恒大安缦待命、富力空港假日流拍：地产商的酒店梦醒了
近日，中国恒大发布清盘相关的内幕消息公告，其旗下包括杭州安缦、丽江大研安缦在内的高端酒店资产也进入了清算倒计时。这些曾经风光无限、带着奢华光环的酒店，未来将花落谁家?市场仍未有明确答案。
地产断臂求生，酒店资产成烫手山芋?
随着房地产行业步入深度调整期，曾经“增值保值”的酒店资产，越来越显得沉重甚至鸡肋。挂牌拍卖的地产酒店资产数量呈现出持续增长的态势，然而流拍却几乎成为了难以摆脱的关键词。众多地产酒店即便历经三拍、四拍，却依旧无人问津，最终只能无奈地选择折价大甩卖。
以富力地产旗下的广州富力空港假日酒店为例，根据阿里法拍网显示，该酒店继4月首次拍卖流拍后，于5月12日10:00至5月13日10:00再次登上拍卖台，起拍价为2.22亿元，相比首拍价格的2.77亿元再降5500万元，折合为评估价(3.96亿元)的5.6折。此次是否有人出价、能否成交，或许很快就能揭晓。
事实上，富力地产在辉煌时期，通过一系列收购，酒店资产规模一度达到近 90 家，总客房数超 26000 间，覆盖一线城市及多个热门旅游目的地，合作的品牌包括万豪、凯悦、洲际等国际巨头，曾豪言要打造“自持千亿级酒店资产”。
但现实远没那么理想。随着地产行业整体去杠杆、融资收紧，富力的重资产策略暴露出明显短板，酒店板块运营压力陡增。
其2024年财报显示，其报告期内的归母净利润亏损177.1亿元，酒店业务营业额同比暴跌 31.3% 至 43.73 亿元。据统计，2021-2024年，富力地产累计亏损超700亿元。
近年来，富力不断出售酒店资产，试图缓解债务压力。例如，2022 年 6 月，北京万达嘉华酒店被富力以 5.5 亿元出售，相较于 2017 年的收购成本，亏损了 653 万元;同年 12 月，福州威斯汀酒店以 4.3 亿元成交，较评估价缩水 30%;2024 年，富力更是以 16 亿英镑的价格割肉抛售伦敦 ONE 项目，与 2017 年收购价相比，缩水幅度高达 46% 。
到 2024 年末，富力地产所拥有的酒店数量已下滑至 22 家，总建筑面积约 111.06 万平方米，总客房数为 7513 间。
成都希顿国际酒店同样命运坎坷，其背后的成都乔治希顿房地产开发有限公司资不抵债，进入破产清算程序。该酒店历经七次流拍，直到第八次拍卖才最终成交。首轮拍卖时，起拍价高达 10.5 亿元，而到最终成交时仅为 5.02 亿元，价格近乎腰斩。
还有位于重庆北碚的国内顶奢酒店代表之一的悦榕庄，连同上百栋烂尾别墅等也被摆上拍卖台。究其拍卖原因，主要是开发主体重庆柏椿实业公司由于盲目进行多元化布局，经营管理不善，最终导致资金链断裂，因上千万元的工程欠款被申请破产重整，这与悦榕庄品牌本身并无太大关联。
不少业内人士看到这般情景，不禁感叹：“曾经拼命拿下的优质地块，如今却陷入无人愿意接盘的尴尬境地。”
为啥鲜有人接手?
