社区

2026年9月29日，财政部联合中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行利息补贴。政策自2026年10月1日起实施，暂定一年。

根据通知，购房者须同时满足三个条件。第一，使用新发放商业贷款购买首套住房。存量贷款置换不适用。第二，住房面积不超过120平方米。第三，住房总价不超过150万元。

贴息标准为年化1个百分点。单户贴息贷款本金上限100万元。贴息期限最长5年。以100万元贷款计算，借款人五年累计可节省利息近5万元。政策实施期内资金总规模不设上限。预算已做充分安排。业务采用「免申即享」模式。

同日，六大国有银行集体发布公告。自10月1日起正式开办贴息业务。此外，央行同步将PSL利率下调25个基点至1.5%。支持范围扩容至「六张网」。

此次政策由中央财政、央行和金融监管总局联合推动。三部门协同意味著政策执行链条已经打通。商业银行负责贷款审核和贴息抵扣。财政部门负责资金拨付。监管总局负责业务监督。这种安排有助于减少购房者的申请环节。政策落地速度因此较快。

精准托底而非全面刺激

政策门槛的设置传递出结构性意图。三项硬性条件勾勒出政策的受益边界。面积和总价的限定将适用范围框定在低总价、中小户型区间。一线城市套均总价普遍远超150万元上限。政策增量更多指向低房价城市、县域及大城市远郊。

这一设计意味著中央财政资金意在覆盖更广泛的刚需群体。政策并非拉动高能级城市的改善型需求。中指研究院分析人士指出，政策已进入以「稳定预期、缩短调整时间」为目标的新阶段。

财政替代银行让利的安排值得关注。贴息资金由中央财政承担90%，地方财政承担10%。补贴直接降低借款人实际还款成本。银行无需压缩净息差来让利。截至2026年二季度末，大型商业银行净息差已逼近1.41%的预警线。

汇丰环球研究将这一安排解读为对银行友好。该机构认为，补贴成本由财政而非银行净息差承担。这不会为银行资产负债表引入额外信贷风险。

PSL降息扩围的配套逻辑同样清晰。PSL利率降至1.5%的历史低位。这为政策性银行获取低成本资金打开了空间。银行可用PSL资金发放有财政贴息支撑的房贷。整体资产回报率得到修复。贴息与PSL降息形成组合。组合既降低购房者还款负担，又保护银行放贷意愿。

从政策工具选择看，财政贴息不同于降息。降息会压缩银行利差。贴息则由财政承担成本。这使政策在支持购房者的同时，减少对银行体系的冲击。政策更接近定向补贴。定向补贴有助于避免资金过度流入高房价区域。

门槛设计也考虑到区域差异。高总价住房不在补贴范围。这意味著政策不会直接推高一线城市高端住宅价格。政策目标更偏向去化低能级城市库存。对地方政府而言，这有助于缓解土地出让收入下行压力。

后续政策空间仍然存在。9月28日国常会明确提出「加大宏观逆周期调节力度」。本轮政策落地是对该会议精神的具体落实。国盛证券首席经济学家熊园认为，后续可关注「用好地方政府债务结存限额」及可能的促消费政策。

港股地产与银行板块走向

内房股短期博弈与分化明显。政策公布后首个交易日，港股内房股走势剧烈震荡。万科企业（02202.HK）盘中一度跌超9%。随后抄底资金涌入，股价震荡转涨。融创中国（01918.HK）跌6.52%。绿城中国（03900.HK）跌5.60%。

市场波动源于预期差。此前部分资金博弈全面刺激政策。但最终落地版本设置了明确门槛。前期抢跑资金选择借利好平仓。

花旗发布研报认为，贴息政策对全国新楼销售的提振仅约1%至2%。力度逊于预期。该行行业首选股为中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）及中国金茂（00817.HK）。中信里昂则偏好贝壳（02423.HK）、华润置地（01109.HK）和越秀地产（00123.HK）。摩根大通亦推荐华润万象生活（01209.HK）及华润置地（01109.HK）。

