社区

事情变得越来越魔幻了。 最近，地产圈出现一种行为艺术：宣判贝好家。 起因是两个自操盘项目（成都贝宸S1与上海贝涟C1）开盘，一个首开网签去化50%，一个首开网签去化22%。 这还了得？！ 一个把卖房能力刻在脑门上的贝壳，居然自己卖不动自家产品了，这究竟是人性的沦丧，市场的不举，还是贝壳牛皮吹破、翻车打脸呢？ 答案必须是后者。 因为，过去这么几年，你制造的心理阴影面积，就跟你得罪的人一样多。 就比如，贝好家第一次办媒体活动，全国那么多记者、自媒体，你为啥只邀请了108家，怎么说也得801家起呀。 就比如，自家的楼盘开盘，居然敢不用渠道，自家都不用，非要节省营销成本，凭什么其他开发商非用不可？ 看了下大家的炮弹落地区，主要集中在以下三个方面： 开盘太慢，卖的不行，产品老登。 这三宗罪真太有意思了，我居然看着看笑了。 因为太魔幻，很双标，不真实，自相矛盾。 咱们一个个聊聊。 1，嘴上很倔强，身体很诚实。 所有人都在说，高周转是行业恶魔，地产臭虫，万恶之源。 但是，当一个拿地14个月后才开盘的网红案例出现在面前后，很多人的共同选择，不是赞美，而是围攻和撕咬。 罪名很简单，开盘太慢。 这理由太让人瞳孔分裂了，太双标了。 你不能用批评高周转的方式来赞美高周转，就像，你不能用杀死一个人的方法原地拯救同一个人。 看来，高周转的幽灵，还在地产人的五脏六腑，阴魂不散。 2，问题来了。 或许，有专业人士会问，我们反对高周转，但14个月开盘实在太慢了，这个数字严重挑衅了地产专业人士的职业尊严，让人忍无可忍。 说实话，我也很好奇，谁能够给我一个权威的操盘时间金线？ 金线左边是高周转太快，金线右边是能力不行太慢，好吧，最平衡的那个月数是多少？ 建议权威人士买块地，亲自操盘实践一下。 或者，去江苏南京，去浙江三四线某城，看看金基、绿城怎么操盘的。 3，关于快慢，杰总还有话说。 贝好家贝宸S1，去年9月拿

半个月前，董小姐官宣了自己转型不良资产赛道的业务与案例：董小姐 | 我的转型路线图。毕竟是“老实人”，匠朴资本的两个案例是怎么谈判、落地的，基本跟大家无保留和盘托出了。有朋友问，投身不良资产赛道，最关键的角色是什么？整个交易达成，无法离开资金的支持、资产的质素、专业的流程，但是，最重要的前提，可能是信任。在董小姐最新更新的视频号中，我看到一则有趣的留言：这条赛道上，从老实、口碑与专业出发，赢得背靠背的合作方“战友”，能够降低很多时间成本。在匠朴资本的业务实战中，我们在很多不良资产的谈判场合，意外地多次遇见了贝壳的团队。准确地说，他们是贝壳旗下贝好家的业务发展团队，他们从全国重点城市出击，并不仅仅关注公开土地市场，也在将一些目光投向不良资产、机会资产赛道。他们身段柔软，对项目从前端渗透，或者后端包抄。无论哪种方式，他们的装备包里，永远藏着贝壳大数据体系。数据资产的含金量正在上升。这两天，董小姐和阿里的朋友聊天，才发觉阿里内部也在为进一步挖掘数据资产，而焦虑感满满。“做平台，既要能多点触碰业务，也要能真的沉下去，在业务链条上发挥数据优势。”阿里的朋友说。今天，任何想要在不良与机会资产赛道耕耘的公司，都不太可能避开贝壳的身影。在这个冉冉升起的不良资产大时代，贝好家看到了什么机会？他们会用什么姿态，成为这条交易链路上的“战友型选手”？毕竟，在这一行，信任是需要自己挣来的。当我们开始着手筹备机会资产大会，贝好家很快闯入了视野。不久前，在2025机会资产大会的现场，贝好家业务发展中心总经理杨巍，为我们做了一场闭门分享。杨巍经历过金茂、龙湖、金地、贝好家等公司，是法律专业出身的地产投资老兵。他语速很快，干货很满，透露了贝好家在全国落地的所有合作项目，以及他们希望和合作方，在不良业务领域，打造一个新生态。简言之，贝壳的“新武器”贝好家，可能为不良资产赛道提供一种新的可能。以下是杨巍的演讲精