从表面看，这类资产本不算差：有品牌、有建筑、有位置、有历史运营数据。尤其像广州空港假日这样挂着国际知名品牌、紧邻机场的酒店，按理说是市场偏好的资产类型。但现实却是——市场不再买账。
更扎心的是，这不是卖得贵的问题，而是没人想买。底价已比市值大幅打折，依旧无人出手，说明问题根本不光在价格，更在信心与逻辑的崩塌。
要理解这类流拍现象，得从三个层面看：
其一是酒店本身的运营价值。
一些老牌酒店由于建成时间较长，产品力严重不足，设施设备老化陈旧，空间布局不合理，难以契合现代消费者日益多样化、高品质的需求。
与此同时，人员结构老化、服务缺乏特色与活力、营销管理理念滞后等隐形问题，也使得这些酒店在激烈的市场竞争中逐渐处于下风，早已不具备优质现金流能力。而在当下，稳定现金流是投资人最看重的指标之一。
其二是资产背后的地产基因带来的结构性问题。
许多这类酒店源于“拿地+配建”逻辑，是地产企业重资产运营的产物。过去，地产企业还能通过资金输血维持酒店运转，但随着房企纷纷陷入债务泥潭，这套体系已经不复存在。酒店一旦脱离母体，很容易成为孤岛，没有资金支撑、缺乏管理接续，增值预期与经营能力双双崩塌。
更为关键的是，当酒店资产因地产企业债务问题被法院强制执行拍卖时，如富力空港假日酒店因富力地产的债务危机走向拍卖台，潜在买家需要直面更为复杂的法律风险，包括产权纠纷、潜在债务等诸多不确定性因素。加之富力地产已多次被列为失信被执行人，负面舆情不断，极大地影响了市场对其旗下资产的信心，使得买家在决策时顾虑重重。其三是买家的判断越来越现实、理性。
如今，能买得起这种资产的投资人都不是情绪型买家，而是更重视现金流、流动性和退出路径的理性买家。他们关心的是：这家酒店现在能不能赚钱?以后好不好转手?值不值得重新投入资源?一句话：预期回报若不清晰，那就直接出局。
更何况，酒店天生就是个重资产、慢回报的项目。它不仅建得贵，还养得贵。后续运营离不开强管理、强销售和稳定客源的持续投入。接手之后，可能还意味着要从零搭团队、建体系、抢市场。尤其是在当前经济形势下，市场不确定性增加，投资者愈发谨慎，不敢轻易涉足。
市场供需关系的失衡也使得买家出价极为保守。近年来，整个行业的入住率和房价都承压。在这样的环境下，买家对酒店资产未来的盈利能力和投资回报率普遍持悲观态度，出价时自然会再三斟酌，力求将风险降到最低。
从甩卖到盘活，还有哪些可能?
酒店资产真的就成了没人要的“鸡肋”了吗?其实不尽然。只是当下的市场游戏规则，已经彻底变了。
首先，要从拼建造转向拼运营。
过去，地产企业蜂拥做酒店，是因为它能拉地价、撑项目形象，还能讲好“长期持有、稳定回报”的好故事。但现在，硬件不再是稀缺，反而成了成本负累。真正能打动投资人的，是运营水平和现金流表现。有时候，一个运营扎实、成本控制到位的中档酒店，可能比装修豪华、品牌响亮但毛利低的奢华酒店更有投资吸引力。
其次，要敢于做减法和再造
有些酒店位置不错，硬件条件不差，却因奢配定位、品牌依赖等问题长期运营亏损。此时，与其死守旧模式，不如做减法、谋转型。比如砍掉冗余服务、压缩配置、转型为灵活型住宿产品，或重新打造为办公、长租、康养、教育等业态。只要跑得起来，资产就仍有希望。
最后，尝试托管+代运营模式破局。
对于缺乏专业管理能力、又不具备快速出手条件的资产持有方来说，寻找可靠的代运营团队进行托管运营，是以时间换空间的现实做法。一方面可暂时止损稳运营，另一方面提升资产现金流表现，有助于未来以更合理价格退出或融资。
写在最后：
地产酒店作为重资产+慢回报的代表，在新一轮市场调整中注定不好卖。但这不等于没有价值。只是过去那套稳赚钱的神话已经失效，取而代之的，是对资产运营能力、变现路径、现金流健康的严苛考量。
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