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随着稳定的运营表现和更有利的利率环境推动价格回升，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）有望创下自2019年以来最佳的年度业绩。

年初迄今（截至2025年12月5日），iEdge新加坡房托指数已上涨9.3%，加上股息分红，总回报率达到14.7%。这是自2019年以来该指数表现最强劲的一年，2019年该指数上涨19.6%，总回报率为27.5%。

2025年年初迄今，在iEdge新加坡房托指数的33只成分股中，有29只录得正向总回报率，其中表现最佳的10只总回报率超过20%。领先的包括投资组合多元化的S-REITs，例如凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、华联房地产投资信托（OUE REIT）、丰树泛亚商业信托（MPACT）和信达信托（Suntec REIT）。

图片来源：新交所集团

S-REITs在最新的第三季度财报中普遍表现稳定，零售、工业及办公楼等领域的物业均呈现稳定的入驻率和正向续约租金调整率。

大华继显（UOB Kay Hian）分析师 Jonathan Koh 在11月27日的报告中指出，其研究覆盖的大多数S-REITs第三季度业绩均达到或超过预期。此外，利率环境的改善也为该行业提供了一定支撑。

截至12月5日，美联储今年已两度降息，分别在9月和10月下调25个基点，延续了2024年三次降息的基调。目前市场普遍预期美联储在12月再次降息，芝商所美联储观察（CME Fed Watch）的数据显示，12月10日美联储会议上宣布降息25个基点的概率达87%。

在新加坡，2025年的借贷成本已经下降，3个月复合新加坡隔夜利率（SORA）从1月2日的3.02降至12月4日的1.25。S-REITs在最新的业绩报告中也显示，其债务成本有所下降。例如，得益于有利的利率环境和积极的债务削减措施，MPACT第二季度的财务费用同比下降了16.4%。同样，由于利率环境下降和积极的资本管理，OUE REIT第三季度财务成本下降了19.7%，至2160万新元。

Beansprout研究分析师Gerald Wong在上个月报告中指出，2025年第三季度业绩持续印证利率下行对S-REITs业绩的显著提振作用。

他表示：“多家 S-REITs 报告平均债务成本有所下降，这表明利率下降25或50个基点可以转化为更高的可分配收入。能够以更小的利差发行长期债务，表明资本市场环境有所改善，这为 2026 年的盈利可持续性提供了更有力的支持。”

同时，Wong指出，S-REITs近几个月在收购和资产剥离方面更为活跃。“在该板块内，我们更青睐那些能够通过积极的投资组合管理（例如资产增值、择优收购或续约租金调整机会）来维持和提高分红的REITs，” 他补充道，其在中型REITs中，他的选择包括Elite商业投资信托（Elite UK REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust）和 Digital Core房地产信托（Digital Core REIT）。

与此同时，惠誉评级（Fitch Ratings）上月在评论中指出，随着借贷成本趋于缓和，获评级的S-REITs资产组合更新计划有望加速推进。该机构指出，2025 年上半年资产优化计划（AEI）支出约为3.5亿新元，预计随着信托基金加大资产质量提升投入，2025年资本支出将增长20%至25%。

多个分析师表示：“随着需求的增长，尤其是核心市场优质物流、零售及办公楼资产需求增长，资本化率将趋于收窄，从而推高估值。”他们补充道，预计随着美国政策利率在2026年下调，REITs的借贷成本有望进一步下降。

尽管S-REITs的单位价格在2025年有所反弹，但部分分析师指出其表现仍落后于新加坡整体市场。例如，同期海峡时报指数（STI）等指数的总回报率已超过25%。

大华继显分析师Koh表示：“尽管受益于国内利率下行，但S-REITs仍普遍落后于整体市场。因此，S-REITs可能逐步追赶大盘，但在市场调整期间不太可能领跌。”他维持对该板块的“增持”评级，并指出 S-REITs 由于租赁期限长，现金流稳定，即使在宏观环境不确定的情况下也能提供稳定的收入。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过1010亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年9月30日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.2%，富时新加坡房托指数10年的年化回报率为5.9%，平均负债率为40%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托