相信不少人对地产有很深感情，就像是对情窦初恋的那个阿婷。 一、地产大盘 此时此刻，地产行业，鸟瞰全景，北风萧瑟而冰封千里。房地产企业整体的前三季度，用一句话来概括： 营收持续下降，毛利率在磨底、费率整体走高、减值一直计提，利润继续大降。 根据克尔瑞的数据，2025年10月百大房企的销售操盘金额是2530亿，同比减少41.9%，是2024年4月以来最淡的数字。 房地产开发商不是不能投，但我有许多个人偏好方面的前提条件，就像富婆不是不能爱但我有我的底线。比如只投国企——或许民企里唯二的例外是滨江和龙湖——但我自觉开发商这块可以告别私营，一刀切保险一点。融资渠道、资金成本、项目优势、信用担保、blah blah，实在不可同日而语。许多时候“一刀切”是个贬义词，但在房地产选股上，“一刀切”充满了母亲般的仁慈。 房地产投资有几个思路，一点抛砖引玉，诸君参考探讨。 第一条思路是求胜率，下注最优质的一批住宅地产——也就是最近很伟光正的““好房子”，“好房子概念小组”，比如华润、金茂、建发、中海外发展。 第二思路是求赔率，略追求一些风险溢出，押注商业地产重估+低估值的住宅地产修复，比如越秀、招商蛇口、保利。 当然无论第一条还是第二条，在我个人观点里都是优等生，恨不得发小红花的那种。 第三思路是现金流物管：绿城服务、 华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。 第四条思路是居住服务（销售经纪，房屋租赁、家装家居），这个赛道上能看的只有贝壳。 因为喜欢轻资产平台模式，“房地产反转”这个玩家肉搏中心里，我一直是主要踩踏第四条思路，也就是投贝壳。至少不太能亏钱。以贝壳的市场生态位和行业龙头地位来看，甚至可能是领域里未来为数不多的增长企业之一，衣食住行 里住终究大事。 除了上述四种相对安全的思路以外，还有一些风骚玩法，你可称其为价值投机。我有个哥们，在旭辉债券停牌前，20块以下吃进不少（等于1块钱票面

许多人等 高切低 等到四肢发麻。 股市里所谓 高切低，高，是指前期涨幅巨大、估值高、交易拥挤的股票，多数情况下就是科技成长股；低，是指前期挨打或没怎么涨，估值不高，有修复空间的行业，比如红利、消费、甚至AI里软的那部分。所以之于AI这个板块，高切低 你也可以理解成 硬切软。 股票江湖就是这样，有人硬着等，有人等着硬。 那么高切低是否会发生？——这就如天干物燥的老房子要着火一样，看起来似乎是个必然，势能一直在那里积蓄；也如同雪崩，雪垒如危卵，一声咳嗽就触发。但是火星与咳嗽什么时候来，却完全没人知道。于是在这个“极富伪装色彩的确定性”的掩护下，就很容易会让人有种“我能预知未来”的错觉。 记得我说的这句话：人在市场中，是不一定亏钱的；但在错觉自己能精准抄底的那一刹那，他就要开始亏钱了。 “高不切低”不是A股特有现象，美股与港股，也面临同样的问题。你以为美股牛市很均匀，其实不然。我之前说过美股的牛市很窄，虽然大盘股指屡创新高，但去年是Mag7带头冲，今年连Mag7都熄了主要是AI在带头硬冲，根据Coatue的统计，2025年初至今，标普500涨了15%左右，不算Mag7的美股AI涨了30%，而Mag7 “仅仅” 涨了16%，非AI更是只有7%的收益。标普里的医药保健、金融、能源、消费等等板块，芸芸众低。 （数据来源：Coatue） 如果全世界都在炒AI炒科技，A股肯定要同流合污，而不会独善其身。 投资中我总是认为安全边际是第一位的，尽量不亏损本金，估值高肯定有各种各样高的理由，很多时候也很合理，但完全无视估值的投资，你很难说自己没有赌的成分。 但同时，我认为所谓transformative或者disruptive行业的投资——翻译过来就是所谓革新颠覆型投资，也不必在估值上过于苛刻，可以学学木头姐的配置方法，高低都买（主要还是看行业的景气度或者说颠覆度），这样切与不切，你都很从容。比

