【97危机会重现吗】英皇爆雷、新世界喘息，香港地产路在何方？
香港地产行业正深陷结构性低迷的漩涡。从商业地产空置率高企，到住宅成交持续低迷；从开发商债务危机接连爆发，到银行融资标准急剧收紧，一个周期的尾声已然到来。而近期两则重磅新闻—— $英皇国际(00163)$ 债务违约、 $新世界发展(00017)$ 发展获110亿美元银团再融资，也显示出香港地产产业的的脆弱与博弈。
$英皇国际(00163)$ ，这家以娱乐、豪宅与商铺闻名的港资家族企业，正经历生死时速。截至2025年3月31日，英皇全年亏损高达47.4亿港元，账面银行借贷总额高达166亿港元，其中绝大部分已逾期或触发违约条款。这意味着公司正面临大规模Call Loan（强制还款）风险，现金流已难以支撑短期偿债压力。更严峻的是，集团目前仅持有现金6.4亿元港币，不足以应对任何一家主要债权银行的追债，核数师德勤已就其持续经营能力出具“无法表示意见”的审计意见。
尽管英皇在公告中强调“正与银行磋商重组”，并表示将出售部分非核心资产以换取现金流，但业内对此并不乐观。原因在于英皇的核心资产多位于中环、湾仔及铜锣湾一带，这些地段虽属传统“黄金地段”，但在当前经济环境下估值严重打折，且写字楼空置率创历史新高，要迅速变现难度极大。英皇之所以陷入如此困境，既与其高杠杆运营模式密切相关，也反映出香港中小型家族地产企业普遍面临的融资困局——在银行系统趋于保守、政策刺激成效有限的背景下，现金为王，而高负债、低周转的传统模式已难以为继。
英皇警报拉满， $新世界发展(00017)$ 刚刚逃过一劫。香港四大家族之一的新世界发展近期成功取得110亿美元银团贷款再融资，虽然此举暂时缓解了流动性压力，但本质上仍是一场“拆东墙补西墙”的延命操作。这笔融资由多家本地与国际银行共同参与，期限横跨2028年以后，部分还款结构甚至植入了资产抵押和提前回购条款。消息人士指出，在香港金管局的斡旋下，各银行愿意在短期内“放水”，旨在避免行业系统性风险扩散。新世界虽暂时逃出生天，但其财务数据依然堪忧：截至去年底，其净负债已突破1246亿港元，财务费用高于核心业务利润，出售非核心资产与业务“瘦身”仍是下半年重中之重。
值得一提的是，此轮危机也暴露了行业内部的结构性分化。资金雄厚、资产优质、能获得政策或银行支持的大型开发商，尚可通过再融资、资产处置等方式缓解压力。而中小型开发商或多元化集团，如英皇、 $佳宁娜(00126)$ 、远展等，则难以跨越流动性鸿沟，正逐步暴露偿债风险。这种分化不仅体现于融资难易，更体现在资产估值与处置能力之上：核心物业（如新世界旗下K11、海港城）依然有变现空间，而非核心资产则流动性极差，几无市场接盘。
与此同时，政策面虽有微调，但整体对地产的刺激效应有限。自“撤辣”以来，楼市成交虽短暂回温，但根据差估署最新数据，2025年5月香港私人住宅售价仅微升0.03%，较年初仍累计下跌0.9%，并接近2016年以来低点。写字楼市场更为惨淡，甲级办公楼空置率已突破15%，中环、金钟租金年跌幅双位数，物业估值全面缩水。在此背景下，开发商手握的大量商业物业反成“负资产”，不仅难以变现，反而不断拖累资产负债表。
但市场也非全无希望。随着HIBOR持续走低、部分民间信贷机构（如蓝山资本、凯雷、高瓴）进入香港地产融资领域，行业出现了“灰色自救”通道。一些拥有优质项目的开发商正通过私募贷款、夹层融资、项目层面信贷等方式进行重组。此外，市场传出恒基、嘉里等集团正研究分拆部分优质物业为REITs上市，以释放估值。虽然这些举措短期内难以扭转大势，但为行业带来了一线喘息空间。
总的来看，英皇的爆煲与新世界的艰难脱困，正是当下香港地产市场生态转折的缩影。一个旧时代正被快速瓦解，新的地产资本逻辑尚未建立。杠杆模式崩塌、家族资本式微、外资撤退、本地需求不足……重重挑战叠加之下，2025年的香港楼市，既要在“旧账”中清理风险，又要在“新格局”中寻找生机。
对于投资者而言，这是充满不确定的周期末期；而对于开发商来说，或许才刚刚进入真正的生死战。未来几个月，我们或将看到更多家族企业出清资产、金融机构重估风险、政策端缓慢回调。在这场地产去杠杆的洪流中，谁能活下去，谁能转型成功，或将决定下一个香港地产周期的主导力量。
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