社区

这是杰总的第四个微信演讲。

过去六个月，大家都被同一个词汇地毯式轰炸：得房率。

前年，大家卷装标。

去年，公区之战打响，卷车库、卷会所、卷园林。

今年，大家开始卷得房率。

短短180天，以住宅新规为卖点的“好房子军备竞赛”，迅速刷新了这届买房人的心智，得房率上升为买房心智中的一号指标。

这个时候，作为得房率的最佳载具，阳台顺理成章地被一股历史洪流推到了一个超级位置。

这是一个阳台本不该抵达的位置。

以前，它是住宅的一个边缘空间。现在，它是得房率神器。在好房子的加持下，阳台逆天改命的故事就这样发生了。

可是，代价不小。

得房率在购房决策中的权重被过度神话，好房子大战略面临被一个“偷面积”的小游戏而全面庸俗化的危险，整个楼市被强行分成新旧两代产品，滞销与观望是它的次生后果。

幸好，我们在成都CBD金融城遇到了一个为它们正名的2025年度作品：金融城·贝宸S1。

这是我们今天演讲的主角，它身上有三大标签。

1，地产新物种贝好家出品。

2，贝好家C2M能力的第一次天花板级测试，行业关注度+客户好奇心+产品真相，流量从第一时间拉满。

3，2025成都楼市封面级住宅。

半个多月前，我前往成都探秘。

贝宸S1最完整的产品真相，还需要耐心等待两个月。此时距离它首次拿地，已经过去了整整10个月，除了几张建筑外观照片、大致的户型面积被路透出来，其他细节还不为市场大众所知。

这可能是本年度预期管理最神秘的豪宅之一。

我第一次见到它的样子，是今年二月在贝好家CEO阿甘的三折叠手机上，当时，我十分惊讶它的建筑造型，也被阿甘的产品热情所感染，好奇心与日俱增。

当天，我与董小姐交流，有四个问题浮上心头：

1，为什么长这个样子？

2，什么设计理念在驱动它？

3，挑剔的成都人愿意为它买单么？

4，贝宸S1是阿甘的产品观映射，还是贝好家C2M能力的产品封装？

这次成都交流后，有的答案出来了，有的继续保持神秘。

我想，就先从有答案的地方开始。

一个答案就是，贝宸S1的模样，跟它的“新阳台故事”紧密关联。

一开始，贝宸S1就走出新的路径：

阳台来到了产品设计中的C位，不是配角，而是主角。在贝宸S1，阳台的角色扮演不仅第一次被正名了，而且事出有因，名正言顺。

以一个375平的户型为例，贝宸S1一共设置了四个阳台：

生活功能阳台，社交景观阳台，主卧私密阳台，以及处于C位的空中花园阳台。

粗略算了一下，这四个阳台的面积加起来，占到了13%的户内空间。单从数量来看，阳台的存在感非常强烈，在成都乃至全国同级别面积段的户型中，相当少见。

要提醒的是，贝宸S1并非四代宅，它所在的成都核心板块金融城，规划并不允许四代宅出现，这样一来，它阳台的稀缺性就更凸显了。

我的第一直觉是，贝宸S1的得房率一定不低。

但是，令我眼前一亮的却是设计师的这番话。

“在设计理念上，阳台是贝宸S1户型设计的起点。贝宸S1的理念基座之一是生态，生态需求主宰了阳台的角色，让它顺势而生。”

四个阳台构成了贝宸S1空间关系中的四个生态支点，可以看出，在户型图上围绕阳台存在一个浓墨重彩的视觉布局。阳台的地位是被刻意保持的，设计师还针对性对厨房、主卧、客餐厅等关键空间与阳台的关系进行了优化，从而进一步放大它们的互动关系。

