社区

一

前阵子，跟几个宝藏朋友交流，谈谈一线楼市当前的角色。

上海王主任总结的最为好玩，完全控场。

他说，“都是用来测试的高端局，只不过分工有别。”

北京是一把尺子，试探政策的尺度，北京松了，其他城市没有最松，只有更松。

上海是价格担当，探出住宅的价格天花板在哪里，上海的量价越高越稳，大家都有故事讲，才会有肉吃。

广州是另一把尺子，为好房子新规的落地，找到一条最大程度的容忍度上限。

深圳是一个投资观察哨。深圳新房交易量稳在什么水平，可以看出投资客对房地产的态度，三心二意，还是假戏真做，都在数据曲线里。

杭州是本轮地产调控中堪称唯一的避难所，次新房堰塞湖，新房还在大量入市，这道题怎么求解，杭州经验就是全国经验。毕竟，流动性比价格涨跌，更有看点。

成都是全国楼市中细分产品最大的实验田，负责找出天花板上限。主流产品、亚文化购房需求、艺高胆大产品，再作都能找得到买单人。就怕你不够作，越作越有市场。

王主任的点评，浑身上下透着片面深刻的气质。

另一位成都朋友追问，那你说说，什么样的产品未来更值得买？

他说，上海人民已经给出了答案，买大的，买贵的，买近的，买稀缺的。

好奇的我查询了下，答案很给力。

在土地端，市区改善地块数量激增，外围刚需地块明显减少。

市场端，则非常反直觉。

2024年上海一共产生了61个日光记录，其中，均价超过10万的豪宅日光盘就占到了32个。面积越大，去化越强，总价1500万以上、面积190平以上的户型，在供求两端都跑赢了。

我把数据粘贴到群聊里，王主任说，你看，每一次上热搜，上海楼市都在按摩同行。‍‍

二

这场聊天渐入佳境，话题很自然地落到了上海的发展脉络上。

中途王主任出去接了个长电话，回来继续。

“这几年主流开发商的上海路径，基本就是一份开卷考试，有两个关键节点。”

2018年，新一轮上海城市总体规划正式批复。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最重要是里面这句话：“初步目标是，两年时间，实现黄浦江核心段45公里、苏州河中心城区42公里的岸线整治与功能提升。”

上海很有名的“一江一河”战略就是从这发力的。黄浦江与苏州河，成为开发商投资地图中最重要的两个心理坐标。

2021年，两份文件再添一把旺火。‍

7月，“上海一江一河发展十四五规划”发布。9月，“上海市城市更新条例”出炉。这两份定调子的文件，都是高富矿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

四年后，这两份文件的后果已经很明显了：‍‍‍‍‍‍‍

上海最贵的地，最贵的房，最好的产品，都在“一江一河”战略的射程之内。‍‍‍‍

六大价值板块——徐汇滨江，黄埔滨江，世博前滩，陆家嘴，北外滩，杨浦滨江次第崛起，重画了上海楼市价值地图。‍

上海高端产品密集上新：核心大平层、风貌别墅、低密洋房、滨江豪宅，贡献了一个又一个日光记录。

可以说上海的老钱与新钱，用真金白银兑现了杰总的金句：“房地产的终局还是房地产”。

这时我说，领导的文件固然重要，但能不能点石成金，还是要看各家造化。

王主任说，那你看，这就考验投资精准度了，反应慢就边缘化。

事后来看，主流房企的反应，都是加仓+补仓上海。相比之下，保利发展更坚决一些，目前是这场江河牌局上投资强度最大的玩家。

“我研究过，保利上海这几年的扩张地图，一直长在上海的主线之上，高度同频。‍

从2003年保利进上海到现在，一共开发了超过60盘，早些年大部分都在外环。但是现在把保利全部项目都标注在同一张地图上，一个有趣的现象就出来了：

保利最近三四年在上海楼市的统治力，就来源于这些“一江一河”概念盘。

‍‍‍‍‍‍‍2023年，保利发展第一次当老大，同年保利上海公司产品类型，覆盖了综合体、TOD、写字楼、别墅、大平层、洋房，基本勾勒出保利上海的产品轮廓，六边形战士的形象相当明显了。

如果把时间再拉近看，最近几年，保利上海对内城高端市场的布局进入新阶段，销售端的正反馈，让拿地底气也变得更大，去年在上海拿了近百亿的土地，排名第二。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2024年，保利在上海在售的三个明星产品，分别是世博天悦，外滩序，永兴里。前两个进入触发积分的TOP20，后者进入认购率TOP20。从板块坐标就能看出，它们对城市资源的判断还是很准的，都长在上海正确的方向上。

世博天悦的板块先天素质毋庸置疑，但相比之下，外滩序更有态度。

外滩序地处杨浦滨江大板块，在保利进入之前，罕有品牌大玩家，保利发展首次进入，不到一年一拿就是三幅地，目前外滩序系列已经高水平收官。今年以来，保利发展继续加码杨浦滨江，拿下77街坊与64街坊地块，以五幅滨江好地块的业绩，成为杨浦滨江最炙手可热的开发商。