失效的角色？ 楼市黄金档期——国庆双节假期的销售数据一出来，我跟喜欢研究的朋友又一次对了对眼神： 难道北京要放弃它作为全国楼市心理坐标的角色扮演？ 这个疑惑来自于市场体感，即使那些擅长城市能级叙事的地产朋友，也不免有点犯低估。 国庆假期，北京的二手房成交数据同比下降了77%，排第二的是深圳，同比跌了76%。 国庆假期这么重要的买方时间窗口，数据如此反常，固然有去年成交基数普遍比较高的缘故，但是，合肥、武汉等城市却走出了独立行情。虽然它们也在跌，但是跌幅却幸福的多。 这里提一句，之所以看二手房指标，是因为它更容易被查询。新房的销售数据，因为认购口径更宽松，加上很多城市假期不能备案，所以不能准确折射2025“金九银十”的成色。 二手成交数据一出来，大家一时间有点凌乱，但心情完全可以理解。 长期以来，全国楼市在心理上的确存在一种“北京叙事”——涨的时候，北京未必是头马，跌的时候，北京绝对是底线。 这曾经是一条心理脉络很清晰的叙事逻辑： “楼市周期，仰赖政策的脸色。鉴于首都的特殊地位，政策的真实意图与走势，会在北京楼市得到最最真实的折射，它扮演着定海神针的角色——上涨，它输出信仰；下跌，它输出信心。” 过去那么多年，北京楼市被循环推上神坛，它被用来为几百公里外的其他城市的楼市表现增信或背书。时间长了，这好像已经变成一个地产常识。 说到这里，国庆行情并不是全部。 过去两年的成交数据里，不论新房的量，还是二手房的价，北京楼市的跌幅也肉眼可见，它制造出的资产痛苦案例，在社交媒体上也比比皆是。 一些对北京楼市有滤镜的地产从业者，因此就会觉得，没有带头大哥输出安全感的楼市，还怎么玩下去。连带头大哥都躺下了的楼市，又能怎么真正玩下去——“北京叙事”还有效么？ 倔强与底蕴 我可以很肯定地说，这并不是全部的真相。 本轮周期中，北京是全国为数不多的能够用高端豪宅的成交迅速扭转局势，制造出楼市热点的城

这是杰总的第四个微信演讲。 过去六个月，大家都被同一个词汇地毯式轰炸：得房率。 前年，大家卷装标。 去年，公区之战打响，卷车库、卷会所、卷园林。 今年，大家开始卷得房率。 短短180天，以住宅新规为卖点的“好房子军备竞赛”，迅速刷新了这届买房人的心智，得房率上升为买房心智中的一号指标。 这个时候，作为得房率的最佳载具，阳台顺理成章地被一股历史洪流推到了一个超级位置。 这是一个阳台本不该抵达的位置。 以前，它是住宅的一个边缘空间。现在，它是得房率神器。在好房子的加持下，阳台逆天改命的故事就这样发生了。 可是，代价不小。 得房率在购房决策中的权重被过度神话，好房子大战略面临被一个“偷面积”的小游戏而全面庸俗化的危险，整个楼市被强行分成新旧两代产品，滞销与观望是它的次生后果。 幸好，我们在成都CBD金融城遇到了一个为它们正名的2025年度作品：金融城·贝宸S1。 这是我们今天演讲的主角，它身上有三大标签。 1，地产新物种贝好家出品。 2，贝好家C2M能力的第一次天花板级测试，行业关注度+客户好奇心+产品真相，流量从第一时间拉满。 3，2025成都楼市封面级住宅。 半个多月前，我前往成都探秘。 贝宸S1最完整的产品真相，还需要耐心等待两个月。此时距离它首次拿地，已经过去了整整10个月，除了几张建筑外观照片、大致的户型面积被路透出来，其他细节还不为市场大众所知。 这可能是本年度预期管理最神秘的豪宅之一。 我第一次见到它的样子，是今年二月在贝好家CEO阿甘的三折叠手机上，当时，我十分惊讶它的建筑造型，也被阿甘的产品热情所感染，好奇心与日俱增。 当天，我与董小姐交流，有四个问题浮上心头： 1，为什么长这个样子？ 2，什么设计理念在驱动它？ 3，挑剔的成都人愿意为它买单么？ 4，贝宸S1是阿甘的产品观映射，还是贝好家C2M能力的产品封装？ 这次成都交流后，有的答案出来了，有的继续保持神秘。

