它也为我们带来服务高端商务物业的机会，包括服务各行业知名企业。

我们于往绩记录期迅速发展主要受我们成功获得独立第三方委聘的能力所驱动。我们凭借高质量的商务物业管理服务及良好的市场口碑使我们能向众多客户获得商务物业管理项目，包括身为独立第三方的高新科技公司、互联网公司、金融机构、物业开发商、政府及公共机构等。

除获得独立委聘外，我们还通过在战略目标区域并购的方式，快速扩展业务规模和区域布局

于往绩记录期，我们对卓越集团所开发物业的中标率保持在100.0%

凭藉大客户服务示范作用及美誉度，不断拓展其关联企业业务

郭莹表示，卓越商企服务在商业物业方面具有突出的优势。选择深耕商务物业，一是因为商务物业赛道的市场容量比较大，且这两年对商务物业提出新的要求，即站在商务资产管理的角度要求公司具备专业能力及综合运营能力；二是商务物业的竞争壁垒较高，例如对专业管理能力、人才、客户需求前瞻性的解决方案等均提出较高要求；三是新型公建类、场馆类等城市服务业务，也有很大的细分空间；四是商务物业的增值服务未来具有较大的发展空间。

卓越商企服务目前沿两条主线推进，一是通过提升核心竞争优势，助推FM业务持续扩张；二是构建资产服务+企业服务能力壁垒，蓄力PM业务增长势能。

于2019年，基本物业管理服务及增值服务分别**国商务物业管理服务提供商总收益约84.1%及15.9%。由于商务物业管理服务提供商一直寻求进一步多元化其服务和收入来源，预计近期增值服务占总收益的比例将不断上升。

三、主要风险

1、物业费降价

公司以商业物业为主，由于商业物业的收费结构不同于住宅物业，其受住宅物业费降价潮的影响较小。

对于商管企业来说，其租金收益成长性很高，且很稳定，所以资本市场会认可其经营状况，市盈率等表现会比较好。

2、续期短的风险

而非住领域的合约特征是期限相对较短，且存在更大的续约风险

关联房企销售不及预期。关联房企的销售项目在竣工后会转化为物企的在管面积，若其销售不及预期，会影响物企在管规模及物管业务增长的速度。

物企外拓不及预期。当前各物企正积极向外拓展获取第三方项目，外拓市场竞争日益激烈，外拓难度加大可能导致新增外拓面积低于预期。

社区增值服务落地不及预期。目前物企普遍开展各类社区增值服务，但可能受到消费环境、资金投入、业务壁垒等多方面因素影响，导致其中部分业务进展不顺。

金融资产及商誉减值风险。在地产尚未企稳的背景下，物企的金融资产以及此前高溢价收并购所形成的商誉均存在减值风险，侵蚀公司利润。

四、其他重要问题

内地物管股财报符预期，在增长具挑战及毛利压力下，可观的股息成为亮点。同时现金回笼亦是关注点，且仍有改善空间。

未来公司希望提升整体竞争力，加速业务增长，希望试点新的赛道，寻找到第二增长曲线。2022年-2023年内固根基，2024-2025年飞跃发展，2026-2027年希望在市场上有“独一无二”的竞争力。

在资本市场方面，他表示商企物业的估值有可能获得率先修复，长坡厚雪未来可期。因为市场化决定了此赛道企业更高的提价灵活性，来自企业的高端服务以及来自战略大企业客户的更高收入占比带来更强的抗周期能力，较低的住宅占比确保了业务的独立性以及财务的稳健性

五、初步价值评估

1）投资的逻辑支点

我个人更看好物业公司，特别是本身市场商誉比较好，与开发商做了干净的切割，具有第三方拓展市场能力的优质物业，物业公司的生意比上不足比下有余，比制造业还是舒服多了，并且目前估值很低只有10来倍，分红收益率好的都有8-10个点了，而看看美国等海外物业公司在稳定状况下的估值都是几十倍。如果房地产出现转暖，实际上对于物业企业也算是打消了后顾之忧，属于下有保底，上不封顶的类别。

一般而言，于往绩记录期提供予商务物业的基本物业管理服务的毛利率高于提供予公共及工业物业和住宅物业的基本物业管理服务的毛利率

卓越商企服务做了六年规划，分三个阶段完成，第一阶段是2022年到2023年，探索新赛道，聚焦增长，做熟现有业态；第二阶段是2024到2025年，为飞跃发展阶段，希望组织更高效、平台能够更好地共享，在业态上做得更专业；第三个阶段是2026到2027年，希望卓越能运营所有业态。其中，三大业态包括商业写字楼、FM商业赛道和住宅，新赛道则希望继续聚焦医疗、教育、城市服务和政府公建。另外，卓越商企服务的增值服务仍然聚焦资产服务、企业服务、建筑机电服务和其它专业增值服务。

2）高价值符合度评估

物业管理行业的属性——存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。物管公司的管理服务水平、物业质量及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

在资本市场方面，商企制造业的估值有可能获得率先修复，长坡厚雪未来可期。因为市场化决定了此赛道企业更高的提价灵活性，来自企业的高端服务以及来自战略大企业客户的更高收入占比带来更强的抗周期能力，较低的住宅占比确保了业务的独立性以及财务的稳健性

根据通知，我们预期住宅物业的价格管制将随时间而放宽，而我们的商务物业管理费则不受价格管制规限。

站在当前时点，我们认为优质物企具备安全性、成长性、红利性三重价值，具备抵御下行及穿越周期的强大韧性。当前物业股已回落至底部区间，股息率较高，投资性价比凸显。持续关注华润万象生活、滨江服务、碧桂园服务、建发物业、越秀服务等。

卓越商企

从2020年上市以来每年分红两次，21年分红0.36港币（3.75港币）9.6%，22年分红0.2069港币（3.44港币）6.0%，23年分红0.19港币（1.46港币）13.01%，24年分红0.1394港币（1.28港币）10.89%

4年分红比为36.8%，平均每年为9.2%

上市融资了30个亿，目前已分红11个亿，手上还握有10亿现金2023年年底手上握有20亿现金——24年用10个亿买了车位等资产

3）估值评估

公司从上市时候的管理面积2千多万方，增加到现在的八千万方。202010上市的，5年不到的时间，在管理面积的增速还是很快。总的营收在不断提高，相信日后市场会给他合理的估值。

20250528，按照1.35元购买，股息率有10.81%。持有5年，即便股价不涨，也有54%的收益，

卓越商企 的pe为5，华润万象生活pe为20，估值差4倍多，也就是按照华润的估值，卓越的股价至少是1.35*4=5.4元。

按照公司的机会，未来保持两位数增长，我们按照10%计算，那么五年后（2024年为42.32），营收为42.31*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=68.16亿，净利润为 68.16*0.08=5.45亿 按照20倍估值，市值为109亿，除以12亿股，每股9元。
按照1.38买入成本计算，5年有6.5倍。还是很值得有的。