我的理解是，在贝宸S1的基因里，阳台不再是得房率载具，而是回归了最本真的功能。

这一次它的命运没有被异化。

一位贝好家的朋友告诉我，四个阳台中的C位主角——空中花园，也是目前成都非常罕见、定制精装交付的花园阳台，目前有两种精装花园风格可供业主选择。

贝好家还承诺，交付后一定周期内，将有专门的团队来免费定期维护。

这个承诺，也许可以入选年度豪宅最有吸引力的交付承诺。贝好家在前期客户定量调研中挖掘出顶豪客户对阳台的期许：

约58%的意向客户倾向阳台交付景观绿化。

约75%的客户接受养护人员上门维护。

约93%的客户接受三年免费养护期后有偿维护。

贝好家讲述的这个新阳台故事，看上去是一种对同行的认知刷新。

但是，它并非故弄玄虚。

因为，阳台数量的增加，阳台地位的上升，背后其实是一套产品理念的崛起。它也在塑造贝宸S1的美学外观上，扮演了必要的角色。

先看看颜值，再看看灵魂。

这是一个颜值超高的项目。社区由四个楼栋构成，每个楼栋呈现一个舒展开的花瓣型，所有标准层，实现了一层两户的配置。在全维立体景观的铺陈下，整座社区的美学感铺面而来。

这时，尺度感进一步锦上添花。

超级豪宅比的不是面积，而是体积。3.6米的层高，让贝宸S1一面世就位居全成都一众豪宅作品的首位，这也是住宅建筑规范所能允许达到的层高最大数值。

秒杀同行的外窗采光周长，更是让贝宸S1打通了户内外空间关系里的任督二脉，赋予它极佳的采光视野，夜幕降临，万家灯火尽收眼底。

这是贝好家做了一批对标后的发现：

贝宸S1的主力户型375平米，采光周长约为59.5~66.2m，采光面积约为168.5~187.8㎡，采光面积占该户型建筑面积的比例约为44.9%~50.1%。

而面积大小相似的其它项目，T2户型的这个比例一般为30%左右，相比之下，贝宸S1的采光面积要大60%左右。但是，贝宸S1并不是一味追求采光面积。比如，它在主卧刻意增加了墙体面积，与太空舱类型的主卧相比，提升了私密性和舒适性。

我第一次看到它的样子时，可以用两个感觉来形容：惊艳和勇气。

惊艳，是因为它真的很漂亮，从形状到颜色，几乎找不到相似的竞品。

勇气，是因为它真的够大胆，它的花型美学外观在一条原创的路上走的太超前。

好房子必须漂亮，颜值正义是最新的宇宙法则。

从上海到杭州，从西安到成都，何为颜值高，没有标准答案，但是一定有一条最大公约数：第一眼的识别度。

贝宸S1的建筑美学，就有极强的第一眼视觉辨识度。

我在脑海里认真想了想，过去十年，还真的不能在哪个国内的高端楼盘里找到它的影子。

设计师告诉我，也许你可以去新加坡、英国去找一找。

四栋建筑以30°-50°不同角度的旋转体呈现，270°环幕的凸角延伸，把侧向景观界面最大化了，如此一来，成都CBD金融城的城市景观、贝宸S1精心营造的公区全维立体景观，就这样被无抵抗地框入室内视野。

