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前几天看到个新闻，有四家银行被银保监罚了1370万，理由是对消费贷/经营贷的监管不严，让钱都流入了房地产。

确实，这两年房贷转经营贷的人很多。

原本年化6%+的房贷，用年化3%-4%的经营贷置换一下，能减少2%-3%左右的利息，省个十几万，还挺划算。

但是，我一直都不看好这种做法，也不建议大家这么做。

首先，虽然它能减少总利息，但月供会增加，每月还更多的钱，现金流压力变大。

通常贷款中介会这么给你对比：

200万贷款，二十年等额本息，利率从6.125%降到4%以后，总利息能省56.49万。

而月供，从14473元降到12119元，每月少还2354元。

看着很划算对不对？

但钱不是这么个对比法，大家看下图：

大部分人的房贷都是30年，算下来总利息237万，月供12152元

而经营贷最长20年，算下来总利息91万，月供12119元

对比下来，利息能省146万，月供反而增加33元。

这样也还行。

但我跟你说，经营贷很少能借20年的，大部分最长也就10年。

10年算下来，总利息43万，月供20249元。

利息是省了很多，但月供增加了8097元！

跟原先的房贷相比，每年要多还10万块，试问有多少家庭能毫不费力的掏出这笔钱呢。

其次，用经营贷还房贷，有很多潜在风险。

比如抽贷。

估计有人觉得，经营贷审批通过、钱发下来后，就万事大吉了。

不是这样的，钱发下来后，银行偶尔会抽贷，看看谁不守规矩，把钱挪用到别的地方。

而一旦银行抽到你，并且发现你用来还房贷，贷款合同会终止，银行会要求你在3-5个工作日内还钱。

相当于3天内就要凑齐买一套房的全款。

去哪整这么一大笔钱？

又比如续贷。

比如借了10年的经营贷，不是真的说，这笔钱你可以一直用10年，并且10年利率都不变。

通常每1-3年，贷款就到期了，你要去银行续签一次。

续签前一两个月，没还完的贷款，你要先还给银行。

银行觉得你征信没问题，续签成功后，银行才把钱给你。

这里就涉及到一个问题，我去哪里凑这笔钱还给银行呢？

能借几百万用一个月的渠道，通常都是些小贷、高利贷、过桥贷，不便宜。

续签成功还好说，我能用银行发下来的钱，把这些高利贷还上。

要是续签不成功，我没钱还这些高利贷，该咋办呢？

而且就算续签成功，也有一个问题，每一次续签都会调整利率，可能更高。

总而言之，转经营贷是一件风险很高，且未必能减轻月供压力的事情，小心得不偿失。

老实讲，对于房贷利率6%+的朋友，现在能降低利率的方法，靠谱的就几个：

（1）商贷转公积金贷/组合贷

（2）剩下房贷很少的，把房子二次抵押，换成更低的贷款利率

（3）重新买一套房，换成浮动利率

但都挺难做到的，像转公积金贷，只有极少数城市可以，重新买一套房吧，没那么多钱。

最后看下来，最实际可行的，还是多赚钱多攒钱，争取提前还贷，省点利息。

或者是期望国家再次开放调整利率了....