前天，董小姐写了一篇文章：董小姐 | 中海修正了投资策略。文章发出后，后台非常热闹，新老朋友都在call我，感慨良多。我感受到，如果大家没有被所在公司“格式化”，能够随时以跳出来的视角，聊聊行业和房企共性的话题。那真是一项非常可爱而稀缺的能力。房地产需要那些真正信仰并爱护这个行业的人。过去一个多月，董小姐休假了。在这段时间里，我一直在思考。接下来我最想要做什么，观察房地产对我来说意味着什么。它不仅仅是一份工作，更是我从业生涯中非常重要的一个阶段。我好奇那些龙头型大公司，如何思考战略，怎么调整路线，让自己更轻盈地跑起来。也好奇有趣的小公司，如何开辟新模式。于是，就有了《中海修正了投资策略》那篇文章。在文章的后半段，我说，其实更关注的还是地产人的处境、感受与变化。这两年，很多房企的各个部门都流失了一些人，而新人补给不足，老人承压较大。最终，所有的人事流转，可能都会在项目兑现中，露出马脚。中海的“高铁”一位中海的朋友跟我聊，他的读后感：“现在中海的项目，就像一条一条的高铁车厢。速度不能降，品质和舒适度还要提升。俗话说，火车跑得快，需要车头带。即使现在能调整出来好车头，但是后面几节车厢不行，速度和品质依然会受影响。”如果把这些车厢，比作各个业务条线的人。火车头就像是项目总，第2节车厢可能是开发报建部，第3节是设计部，第4节是成本部，第5节是财务，剩下是投资、营销、客服等其他部门，最后一节车厢是工程部，其实也是火车头，因为它也能发力助推。这位中海的朋友认为，最拉胯的车厢容易出现在设计、工程和成本。“设计和工程涉及到外部对接，以及资源类的整合和调用，不可控的东西太多了。成本系统，虽然中海的人才池比较深，全国一盘棋可调动，调动即可用。但要是外招的话，想适应中海，就需要很长时间沉淀。如果设计、工程和成本的人不了解中海这辆高铁，或者沿用绿皮车的经验，一定会影响整列车的速度。”那么，其他车厢呢

一周前，一位中海高管在内部说：“现在地产项目少了，大家多多发光发热，眼光不要老局限在地产。”话很含蓄，方向很明确。难道中海地产又要开始新一轮人才“活水”吗？内部设想是，如果一个城市没拿新地，项目减少，当地团队暂时保存，一部分人转移到中海物业或中海管理。后续有项目可做，再把团队召回。“所谓活水，能流得出去，就能流得回来。”受影响的人群，覆盖了基层一线、各地区平台管理岗。截至目前，中海一些地区公司的副总，都去了代建平台中海管理。还有全国上百位一线客服人员，可能要整体转到中海物业。23年—25年初，中海地产合并了20多个二线城市，大致如下：广佛（广州+佛山）、西南（云贵+重庆）、西北（新疆+西安）、郑州（郑州+太原）、长哈（长春+哈尔滨）、辽宁（沈阳+大连）、天津（天津+石家庄）、深莞（东莞+深圳）、湘赣（长沙+南昌）、福建（厦门+福州）、海珠（珠海+海南）....伴随合并，投拓资源向核心城市倾斜，大量人员开始流转。内部声音说，最近三年，中海个别收缩型地区公司，流转出去的人数可能占到当地团队三四成。活水计划还在继续，不过最近有点新变化。根源是，中海对于投资策略的重点，最近有了一个重大调整。“两条腿走路”拿地从来都是头等大事。据董小姐独家了解，中海地产正在内部调整投资策略。从过去的一线城市投资为主，转变为，全国重点把握点状性的投资机会。“全国都要看，投资不会再像以前那样对一线城市强倾斜了。”针对合并而来的地区公司，中海也要求“两条腿走路”。不管当初是谁合并了谁，这类二线城市都要积极拿地。当初因为规模萎缩被合并的地区，现在更要重新考虑结构性机会，积极入场。中海在行业里的利润标签非常显著，莫非它提前看到了什么？董小姐发现理由有二。一是，中海内部对重仓北京做了一场反思。过去两年，中海变身为一家“一线城市有限公司”，2024年，中海地产的半壁江山都是靠一线城市打下来的。四个一线城市，加上香