这个时候，再来一个悬浮式玻璃露台，一个“出则繁花，入则松弛”的设计真相，就第一次真实地暴露在我们面前。

阳台来到C位不是无缘无故的，这一刻，它让设计师、城市、买家在最大程度上达成了共赢：

设计师得到美学，城市收获地标，买家得到排面。

但是，比颜值更性感的是灵魂。

贝宸S1的灵魂，藏在一个对地产行业相当陌生的词汇里：生态舱。

我们都知道，在预售制下，房地产行业拥有一个庞大的造梦供应链，能力很强，擅长造梦，精于包装，绝对是公认的造词大师。

但是，贝宸S1是一个例外。

一共108套住宅，但在官方叙事中，它是108个生态舱。

生态舱的提法，似乎是第一次引入中国的豪宅。这个词汇接管并代言了贝宸S1的灵魂，背后也是贝好家对下一代豪宅趋势的下注：生态，智能，美学。

我在三个地方读取到了它的野心。

首先是，功不可没的C位阳台。

以4个阳台为空间支点，它协助业主实现了对自然景观与城市景观资源的高浓度占有。

其次是，室内，科技的力量开始登场，并玩出了新高度。

贝好家在贝宸S1上首创了一套六感智能系统，分为眼感、耳感、鼻感、舌感、身感、意感，模拟人体感受，希望让住宅成为一个生命体。

它认为，只有让一个空间具备了人的机能，它才能反馈环境的变化，并做出反馈。比如，它需要长眼睛，才能自动调节光线，它能感知皮肤的触感，才能提供最实时的体感。

一句话，它很智能。

贝好家的一位产品经理对我说，让住宅成为生命体，不是一句空话，它将在贝宸S1首发落地，载具就是传感器。

听起来似乎有点玄乎，但翻译一下，就是贝宸S1提供了一整套系统解决方案：全屋光环境管理，静音技术矩阵，五维空气质量保障，全屋循环净饮，毛细管网温控，AI智慧中枢。

智能这个词汇，地产界并不陌生，甚至有点审美疲劳。但是，有是一回事，做到位是另一回事。

贝宸S1认为，最高级的智能是无感化智能。

通过鸿蒙智家，每户连接了数量惊人的19大类智能设备，包括116个主控设备、200余个受控设备，远远超过诸多豪宅，真正实现了全屋互联。

其中，每户配置的传感器数量也很惊人，包含AI超感传感器、康养传感器、红外光照传感器、水浸传感器等，共计23个。凭借这些传感器，无感化智能的理念被深度贯彻在贝宸S1的各个功能生活空间里。

在玄关、过道、衣帽间等经过区，移动光照传感器可以实现人来灯亮，人走灯灭，同时还支持光线自动识别，光照度足够，无需开灯。

在客餐厅、主卧、主卫区域，则采用超级传感器实现大区域的人体区位监测。比如，卧室空间支持睡眠监测、跌倒监测、坠床监测、起夜感应等功能，安全守护对孩子与老人十分友好。卫生间则支持存在感应，无需挥手就能再次触发人在灯不灭的功能，不同时间开启不同亮度的灯光，满足深夜使用需求。

在书房，可以实现精准小区域检测。比如，书房进门之后，开启简单灯光，人坐到书桌后，可以开启光照深度场景功能。

到了这里，你可能感觉又要被造词大师洗脑了。的确，豪华词语套装，似乎已经是当今豪宅营销语言系统的标准措辞。

但是我想，有一个真实的细节，或许可以改变你的成见。

一位贝好家的朋友告诉我，在项目工地的附近，贝好家另找了一个工地，进行建筑工程与园林景观的1:1异地样板段打样。

请注意，这不是打造实景示范区，而是单纯进行“研发级”的样板打样。

这种成规模级的异地打样，初心是为了验证艺术构想与工程的可行性，我们通常仅在地标级的公建上能够看到，受制于成本，几乎没有住宅案例。

现在，贝宸S1吃了第一个螃蟹。

第三个地方是，景观公区。

在实景示范区首次亮相之前，对贝宸S1的任何文字描述，可能都是苍白的。

但是可以肯定，在这里，理念对产品的驱动，同样浓烈。

我翻看了贝宸S1近百页的大公区景观设计图，轻而易举就能看到，一种新自然主义的景观美学理念统治了它的公区。

首次在成都楼市大规模使用的超高性能混凝土UHPC，也被大比例地使用在了贝宸S1的架空层基座上，打开的架空层空间实现自然的空间泼洒，叠加垂直绿化和地面景观，一座浑然天成的立体绿洲跃然纸上，构成贝宸S1的总体视觉。

在很大程度上，这是它的设计理念高度主宰的结果。

贝宸S1选择把会所功能空间放在地下会所，地面以纯自然景观为主，主打一个松弛感。纯景观架空层的层高最高约8.45米，在单元入户大堂还做了约14米高的水幕造景，加上处处可见的绿植营造，贝好家在24亩的地块尺度里，创造出豪宅圈里比较少见的自然生态与松弛感。