对保利上海来说，这绝对是一个信心、品牌与产品的跃迁时刻。

首先是信心。外滩序一共三块地（45街坊、88街坊、98街坊），产品形态覆盖花园洋房、别墅产品，单价十三万左右，市场数据相当亮眼，外滩序BUND45洋房产品初次开盘时认购率达到了7倍，后续继续拿了第三块地，说明信心也是一步步被验证出来的。

其次是品牌。作为大央企，也是地产一哥，保利的品牌本身不用担心，但是有趣就在于，你的品牌能够给所在板块带来什么。一个板块跟开发商的品牌经常互相成就，但也不乏彼此辜负的案例。目前看，保利是杨浦滨江的幸运星，不仅守住了颜面，而且还拉升了所在板块的天花板，政府肯定很开心。

正循环也好，双向奔赴也好，保利上海在杨浦滨江还是做到了。

这时，另一个深圳朋友插话说，现在房企的投资策略基本雷同，清一色的是加仓北京上海，如果把财报业绩会的名字捂住，基本都分不清是哪家房企的。所以，一时卖的好，有黄金开盘期的原因，最终会不会翻车，还是要看产品兑现度。

王主任半响没有说话。

一个多小时后回复说，刚才领导拉去开会，咱接着聊。

“上海楼市水深鱼大，想活的好，那就只能硬刚产品了。”

三

正面硬刚产品，肯定是未来几年最壮观的供给侧案例了。

王主任说，去年开盘后，保利外滩序非常傲娇，去市调差点没有进去。今年又去看过一次别墅，两次开盘都大卖。

总体有两个感觉。

第一，地块选的很有眼光。

上海的风貌别墅项目这几年风起云涌，但是上海规定，依照规划与拆改的难度大小，基本可以划定为三类，其中第三类是可以全拆全改，自由度最高，但是要保持风貌的一致性。

容积率1.2的外滩序就属于第三类，创作空间很大，但非常稀缺。相比之下，诸多风貌别墅竞品受到的限制就很大，折射到产品上就一定有软肋。

上海内环内的风貌别墅，只有不足7%是花园式别墅，六成以上是石库门里弄，比如去年的明星中海顺昌玖里、恒昌玖里与弘安里。

迄今上海出让的地块中，唯一一块花园里弄规制的项目就是外滩序，仅仅38套。我了解到的情况是，保利是在100多块第三类风貌地块中最终挑出来的。

这类产品通常总价都在3000万以上，这种套总价级别的别墅产品，长板需要很长，还不能有短板。

第二，保利没有复制粘贴固有产品线。

外滩序在保利的产品序列里，算是创新异类，在地化研发方面，还是下了大功夫。

建筑形态，致敬的是思南公馆历史街区，外立面是手工打造的鹅卵石立面，质感十足，单单外墙就用了数百吨的鹅卵石，尝试了11种配色方案，相当卷。

别墅的容积率为0.9，楼间距与花园尺度都挺夸张的，可以说，超越了同类风貌别墅，同期市场最强。

第一次去市调时，我本能会觉得它的洋房是主业态，但是去后才发现，花园别墅才是这个项目的灵魂。杨浦滨江在上海的板块能级正在快速抬高，包括B站、美团、字节、抖音等大厂总部都是板块压舱石，有点像北京的上地，深圳的粤海街道。

不过，它的别墅客群主要还是来自于金融行业财富积累比较多、老牌的行业领导人，这类人资产配置的意识也比较超前、敏感。目前38套别墅里，仅有10套在售。

外滩序的别墅是今年3-4月份的上海别墅类销冠，我们内部曾经复盘过，客户对它的产品与板块认可都是高度在线的。

如果让我客观评价的话，世博天悦是保利对自己高端产品线的一次突破，找到了它在上海超高端局俱乐部的存在感，价格上进入了“20万+”区间，外滩序是保利在固有产品线的安全区之外，一次大胆尝试。

现在每个公司都有各自的重点工程，保利上海透过外滩序，也算报名参加了这一轮全国性的产品军备竞赛。

四

王主任打字太快，被迅速科普了一次。

聊到最后，话题已经面目全非了。作为话题的挑起者，我也发言升华一下。

一间地产公司的风格，会被各种力量塑造。

从企业属性，融资成本，城市规划，市场周期，政策节奏等，多重因素叠加，最终引导出一个又一个“年代房企”。

但是，没有人只想当一时的黑马。‍‍‍‍‍‍

2024年，保利蝉联一哥，要想2025继续卫冕成功，卫冕路径已经被高度简化：做那个产品最被需要的公司。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

被需要的产品，背后终极验证的是，你的战略判断与产品进化之力。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

上海楼市是一个从单价5万到30万+都有活法的生态系统，它慷慨地给于每个地产公司以机会，无论出身，无论地域，眼光好、产品进化力最强的公司会笑到最后。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在，投资量全行业锐减，“单盘主义”理念趁势崛起。每个盘的战略重要性都上升了，每个盘都比以往更有意识形态。‍

头部地产公司竞争的密码，或许就被封装在那一两个特殊的年度作品里。

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