华润万象生活25年上半年：数据低于预期，贵了
$华润万象生活(01209)$ 本人在8月27日开盘后卖出华润生活万象。物业/地产我已经跟踪1年半，还会继续做下去。目前看下来，上半年保利物业、建发物业、滨江服务数据好于行业平均。
言归正传，华润万象今年上半年收入增长6.5%，毛利31.65亿，增长16.3%，随着商业航道占比越来越高，毛利率提高到37.1%。
-住宅物业增长停滞，增长1.1%；毛利8.7亿，下降15.3%。
其中物业管理服务增长8.8%，来自开发商的非业主增值服务下降34.7%，业主增值服务下降14.6%，出售车位从上季度的1.9亿下滑到0.33亿。
-商业航道32.67亿，增长14.6%；毛利21.97亿，增长22.5%。
其中购物中心收入增速16.7%，写字楼增速4.4%。
归母净利润20.3亿，增长7.4%。非香港财务准则下，增长15%。二者差距受利息收入下滑1.54亿引起。
公司管理不错，服务成本控制很好+1.5%，推广费用下降，行政支出+5.4%。
贸易应收款上半年新增5.3亿，其中4.85亿都是第三方物业带来，新增应收/收入=6.2%。因商业模式的不同，华润万象生活的应收比住宅物业好很多。公司累计至今共计提应收亏损拨备2个亿，滨江服务1个亿，这2家公司坏账都是比较少的。
上半年股息0.966港币，100%分红，特别股息下降了。
总体上看，最核心商业中心收入增长维持在16.7%，算是最大的好消息。房地产低迷对住宅物业影响非常大，特别是2类增值服务。利率下滑，对物业这类账上有大量现金企业影响很大，所以账上现金分掉是对的。
上半年eps0.89元，推测全年1.72元=1.87港币，全年增长8.2%。以今天收盘价37.84港币看，约20倍pe。100%分红的话，股息率4.9%，和国电电力相比，我更愿意持有国电。
目前来看，今年涨幅太大，股价贵了。公司基本面还是很好，再跌一跌我就冲。
重点关注：年底分红是否能维持120-130%
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