投资者需注意，头部房企主力货值多位于一二线城市。这些房企直接受惠范围有限。政策边际增量更利好布局低能级城市的房企。中国海外宏洋集团（00081.HK）被花旗列为受益标的。

港股市场对内地地产政策历来敏感。政策公布后，内房股成交明显放大。多空双方分歧加大。部分资金关注政策持续性。另一部分资金担忧销售复苏偏慢。短期股价波动反映这种分歧。

银行股受益逻辑更为清晰。汇丰研究预期按揭敞口较大的银行受惠更多。按市场份额计，建设银行（00939.HK）、工商银行（01398.HK）和农业银行（01288.HK）按揭规模最大。邮储银行（01658.HK）和建设银行（00939.HK）上半年按揭贷款占比最高。占比分别为22.8%和20%。

花旗同样认为零售银行受惠较多。包括邮储银行（01658.HK）、建设银行（00939.HK）、招商银行（03968.HK）及中信银行（00998.HK）。政策公布当日，工商银行（01398.HK）和中国银行（03988.HK）股价午后同步创下历史新高。

银行股的核心支撑来自资产品质预期改善。财政贴息加持的按揭贷款属于低风险生息资产。在地方债务风险和民企违约率上升的背景下，这类资产确定性突出。

从板块轮动看，地产股反弹需要销售资料配合。10月新房成交环比改善，板块估值修复可能延续。成交仍弱，政策利好可能被消化。银行股则更依赖息差和资产品质预期。两者驱动因素不同。

港股银行板块股息率较高。在南向资金配置需求下，高股息策略仍具吸引力。建设银行（00939.HK）和邮储银行（01658.HK）的按揭占比高。政策贴息有助于稳定其零售贷款品质。工商银行（01398.HK）和农业银行（01288.HK）按揭规模大。它们也能受益于提前还款减少。

地产链方面，除房企外，物业管理和仲介平台也可能受益。贝壳（02423.HK）作为仲介平台，成交回暖对其业务量有直接拉动。华润万象生活（01209.HK）的商场运营与消费环境相关。促消费政策跟进，这类标的弹性更大。

南向资金与估值修复构成中长期支撑。2026年以来，南向资金持续加仓港股房地产板块。截至2月13日，年初至今南向资金累计净买入额达1528.4亿元。近一个月内净买入额前三大行业分别为房地产、金融和可选消费。

后市研判与投资参考

本轮政策的核心信号在于财政端正式介入居民购房成本的分担。这一变化为后续增量政策打开了想像空间。政策有效期暂定一年。政策框架具备延续和扩展的弹性。

对港股市场而言，地产板块短期面临利好兑现后的获利回吐压力。中长期估值修复逻辑仍成立。但需等待销售资料的实际改善来验证。

银行板块的受益路径更加确定。按揭资产品质改善叠加PSL低成本资金支持，净息差下行压力有望边际缓解。建设银行（00939.HK）和邮储银行（01658.HK）因按揭敞口较高，盈利稳定性相对更强。

对于配置型资金，可关注华润置地（01109.HK）和中国海外发展（00688.HK）。这两家房企财务稳健。商业运营收入占比高。在行业筑底阶段具备较强的抗周期能力。

政策效果需要观察两个维度。第一，购房者实际月供下降幅度。第二，银行放贷意愿是否提升。两者同步改善，房地产市场销售可能逐步企稳。仅有利率补贴而收入预期未改善，政策效果可能有限。

最后建议投资者未来可以关注两个变数。第一，贴息政策是否在一年期满后延续。第二，后续促消费政策能否形成合力。合力将推动房地产产业链的需求复苏。建议保持对低估值、高股息港股地产及银行标的的适度配置。避免追高博弈短期政策博弈行情。

‌$CHINA RES LAND(01109)$  ‌‌$CHINA OVERSEAS(00688)$  ‌‌$HSBC HOLDINGS(00005)$  ‌‌$ABC(01288)$  ‌‌$BEKE-W(02423)$  ‌