去年第五季JUMP大会，董小姐在演讲中提到万科对产品的理解，房子是一个完整的产品，产品的核心是理念。

现在我们有机会看到，一种全新的产品理念是如何驱动一个全新的产品问世。

这些产品标签，让贝宸108个生态舱看上去像108枚闪闪发亮的社交货币。

此时此刻，我知道，还有太多的悬念等待着它。

什么时候亮相，开盘价格几何，客户画像是谁，他们买不买账，等等。

但是，悬念是一种特权。

我跟贝宸S1的营销总聊天时发现，他们几乎不太在意销售的问题，聊天内容都集中在这个产品的身上，看上去对产品很自信，对成都楼市的审美与包容度也保持着很大的信心。

幸运的是，成都是贝宸S1这场产品试验的诞生之地。

在我看来，一个消费气质浓郁的新一线城市，碰到一个价格非常折叠的楼市，在成都已经崛起的CBD金融城，应该也一定会有艳丽的产品化学反应产生。

我个人其实无法想象，这种从理念端与技术端同时开启的产品研发创新，除了成都，还能在哪个城市出现？

北京上海的产品试验成本，高不可攀，会让人手抖，财务后果甚至有点致命。

深圳广州楼市，商务感太强了，缺了一点必不可少的生活松弛感。

杭州楼市的产品创新，长期被绿城与滨江垄断，承平日久，颠覆性创新的概率，看起来似乎没有那么大。

在贝宸S1亮相之前，代言并统治了成都楼市产品创新的案例是麓湖生态城，一个巨无霸的郊区大盘，年销百亿+社群属性让它霸榜多年。

但是现在，挑战的机会给到了这个只拥有24亩地的新玩家。

贝好家是行业公认的新物种。核心标签是数据驱动开发，新团队新理念，背靠贝壳，没啥包袱，在舞台上亮相的时候，哀鸿一片的全行业都在向它投射注目礼。

它从诞生第一天开始就流量等身。外界的好奇心与期待值，既是它的流量来源，也构成了它的压力。

如果这场微信演讲给了它更大的压力，我乐见其成。

贝宸S1是贝好家第一个拿地案例，首次全流程操盘。目前的多数案例中，贝好家是以合作者身份出现的。

站在商业模式的角度看，贝宸S1是对贝好家C2M能力第一次高端测试，迄今我们还没有了解到，它的高端客群画像怎么产生的，这些客群画像对它的产品设计又施加了什么魔法，这将是下一个更好玩的故事，让悬念再飞一会。

站在产品研发的角度看，贝宸S1大概率是贝好家迄今产品的天花板。它拿到了成都地王集结地——金融城稀缺的住宅土地，拿地到开盘的时间，已经接近一年，反向创造了行业记录，我有理由相信，它一定在准备搞个大的。

藏的住的野心才是野心。

我们大胆猜测一下贝宸S1的野心吧。

或许，贝宸S1只是希望取代掉麓湖的单价王角色，把自己的名字写进成都楼市的豪宅史册，更新到前几名。

或许，贝宸S1只是希望成为成都楼市财富阶层的社交货币+第一储备资产，除了成都，它甚至能够虹吸大西北乃至一线城市的高端购买力。

或许，贝宸S1只是希望对内释放价值感，把自己变成一个贝好家C2M能力的高端形象广告，这个广告一旦站住，就能够不断给贝好家输出案例价值。

或许，贝宸S1只是希望成为贝好家产品能力的载体，那些在成都贝宸S1验证过的产品设计理念，比如生态舱概念，有朝一日会在其他城市落地，最后给行业留一个永远绕不过去的单盘案例。

过去两年多，我们都看到过，很多住宅地标逃离了本地楼市的价格地心引力，贵是它们共同的特征，比如上海凤起东方，广州鹏润一号，杭州芝澜月华轩，西安中大国际99。

与它们相比，贝宸S1的地价款只有十个亿，总货值不会超过四十亿元，贝好家完全没有机会在总销售额上找到足够的存在感。

但是，老天给你关上了一扇门，就会帮你打开另一扇门。

最后，分享一个小故事。

一个贝好家的朋友告诉我，过去一个多月，他从北京搬到成都，一个重要的工作内容就是进行过程采访，把建筑设计、空间规划、景观打造、精装选择等方面，为了居住体验更好而努力的小故事记录下来。

据说每一个细节，阿甘都会亲自审定，未来会集结成册。

很明显，他们的意图是想做一本贝宸S1的传记，等到开盘或者交付的那一天，送给每个业主，告诉他们，贝宸S1到底从何而来。

一个能把底细和盘托出的楼盘，不会是一个没有故事的楼盘。

谢谢大家。

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