社区

本期内容为两部分，一部分是观察地产周期表现（偏向通俗），另一部分是偏向阴谋论HSI的观点（偏专业）。

地产周期观察，正如23.4.20《当我们谈通缩时，究竟是什么》：地产对内（地产财政支撑城市化与财政扩张）而现在经济结构走到了极限，2022年末宏观杠杆率高达270+%（原文笔记）

同时近期央妈发表需要”通胀“，所以需要去看居民资产负债表的大资产包，房地产——地产周期结构表现。

图片

图一：房地产相关数据

朝阳、济南这些国资平台抛出顶级楼盘的项目，那些房子来源其实很有意思，从供应端角度——就是限售解禁的城市股票。

限禁房源的特供房，自行解禁，放出来卖。

PS23.5.5《周期的新时代开始》：对于地产们，烂在老百姓手里就是软着陆，烂在房地产-银行里就是暴雷。（原文笔记）

而最早这种游戏的起源是2015-2016的棚改货币化&供给侧改革&涨价去库存，全国的土地、房地产市场烈火烹油。

伴随着银行、房企、居民部门都在上杠杆，价格螺旋式上涨。土地价格飙涨，但中央很快上了文件，限制地价上涨（当然这个内容不展开谈初心，我们就当是中央本意是好的，下面执行歪了。）

但是限制了价格而已，并没有限制其他竞价手段。

当然这里我们不妨按下不表，去看2017-2019年房地产企业们的税费、土地成本、资金周期等等。

总体就是万科的那句，土地成本+税费占比超50%，然后净利润10%——房企不赚钱了把利润全吐出来，房价降低10%。

当前这里话术空间挖掘还很大，比如我们熟知的建安费、禁/限售盘、塞盘子等等，就是在限制竞拍地价基础上的衍生竞价要素。

举个例子——这个项目地价，5000万一亩地，一旦三四家都叫出了5000万，那么就到顶了，接下来竞价的就是谁资金周转优势，谁更能薅上下游资金流羊毛。

1自持的禁、限售盘口，开发周期、销售周期自锁。

2无偿转交，就是土地卖方能免费拿到人才房子或公共设施。

3就是“建安费”等公共建设成本，比如周围楼盘的光纤、高速、绿化如何。

第一、三点就是资金财务优势的便利，比的就是谁敢吃进去流通量更低的资产包（自持盘口以后再卖或者根本不卖留给内部），有更好的财务资金流量。

一旦三四家都叫出了5000万，那么就到顶了（土地限价政策），ABC就到下一轮，然后方案是，比如十万平米的房地产，扣除物业楼等大多都能销售，但A敢自持十分之一即1万平米不销售；B敢支持二十分之三即1.5万平米不销售；C也敢跟，然后外带负担多少的建安费用等等。

那么整套流程下来，就是一种限竞房，比如网红们熟知的“少爷在W柳书院”，就是当年万科北京做自持和转交的高端盘。

而且后被查证是100%自持的项目。

当然像这种游戏玩法，财务上不用想，都是算不过账的，当然只算财务也是相当不懂龙国企业。

所以当年也是“上财提篮桥分校”比较火热的关键词了。

PS当然里面有些门道不能讲太清，比如自持、限售、转交这么高这些成本只能塞进可销售的部分里···那么再想想银行、城投流动性在资产管理方面有没有问题？等等。

所以连一座城市的大股东们（国资委们）都要开始减持了，那么是时候再推荐回顾23.4.27《房地产税倒计时》