一 现在，有一类房子“压力山大”： 2022—2023年卖掉的住宅。 来自两个方面。 其一，多数已交付或者开始交付，交付质量轻松折射房企的口碑。 显然，下行期的交付，比上行期的交付，更有含金量。 其二，房价普遍下跌严重，新交付住宅变身二手房的那一刻，能否基本守住IPO首发价，构成一个验证时刻。 当年吹过的牛逼，平地制造的梦想，既能检验这届买房人的买房决策质量，也能分辨开发商是不是值得托付。 现实中，这两个方面又彼此缠绕，互动加强，让问题变得复杂，难度系数更大。 比如，有的人觉得交付不好，主要是因为现在房价破发了，情绪需要发泄，大多数人只会向外归因，罕有人会自我反省当时的决策质量。 比如，有的人觉得交付与房价都不尽如人意，两头都没有捞着，没有别的办法，只能在社交媒体上义务协助“扩散”一下开发商的口碑。 此时完全可以下个结论： 一个楼盘交付的那一刻，你就不再是你自己，你给其他楼盘的命运也投了票。 二 开发商尽管可以表面不在乎，但是，事实上做不到无动于衷。 因为，这既是口碑制造的黄金时间，也是防止口碑次生灾害的尖峰时刻。 七八年前，曾跟一个老总聊过，他的观点是，开发商只有企业品牌，没有产品品牌。 企业品牌相对感性，欣赏某个大佬的风格，认同他的某观点，曾被某件小事打动，很容易就爱屋及乌了。 产品品牌则理性复杂的多，开发商也没有啥专利，好理念好户型可以在几个月内完成同业普及，供应商都是同款复制，想在产品品牌上建立买家忠诚度，相当之难。 不过多年后，这个观点可能需要迭代了。 企业品牌，建立在产品、价格、服务这三个维度上。 价格崩了，但产品立住了，问题不大，颜面还能挂得住。 交付拉垮，但是价格涨了，问题也不大，没有人跟钱过不去，说不定还能主动站出来帮开发商做一些形象管理。 但是，如果两个维度都没站住，不好意思，那就是企业口碑与品牌的戴维斯双杀时刻。 至于服务，它在决策顺序中是事后的、第三

一 前阵子，跟几个宝藏朋友交流，谈谈一线楼市当前的角色。 上海王主任总结的最为好玩，完全控场。 他说，“都是用来测试的高端局，只不过分工有别。” 北京是一把尺子，试探政策的尺度，北京松了，其他城市没有最松，只有更松。 上海是价格担当，探出住宅的价格天花板在哪里，上海的量价越高越稳，大家都有故事讲，才会有肉吃。 广州是另一把尺子，为好房子新规的落地，找到一条最大程度的容忍度上限。 深圳是一个投资观察哨。深圳新房交易量稳在什么水平，可以看出投资客对房地产的态度，三心二意，还是假戏真做，都在数据曲线里。 杭州是本轮地产调控中堪称唯一的避难所，次新房堰塞湖，新房还在大量入市，这道题怎么求解，杭州经验就是全国经验。毕竟，流动性比价格涨跌，更有看点。 成都是全国楼市中细分产品最大的实验田，负责找出天花板上限。主流产品、亚文化购房需求、艺高胆大产品，再作都能找得到买单人。就怕你不够作，越作越有市场。 王主任的点评，浑身上下透着片面深刻的气质。 另一位成都朋友追问，那你说说，什么样的产品未来更值得买？ 他说，上海人民已经给出了答案，买大的，买贵的，买近的，买稀缺的。 好奇的我查询了下，答案很给力。 在土地端，市区改善地块数量激增，外围刚需地块明显减少。 市场端，则非常反直觉。 2024年上海一共产生了61个日光记录，其中，均价超过10万的豪宅日光盘就占到了32个。面积越大，去化越强，总价1500万以上、面积190平以上的户型，在供求两端都跑赢了。 我把数据粘贴到群聊里，王主任说，你看，每一次上热搜，上海楼市都在按摩同行。‍‍ 二 这场聊天渐入佳境，话题很自然地落到了上海的发展脉络上。 中途王主任出去接了个长电话，回来继续。 “这几年主流开发商的上海路径，基本就是一份开卷考试，有两个关键节点。” 2018年，新一轮上海城市总体规划正式批复。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 最重要是里面这句话：“