------- 毋庸置疑，港股牛市正酣，如春夜一般令人迷醉。 你看港股通科技ETF基金(159101)，一个今年九月才呱呱坠地的ETF，纵然经历十月的波折，仍从未见过水下。牛市里，激进派很激进，一步到位看恒生科技到10000点，而保守派又认为激进派过于保守。牛市是什么？牛市就是——原来在熊市里最激进的那些登哥，却变得像个面瓜一样越来越保守的整个过程。 享受牛市的态度，我从来都是不留憾色，及时行乐，错过的都是杀马特。当然啦，所谓留一半清醒留一半醉——醉的那一半是殷勤持股，在朦朦胧胧的飘飘然中等待泡沫；而清醒的那一半，就是时不时聊点投资方法论方面的东西，看看前辈的经验，读读大佬的著作。 牛市得学啊，字面意义“干中学”。比如我最近又学习研究了一遍，明星基金经理格林布拉特（Joel Greenblatt）与他的神奇公式。分享给大家。 一、格林布拉特与高潭资本 投资大神都古早，不古早，业绩注定不长，所以“时间”是成为投资大神的必要不充分条件。格林布拉特就是这样一位古早投资大神。1985年，格林布拉特创立高谭资本（Gotham Capital），就如蝙蝠侠守望高谭市一样，他开始了对其投资基金的守望。 高潭资本起于微末，初始管理规模仅700万美元，但在格林布拉特掌舵的头十年间，其年化投资收益率，是离经叛道的每年50%回报，而同一时期巴菲特的年化收益率为25%（当然两者规模上，是小巫见大巫）。而如果看1985年到2006这 二十年窗口，高潭的年化复合收益率仍然优秀，保持在40%的水平（见下图）。而再再后来，Gotham Capital逐渐转型为Gotham Asset Management，基金规模大了后改做资产管理，躺得比铁子还要平。 （古早大神们的超额收益与持续时间，来源：ValueWalk） 上面，这张诸神之战的图，虽然有点老，但我一直收藏着反复品味，而美国投资界的巨佬都栖居于期间。

阿里在众多发布财报的方式里面，选择了流量最大的一种发法。 不过虽然一边是宝马雕车香满路，我却独爱“雪苇寒塘影过舟”。大家都爱看闪购与外卖的喧嚣，我不忘初心只求阿里云和AI保持强劲增长+预期，这块业务是我的心头最好。还是那句话，你很难靠电商去拉估值；而阿里云作为国内云计算一哥，吃着算力增长红利，拉估值还得靠他。 万人丛中一握手，使我衣袖三年香。 （你们看盘前也是电话会进行了到阿里云环节，股价噌涨。） 本文跟踪一下阿里 3800亿花得如何，以及阿里云的阶段性进展。增长数字财报上都有：Q2阿里云收入同比增长26%（增长主要来自公共云收入），创三年最高值；AI相关产品收入连续8个季度实现三位数同比增长，AI收入占外部商业化收入的比例已超过20%。 Q2 用于AI+云的CapEx为386亿元，创历史新高 （Q1 的250亿未达预期，然后管理层维持3800亿投入指引，我当时认为Q2 CapEx乐观点可以看到350-400。386还挺6的）。Q2虽然没来得及屯上达子的H20，看来其他也没少屯。启用了8个数据中心。 3800亿CapEx是上半年阿里股价的强心针，也就是“未来三年，阿里将投入超过3800亿元人民币，用于建设云和AI硬件基础设施，总额超过去十年总和”。这是3800亿CapEx的缘起。 给对会计术语不熟的兄弟们，解释一下CapEx的意思，展开就是Capital Expenditures，资本开支。会计上哪些属于资本开支？——购置固定资产、无形资产的支出以及与之相关的贷款利息支出，都算。 而一家平台化、轻资产的科技公司，花大价钱买的固定资产，无非就是，数据中心基础设施、AI 专用芯片与服务器硬件采购，blah blah（用管理层原话是“AI和云计算的基础设施建设”、“AI基础模型平台以及AI原生应用”、“现有业务的AI转型升级”）。 有人说，阿里CapEx 进度上不去，是因为买不到

1. Silver Lining 想说一下什么叫silver lining。在一片疮痍之间，我看着房地产行业的天际线，就忍不住要吟诗一首： —— 在灰烬斑驳的薄雾里， 微光折断了夜； 风吹过旷野，影子在回荡 半空中银白的缝隙 宛似一封即将发出的信件 无声钟摆之间， 存在之银，正在铸造形边。 —— Silver lining这个词的意思是，天上有块乌云遮蔽了阳光，但你知道终将云散光至，因为云的四周已析出了银色的圆环。而这个银环这就是silver lining，是一个行业重新启动命运之轮的形状。在时间的隐喻和冷峻的语境里，silver lining既象征希望，也暗指某种迟滞的命运感。 而面对房地产行业，我体验到的就是这种迟滞的命运感。 从房地产行业再微观之于到贝壳的投资逻辑，用一句话来概括——为什么投贝壳，因为她是房地产行业里最轻、最平台化、业务最多样丰富、且最高效的资产，我喜欢她的运营、管理、效率，看好增长逻辑从“规模驱动”转为“效率驱动”+“技术驱动”。品牌力+精细化管理+数字化技术水平，是优势 。用T.S.艾略特风格的诗歌语言来说就是： 从算法的幽光 到AI的火焰， 是产品迭代的脉搏 与流程优化的血液； 每一寸肌体管理 精细雕琢在每一个风花雪月； 效率如潜流，暗自穿行不绝， 此时此刻瞄准未来， 这座企业的形体， 被输入新的生长的秩序。 佶屈聱牙的抒情就到这里，回到2Q25贝壳财报，开始讲业务。 贝壳总交易额GTV 8787亿元，同比增长4.7%。其中存量房二手房GTV增长2.2%，新房GTV增长8.5%。（有同比增长不容易，考虑到第一，中国房地产协会的数据：二季度，全国商品房销售面积同比减少5.0%；销售金额同比减少9.1%，贝壳跑赢了大盘。考虑到第二，保利、绿城这样的大佬交易额都同比下降了不少）。净收入达到260亿元，同比增长11.3%；经调整净利润18.21亿，这个同