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2026年1月26日，京东产发第二次向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，联席保荐人为美银、高盛、海通国际。京东产发曾于2023年3月30日递表，此前京东旗下另一分拆主体京东工业已于2025年12月11日成功在港上市。

公司是中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，2024年收入34.17亿元，净亏损12亿元；2025年前9月收入30.02亿元，同比增长21.16%，净亏损大幅收窄至1.59亿元，毛利率约67.88%。

公司是中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流园，并在全球持续扩张。作为京东集团供应链生态系统的基石，凭借与生俱来的对商流及物流的深刻洞察力，公司拥有整合业务资源、促进区域经济发展的独特能力。

依托公司在中国积累的核心竞争力、业务资源和运营专长，公司已将业务扩展至亚太、欧洲及中东等主要境外市场。在全球供应链重构的背景下，公司日益成为服务中国企业出海的重要桥梁，并协助本地客户提升业务韧性。

根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，公司积累了庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额为人民币1,215亿元，其中12.8%位于境外；公司的总建筑面积为27.1百万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

于往绩记录期间，公司的资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同业主要参与者中均位居首位。

通过开发、持有及管理现代化基础设施，以及贯彻已经过验证的资本循环战略，公司构建了一个极具延展性的商业模式，能够产生可持续现金流，并通过以下三个业务维度持续推动价值创造：

• 基础设施解决方案：公司根据客户特有且不断演变的需求为其提供租赁、物业管理及其他增值服务等广泛的基础设施解决方案。截至2025年9月30日止九个月，公司来自基础设施解决方案的收入总额为人民币26亿元，其中16.7%来自境外资产。公司的现代化基础设施网络截至2025年9月30日的资产净额为人民币405亿元。

• 资产价值提升：随着公司在全球物流枢纽不断扩展资产管理规模，公司已形成覆盖从项目获取及设计、开发管理及招商到运营的现代化基础设施全周期的专业能力。2020年至2024年，公司年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

• 基金/合伙投资平台管理：作为向轻资产业务模式进一步战略转型的一部分，公司一直系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。为此，公司携手长期、声誉卓著的资本合作伙伴，将项目售予公司主导设立和管理的基金及投资工具以实现资本回收。公司于2024年录得管理费收入人民币196.8百万元，2020年至2024年的年平均复合增长率为30%。

截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施。截至2025年9月30日，公司还主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。

财务业绩

截至2024年12月31日止2个年度、2024及2025年前9个月：

收入分别约为人民币28.68亿、34.17亿、24.78亿、30.02亿，2025年前9月同比+21.16%；

毛利分别约为人民币20.19亿、23.80亿、17.11亿、20.38亿，2025年前9月同比+19.11%；

净利分别约为人民币-18.29亿、-12.00亿、-13.75亿、-1.59亿，2025年前9月同比-88.44%；

毛利率分别约为70.38%、69.66%、69.05%、67.88%；

净利率分别约为-63.78%、-35.13%、-55.48%、-5.29%。

可比公司

同行业IPO可比公司：安博、嘉里建设、张江高科

董事高管

董事会将由九名董事组成，包括三名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事。

主要股东

公司香港上市前的股东架构中：

京东集团(9618.HK/JD.US)通过全资子公司Jingdong Technology Group Corporation及JD Property Holding Limited间接持股74.96%；刘强东控制的Max I&P Limited持股2.95%；

机构投资者中，Nissonite Gem Group通过WP Entity持股6.47%，高瓴资本持股6.47%，新加坡主权基金GIC通过RECO持股4.08%，Eastar持股2.76%，其他投资者还包括CJD Properties（CPE源峰）、CCT（中国诚通）、红杉中国、黑石基金、汉能投资等。

融资历程

在2022年3月至6月的B轮融资中，每股成本约为7.15元人民币，对应公司的投后估值约为467.63亿人民币。

中介团队

据**大数据统计，京东产发中介团队共计10家，其中保荐人3家，近10家保荐项目数据表现普通；公司律师共计3家，综合项目数据表现有待提升。整体而言中介团队历史数据表现平平。

（本文首发于活报告公众号，ID：**）