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$滨江服务(03316)$ ，是我买入的第四家物业公司，从去年5月买入至今一直持有中。24年底，从买入保利物业、中海物业、越秀服务，这些都慢慢止盈。住宅物业只保留滨江服务，好不好、有多好是对比出来的。

滨江服务25年上半年收入增长22.7%。毛利增长7.9%，归母净利润增长12.2%。

—物业管理收入增长27.9%，毛利率稳定，毛利2.1亿/+18.9%；

—高毛利的非业主增值服务收入下滑较大/下降14.6%，毛利率略微下滑，毛利0.74亿/下滑30.8%；

—5S增值服务收入增长32%，是个惊喜。毛利1.7亿/+26.2%。

账上各类现金36亿。年中股息0.826港币，增长31%。

上半年每股EPS1.08元，保守看全年2.2元。以今天收盘价24.92港币看，25年PE10.4，股息率6.7%

目前来自第三方在管面积占比55.5%，物管收入占比49.6%，收入增长26.7%。滨江服务的品牌在区域市场有认可度，约一半的物业来自第三方。滨江服务不仅出身好，自己也足够努力，是个妥妥的优等生。

杭州是滨江集团的大本营。住宅在管面积的63.6%来自杭州，上半年杭州在管面积增速18.9%，贡献了物业管理营收的70.6%。我很认可滨江在区域市场的深耕，提高物业密度，可有效控制物管的成本。杭州和浙江是值得深耕的区域。

有2点，年底财报需要额外注意：

1）贸易应收款项上半年新增3.27亿。在6.248亿的贸易应收款项中，94.3%是一年内账期，5.7%是1-2年账期。没有更长的账期，更长账期的应收都减值了。应收在半年报时放量，年底时收缩，去年也是如此。

2）5S增值服务的优居服务收入5.74亿，增长36.7%。之前推测这部分收入主要来自商业大平层，担忧到了27年将断崖式下降。目前对这个结论打问号。