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小虎们，美股三大指数在2026年开年创下历史新高后，开启了行情行情轮动，隔夜投资者抛售主要科技股，转向了去年表现落后的股票，大家是否有换仓呢？[Grin]

在大家注意力都在AI与科技股时，虎港通注意到美国房地产行业本周迎来了巨大的动向，特朗普在为美股画K线后，是否开启自制QE呢？来看看怎么回事吧~~~[Surprised]

特朗普开启自制量化宽松？

本周，特朗普接连在社交平台上发布了两大与美国房地产有关的政策，首先，他表示会采取措施阻止机构投资者在美国购买独栋住宅，同时会呼吁国会将其立法，「房子是给人住的，不是给公司住的！」，此外，他还宣布启动一项规模高达2000亿美元的抵押贷款债券（MBS）购买计划，试图压低房贷利率，他解释称该举措在降低房贷利率和月供金额的同时，提高美国民众的购房能力，同时两家美国政府支持的抵押贷款机构，房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）目前资金十分充足。[Onlooker]

当前，美国正在面临住房可负担性危机，而特朗普推行自制版QE，或许也是为了自己能在中期选举中获得更多的支持率。按照特朗普的个性，他也将美国房地产的住房问题归咎于拜登政府，同时「赞美」了自己首个任期不出手房利美和房地美，使得两家机构累积2000亿美元现金，如今的决定也是「基于此原因」。[Evil]

在特朗普自制QE公布后，美国主要房屋租赁和管理公司的股价大跌，其中房屋买卖平台，此前作为Meme股热潮旗手的Opendoor跌超11%，美国最大的独栋住宅租赁所有者Invitation Homes在1月7日盘中一度跌超9%，美国房屋租赁公司American Homes 4 Rent一度跌超8%，Builders FirstSource跌超5%，而将该领域作为重要业务的黑石集团也一度跌超7%。[Spurting]

美国住宅销售商股价大升，其中美国线上房地产公司Zillow昨日升超2.6%至69.95美元，美国销量最大的房地产经纪公司Compass升超3.5%至12.26美元；Remax先跌后升，Rocket Companies与Anywhere Real Estate均有所上升。[Miser]

图源；社交平台Truth Social

虽然Opendoor股价大跌，但其CEO Kaz Nejatian却在社交平台上赞赏和支持特朗普的新举措，他认为公司的业务模式是买入后出售而非长期持有住宅，公司并非机构投资者，因为他支持特朗普正在做的事。[Great]

美国住房金融局局长Bill Pulte在接受采访时也赞同特朗普的做法，他表示本次债券购买会由「两房」联合执行，他们会通过大举买入抵押贷款债券等战略性举措来扭转拜登政府所造成的伤害。[Shy]

著名记者，有「联储局传声筒」之称的Nick Timiraos认为，根据现有的协议来看，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）可以在购买1000亿美元的住房抵押贷款支持证券。有分析师认为部分房地产个股出现波动属于「反应过度」，中长期仍保持乐观。相关REIT和房屋建筑商可以通过开发、调整资本配置、出售存量资产来应对潜在政策变化。[Tongue]

特朗普版QE实际上效仿了联储局在2008年全球金融风暴拯救房地产与经济的举措，当时联储局也通过购买抵押贷款债券来降低利率，而联储局买入最多的仍是美国国债。虽然还不清楚特朗普的房地产新政是否会对抵押贷款利率产生积极的影响，但白宫正在起草相关行政令来配合特朗普对于美国民众的住房问题。[Smart]

图源：美联社

为了中期选举让华尔街背锅？

自从新冠疫情以来，美国经济一直处于利率、通胀居高不下的两难困境，虽然联储局从去年开始将联邦基金利率目标区间下调了75个点子（当前利率为3.5%—3.75%的区间），但30年固定利率抵押贷款平均利率仍高达6.16%，各类生活必需品大幅上升，特朗普政府也听到了许多不满的声音。[Sad]

根据美国房地产协会整理数据，2024年7月至2025年6月，美国首次购房者比例跌至21%，历史新低，首次购房者年龄中位数上升至40岁，创历史新高，这也让许多美国年轻人早期无缘拥有属于自己的住房，这也是美国政府关注的重要议题，为了今年中期选举，特朗普开始通过「解决痛点」来提高支持率，他在社交平台上表示会在1月底的世界经济论坛上公布更多细节。[Wow]

根据不完全统计，2020年2月以来，全美房价累计上升超50%，其中重要的原因就在于华尔街机构资金大举入市：2025年Q3机构投资者占全球住宅交易量近7%，相比2021年有所下降。但也有分析师不同意房地产问题由华尔街机构背锅，黑石集团在此前关于房地产的研报中显示，其仅拥有0.06%的独栋住宅，全美机构投资者仅拥有美国所有独栋住宅的0.5%，购买量已经相比四年前下降90%！[Gosh]

虎港通也整理了华尔街大行对于当前美国房地产的看法：

• 高盛（Goldman Sachs）：立场「偏中性略谨慎」，当前美国房价难现系统性下跌，主要原因是库存极低+房主「锁定效应」，虽然降息是恢复交易活跃度的关键，但短期效果有限，预计成交量长期低于疫情前均值；

• 摩根士丹利（Morgan Stanley）：「偏谨慎」立场，房价存在「横盘而非暴跌」特征，银行对商业地产CRE贷款趋紧，或间接影响住宅信贷，如果降息推迟，房地产将继续拖累经济复苏；

• 摩根大通（JP Morgan）：「中性偏乐观」，房价下行空间有限，移民增长、家庭形成仍提供中长期需求支撑，一旦房贷利率回落至6%附近，需求将快速修复；

• 花旗（Citi）：「偏防御」，最大制约因素是家庭负担能力（处于十年低位），风险点在于就业市场情况如果出现恶化，房价韧性将被打破。

图源：WSJ

小虎们，你们怎么看特朗普的房地产新政呢？[Yummy]