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尽管宏观经济存在不确定性，新加坡上市的写字楼类房地产投资信托基金（S-REITs）在2025年第一季度表现出较强的韧性，这主要得益于正向续约租金调整率、入驻率稳定以及对优质写字楼空间的持续需求。

拥有新加坡写字楼资产敞口的六只S-REITs—凯德综合商业信托（CICT）、丰树泛亚商业信托（MPACT）、新达信托、吉宝房地产信托、华联房地产投资信托和Lendlease全球商业房地产投资信托（LREIT）—其本地写字楼资产均实现了正向续约租金调整率，其中部分REITs实现了两位数的增长。

以新加坡资产为主的纯写字楼类S-REIT—吉宝房地产信托，其投资组合的正向续约租金调整率达到10.6%，这主要得益于金融和科技租户的新租赁需求和扩张。其新加坡投资组合中归属于信托的物业净收益同比增长3.3%，在2025年第一季度达到6640万新元。

Lendlease全球商业房地产投资信托报告称其Jem写字楼租赁的租金提升了13%；新达信托在2025年第一季度其新加坡写字楼投资组合的正向续约租金调整率为8%，这是其连续第27个季度实现正向续约租金调整。

凯德综合商业信托和华联房地产投资信托的写字楼投资组合分别实现了5.4%和9.9%的续约租金调整率；丰树泛亚商业信托在丰树商业城（MBC）实现了2.2%的续约租金调整率，在其他新加坡写字楼资产上实现了7.4%的续约租金调整率。

S-REITs新加坡写字楼资产的入驻率保持健康水平。

新达信托的写字楼投资组合保持了98.7%的高位承诺入驻率，而吉宝房地产信托、华联房地产投资信托和凯德综合商业信托同样报告称其新加坡写字楼资产的承诺入驻率在96.3%至97.9%之间。

丰树泛亚商业信托新加坡资产的入驻率在丰树商业城为91.2%，其他地方则为99.5%，而Lendlease全球商业房地产投资信托的Jem办公楼则实现了满员入驻。租赁活动主要由金融服务、科技和专业服务行业的租户推动。

展望未来，REIT管理人观察到，鉴于地缘政治紧张局势、全球增长放缓和谨慎的商业情绪等潜在不利因素，租户在写字楼空间需求方面可能会更加谨慎。然而，预计2025年至2027年新加坡核心中央商务区（CBD）的新写字楼空间供应有限，这将有助于维持租金稳定。

管理人还指出，新加坡写字楼板块优质资产的需求趋势仍然十分突出，位于优质地段较新的写字楼开发项目更有能力抵御不确定性。根据彭博社数据，这六家S-REITs的平均市净率约为0.64，略低于行业平均水平的0.73。REIT管理人预计其新加坡写字楼资产的表现将保持稳定。新达信托指出，其新加坡写字楼资产的续约租金调整率预计将较为适度，在1%至5%的正增长范围内。

房地产咨询公司仲量联行（JLL）在其第一季度写字楼市场报告中表示，新加坡的写字楼租金连续第四个季度实现了不到1%的环比小幅增长。报告指出，在政府支持性政策以及寻求利用东南亚日益增长的财富管理、金融科技和人工智能解决方案需求的企业推动下，写字楼需求应保持积极态势。仲量联行补充称，积极的需求加上有限的新增供应预计将使写字楼租金和资本价值在未来12个月内保持稳定至适度增长的轨道，除非出现任何不可预见的经济冲击。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过890亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有80%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年2月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为37.1%，平均负债率为39.6%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托