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市值100亿英镑💷$SEGRO PLC(SGRO.UK)$ 是全英国市值最大REIT房地产投资信托基金。SEGRO基金在英国和欧洲管理8百万平方米房产以及公司持有房产的总价值为102亿英镑。

那SEGRO的关键业务是管理各种各样的仓库。以下图片显示公司的关键业务， 两个仓库在意大利🇮🇹和英国。

基本上SEGRO基金开发和管理许多仓库，当一个大房东，然后收到租赁费，最后把租赁费成为股息，发给股东。SEGRO基金也会买卖仓库和房地并进行建设。 小虎们可以看以下介绍关于REITs房地产投资信托基金：

英国和美国有一个特殊的房地产公司名叫REAL ESTATE INVESTMENT TRUST - REIT房地产投资信托基金。 REITs与普通房地产公司的股票不一样，在美国和英国，REITs有一个特殊公司架构，必须把90%的利润作为股息支付给股东。REITs的交易方式跟普通股票一样。总的来说REITs结合了证券与固定收益的两种特性，投资REITs与直接投资房产相比，降低了很多门槛。在海外，特别的在英国和美国，有许多REITs当商场，大厦，住宅，仓库之类的房东，然后它们把租赁费还给REIT的股东。REITs也经常会买卖房产和建设新的大楼。房地产投资信托基金会用自己的资本或信贷买卖房产，基金也可以销售新股筹资。房地产投资信托基金的交易方式跟股票一样。

所以投资房地产投资信托基金时，投资者经常注意股息回报率，和的总资产。房地产投资信托基金也有特殊会计规章, 它们的利润表会包括租赁费和基金持有房产的价值波动。如果房地产投资信托基金持有房产的总价值上涨，基金的收入也会上涨（这样可以在短期歪曲EPS每股收益）。因为房地产投资信托基金必须要把它们90%的利润成为股息以及房产价值波动经常少于股市波动，它们还是一个较保守，股价波动较小的投资选择。对于英国的股息税的规章， 中英惠税条约股息预扣10%[吃瓜]

小虎们可以看到以下图片，它显示在什么欧洲国家和城市SEGRO基金管理仓库。基金的56%的房产处于英国，32%处于伦敦，44%处于其他的欧洲国家。

那SEGRO基金有1千以上客户，SEGRO基金服务$亚马逊(AMZN)$ （亚马孙是SEGRO基金的第二大客户，德国邮政是最大的客户） 宜家家居$XPO Logistics(XPO)$ 和$联邦快递(FDX)$ 。以下图片显示SEGRO基金的一些知名客户。

那$SEGRO PLC(SGRO.UK)$ 每年两次发财报，所以在这个2019年年报，公司的重要财务指标如下：（请注意：GBX是便士所以100GBX等于一个英镑GBP）

1. 租赁费收入为3.5亿英镑，涨了18%[贱笑] 总收入为4.3亿英镑，涨了17%。
2. 基金持有房产的总价值为102亿，涨了7.5%
3. 每股净资产为697 GBX 便士，涨了8.2%
4. 基金的2019年第二次股息额为每股14.4 GBX 便士，涨了8.7%[贱笑] 想收到该股息的投资者必须要3月18日之前买SEGRO的股票（EX DIVIDEND日是3月19日）。该股息5月1日要到账[吃瓜] （请注意基金每年两次支付股息, 基金去年9月对每股支付6.3 GBX的股息）所以在2019年，每股的总股息额为20.7 GBX。（2018年每股的总股息额为18.8 GBX，所以涨了10.1%）
5. 出租房产空闲率为4%，跌了1.2%[得意] 
6. 基金花6.9英镑建设新仓库和买新房产。
7. 基金把4.4亿房产卖掉了。
8. 基金的房产价值涨了，房产增值为4.8亿英镑。去年的房产增值为8.5亿，所以基金的房产价值越来越大，但是2019年的增值没有2018年那么大，所以与2018年比起来，基金的净利润下降19%。但是这个对$SEGRO PLC(SGRO.UK)$ 基金股价没有什么坏影响。以下图片是基金的股票, 它最近撤回了一点因为世界各个股市到下降了。

那在过去5年SEGRO基金股票的年化复合增长率为14.3%以及在该时期基金的平均股息回报率为3.1%[得意]

所以房地产投资信托基金在短期的每股收益EPS可以下降，但是股价可同时涨，因为EPS下降可等于基金的房产增值还在涨，但是增值速度变慢。

值得关注的是，SEGRO基金股票的波动性非常小。这个小波动性有两个原因：第一是SEGRO基金是给大公司租赁仓库（平均合同期间为8年至10年），所以它的租赁费收入比较稳定。第二原因是房产市场的波动性少于股市的波动性。结果是在过去5年，SEGRO基金的贝塔为0.55[暗中观察]哇所以基金的投资回报率超过股市，但是它的波动性少于股市。

最后看一看英国的房地产投资信托基金时，小虎们也应该注意欧洲的宏观经济。那最近几年英国经济OK了，但是欧洲经济有这个负利率的概念[愤怒]（英国没有负利率，英国利率为0.75%）所以在这个低利息率环境，发行债券很便宜，真的很便宜。去年6月SEGRO基金发行5亿欧元的债券，该债券的利息率为1.5%[呆住] 哇这样，SEGRO基金资本成本太低了，基金能用这个资本还贷或建设新仓库，赚更多租赁费或减少利息费。总的来说，对于成本高的房地产投资信托基金像SEGRO基金，这个低利率环境有很大的好处，因为发展资本很便宜。另外，如果通胀率涨了，SEGRO基金的房产价值也会涨以及基金很容易把租赁费拉高了，保护股东的股息。小虎们也应该注SEGRO基金的资产负债表很保守，目前净债务为18亿英镑，与去年下跌了17%，但净资产为76亿英镑[暗中观察]

英国其他的知名房地产投资信托基金是$英国土地公司(BLND.UK)$ BLND的关键业务是住宅，商场和办公楼。

今天伦敦证券交易所军交所北京时间下午4点开盘，晚上2130收盘啊。

请注意：GBX是便士所以100GBX等于一个英镑GBP。

今天1英镑等于9.1人民币。

@1亿股民的暴富梦 @14亿少女的梦 @特朗普 @价值投资为王 $黑石(BX)$   $巴克莱银行(BARC.UK)$ $伦敦证券交易所(LSE.UK)$ $纳指ETF(QQQ)$