市场的冷暖，数据最直观，情绪最普遍。 不易缓解，挥之不去，尤其是当情绪汇成雾聚成霾，杀伤力就来了。 过去两年多，文章留言中的情绪含量越来越高，它吞噬掉有价值的讨论，让真相变得陌生，唯一的“好处”是，让专业、理性与善意这些本来稀缺而弥足珍贵的东西，变得愈加稀缺。 前段时间，我写了一个文章，文章引来数百评论，我自认为论据真实，结论理性，但是，情绪泛滥，几乎变身为唯一的标准答案。如果全部放出，我只会收获一样东西：不是胸怀，也不是流量，而是情绪扩散的帮凶。 如果一篇文章的结局最终一定会变成一个让情绪得以集结的靶子，那么为什么要写这篇文章。 我一度感到十分沮丧。 过去十年，一勺言的文章覆盖了房企战略、组织人事、业务转型、数字化、产业互联网、平台公司、政策评价等议题，可以说，那些成就一勺言的文章总有一个共同的特点，它在文末成功激发了高能级的共鸣与辩论交流的表达欲，这是我们与读者共同的勋章。 比如，董小姐｜今天，我收到了一批CIO的来信 比如，一勺言｜老左的读后感 这些留言评论，以高质量的理性与专业，是一勺言鲜明的IP标签。通常，我们会在最大的尺度内予以精选展示，但是，现在这件事正在变得越来越不容易。 上周，我在成都参加了一个贝壳平台赋能店东、推广门店积分制的高层级交流会。去之前，我就担心，虽然它初心是通过真金白银的补贴来支持门店向善看长，但可能又是一个沦为情绪靶标的议题。 自2015年至今，一勺言跟踪见证了链家、贝壳的崛起史，期间写了不少独家、深刻的相关文章，因此粉丝中，的确有不少经纪行业的从业者，不乏老板、经理与普通经纪人。 这是一个庞大而有影响力的群体。在存量对开发的超越周期里，尤其是当今天的贝壳已经从当年的行业新物种，来到了舞台绝对的中央时，这个群体之于地产行业的话语权与地位，日益重要。 在贝壳的战略语境里，这个群体拥有了一个新的关系定义，平台上的合作客户，简称中B（品牌主）与小

一 回归一线+核心，是这一轮周期中地产投资端最大的共识。 不过，一件事一旦人均常识，就容易沦为套话，失去它本该有的投资导航价值，也会让外界觉得，地产投资似乎是一件没有太大技术含量的事情。 但是事实上，回顾那些没有离开牌桌的开发商在北京这几年的投资风格，就会发现，在同一个共识之下，它们各自的投资策略分化已经很明显。 在杰总看来，至少有三种以上的策略在同时运行。 锚定大地块。过去一年中海系不约而同地买入了从丰台到朝阳的三个大宗地块，总价基本都过百亿，单价基本十万➕。选择的朝阳与丰台，也是目前对地产新规拥抱相当彻底的两个主城行政区。 先外围再进城。在经过了连续多年的外围郊区布局后，中建智地去年开始杀入北京主城，先是东四环的北京宸园，然后是中建智地联合体126亿元制造青年路最新地王，一条先外后内的风格十分明显。 重仓押注特定区域。这个特点愈发明显，尤其以三家公司为代表。 招商蛇口押注了通州与亦庄，越秀重仓押注了昌平南与海淀。 保利发展则在北京重仓了朝阳。过去三四年，保利北京的投资头寸绝大部分花在了朝阳，每一年都有现象级的热销项目落地。有趣的是，如果把保利北京最近五年的项目放在同一张地图上，你会发现，几乎所有的项目都在五环外。但事后看，保利北京的销售业绩，证明了它是最懂朝阳的开发商之一。 二 有趣的是，重仓的背后存在一个共同的心理： “北京很大，所以每个开发商需要一个主场，作为自己的投资舒适区。一旦确认，区域深耕便是下一个共同动作。” 这种投资心理塑造出过去四年独特的北京楼市景观——因为深耕区域的不同，在板块轮动、区域供地节奏、行政人事变化的影响下，这些开发商在拿地多寡、年度销售规模、市场声量等指标上就出现了不同波长的冷热周期。 我们在外部看到的事实就是，它们各领风骚几个月。 有时候，当某个行政区域的一宗明星地块上市交易前，我们基本上就能预测出，谁会是最有可能的那个买家。有时候，当一