REIT观察 - 第三季度财报季启动，S-REITs可分配收入增长
新加坡上市房地产投资信托（S-REITs）的最新财报季已拉开帷幕，过去一周已有七只S-REITs公布了最新财报或业务报告。
在这七只S-REITs中，有六只在最新报告中提供了可分配收入数据，均录得同比增长。这主要得益于总营收和物业净收益（NPI）的普遍上升，同时借贷成本也有所下降。
另有至少23只S-REITs计划于10月28日至11月14日期间陆续公布业绩。
数据中心类S-REITs表现亮眼
三只纯数据中心（Data Centre, DC）类S-REITs中，已有两只于上周公布业绩。
Digital Core房地产信托（Digital Core REIT，简称DC REIT）于10月22日率先公布业绩，拉开本季度财报季序幕。该REIT报告称，2025财年前九个月可分配收入达3,520万美元，同比增长1.9%，这得益于总营收与NPI分别攀升83.9%和49.6%。DC REIT的入驻率维持在98.0%的高位，其管理人指出，随着人工智能（AI）工作负载增长推动需求持续强劲，本季度数据中心类REIT基本面进一步趋紧。
类似地，吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT，简称KDC REIT）也报告称，2025年前9个月的NPI增长了42.2%，主要驱动因素包括并购以及合同续签和上调带来的更高贡献。营收改善以及财务成本降低共同推动其可分配收入增长55.5%。KDC REIT九个月期间的每单位派息（DPU）同比增长8.8%。其管理人指出，全球数据中心的需求预计将从2025年的69吉瓦增长至2027年的100吉瓦，该REIT正通过超大规模并购进行战略扩张以增强抗风险能力。
另一只于今年7月在新交所上市的 NTT 数据中心房地产投资信托（NTT DC REIT）将于11月12日公布其首份业绩报告。
零售类S-REITs稳健增长
与此同时，上周公布业绩的零售类S-REITs同样表现稳健。
市郊购物中心业主星狮地产信托（FCT） 报告称，由于总营收与NPI分别增长14.3%与12.0%，2025年下半年DPU增长 0.6%。业绩增长表现主要来自今年5月收购的纳福城南翼楼（Northpoint City South Wing）项目，以及2024年8月完成资产优化计划（AEI）的淡滨尼1号（Tampines 1）项目贡献。FCT的投资组合在2025财年录得7.8%的正向续约租金调整率，客流量与租户销售额亦同比提升。其管理人预计，人口增长、家庭收入提升及政府扶持政策将为新加坡零售市场提供持续支撑。
新达信托（Suntec REIT）报告称，受新加坡投资组合运营表现强劲与融资成本下降推动，其第三季度DPU增长12.5%。由于租金上涨，该REIT的新加坡写字楼和零售投资组合的总营收和NPI有所改善，这足以抵消其投资组合中一些澳大利亚房地产的疲软表现。旗下新达城购物中心（Suntec City Mall）2025年第三季度的续约租金调整率为8.6%，较上一季度的21.6%有所回落。其管理人预期新加坡零售资产将保持稳定表现，入驻率有望维持在95%以上。
丰树泛亚商业信托（MPACT）公布，尽管受到AEI期间停业影响，但旗下怡丰城（Vivo City）的贡献仍有所提升。在此带动下，截至9月底的第二季度，其DPU增长1.5%。然而，由于海外资产的贡献减少，导致MPACT在报告期内的总营收和NPI略有下降。此外，新元走强也进一步削弱了这些海外收益在换算成新元后的价值。但得益于有利的利率环境及积极的债务管理举措，MPACT第二季度财务支出同比下降16.4%。
同样在利率下行环境及积极资本管理推动下，华联房地产投资信托（OUE REIT）第三季度财务成本下降19.7%至2,160万新元。该REIT2025年第三季度营收与NPI分别增长1.2%与2%，其写字楼及零售投资组合的平均租金水平均有所提升。
工业类S-REITs延续上升态势
胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT）于10月22日公布，2025年第三季度DPU达0.0101新元，同比增长38.4%，这主要受益于营收与NPI的提升。该REIT本季度录得11.3%的正向续约租金调整率，这是其连续第19个季度维持正增长。
10月23日，随着新的内部管理人就职，胜宝工业信托正式更名为Alpha Integrated REIT。
您知道吗？
• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过890亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有80%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
• 截至2025年2月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为37.1%，平均负债率为39.6%。
*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托
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